房地产基金结构化募投探讨（续） 房地产基金, 投资人, 程序, 股东

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四、房地产基金结构化投资阶段的风险管控

　　房地产基金结构化募投设计必须考虑到回购权利主体放弃行权或丧失行权情况下，不配合并购交接的风险管控。

　　1、房地产基金投资时要利用基金之外股东的现存利益进行控制。

　　投资时，基金投资人需要将股权交割(包括印鉴交割、控制权交割、财务交割等)的程序与基金之外股东的现存利益取舍进行挂钩。尤其要约定，例如：需基金之外股东亲自配合(如亲笔签字)时，若基金之外股东不配合，基金投资人有权代签代办。若基金之外股东不配合移交各类印鉴，基金投资人有权代表目标公司宣布作废并重新刻制等等。并购时点发生后且处于原管理层代管期间，如果原管理层不能积极配合，甚至破坏和阻挠目标公司正常经营的，要明确约定基金投资人之外的股东需按破坏和阻挠目标公司正常经营的程度，按比例放弃和让渡自己的现存利益，或者约定基金投资人可从项目开发利润和其他可分款项中直接扣除。

　　2、强卖权的设置

　　在一个合适的时点，房地产基金投资人有权要求原有股东和自己一起向第三方转让股份，原有股东须按房地产基金投资人与第三方谈好的价格和条件，根据双方在企业中的股份比例向第三方转让股份。

　　3、目标公司再融资问题

　　房地产开发商的再融资，包括在建工程抵押贷款、股东借款、民间借贷、后

　　续股权融资等。目标公司再融资有可能对房地产基金投资人权益形成一种稀释，所以房地产基金投资人在投资时点也要注意设计适宜的反摊薄条款。反摊薄条款主要可以分成两类，一类是在股权结构和持股比例上防止被摊薄，另一类是在后续融资过程中防止股权价值被摊薄。再融资摊薄在先投资人的核心是融资定价问题。房地产基金有时无法要求开发商禁止后续融资，但必须对开发商融资成本定价进行控制，防止投资被摊薄。

　　4、管理层和主要员工对房地产基金投资人的承诺条款

　　主要包括签订一定期限的雇佣合同、保密协议、非竞争协议、股份锁定期协议等。通常，房地产基金投资人需要求关键岗位管理层或员工与目标公司签署一定期限的劳动合同，防止人员流动对公司经营管理造成影响，尤其要约定可转换投资时点前后的尽职尽责义务，权责范围要明确。过桥投资期和之后的一段时间，实际控制人股东、主要管理层股东也需要保留目标公司的股份，以与基金投资人共进退。实际控制人股东、主要管理层不得自营或者为他人经营与目标公司相同或者类似的营业，以保证其专心致力于对目标公司的经营以及避免不当的利益输送。

　　5、知情权条款

　　房地产基金投资人通常需要求目标公司及其经营管理层定期或不时提供或提交与公司有关的资料或信息，以保证其对公司信息的知情权。如获得经营管理纪录;获得财务报表：定期提交反映公司盈利及财务状况的财务报告，其中资产负债表、损益表和现金流量表要按月度、季度和年度呈报，而且年度报告必须经过注册会计师的审核。

　　6、过程控制

　　房地产基金投资人在投资时点需与目标公司沟通项目实施节点，注重工程建设进度安排、销售进度计划、资金使用计划安排等过程控制，必要时由目标公司做出，相关责任人签字盖章后作为投资附件。以利投后管理。

　　房地产结构化投资阶段的风险管控会根据项目特点、双方谈判、投后管理等方面因素，综合考量。具体问题具体分析具体设计，不能一概而论。

　　以上是笔者对房地产基金结构化募投的一点看法，愿与感兴趣的业内外人士探讨交流。

　　（作者孟庆君系北京德和衡律师事务所合伙人）