央行：长期限购损害经济 应用房产税来取代限购 的, 限购, 德国经济, 人民币汇率, 物价上涨

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央行调查统计司发布报告分析德国经济再度崛起的原因及对我国经济发展的启示。央行称，当前顺差、房价和转型升级是困扰我国经济发展的三大问题，而德国在这方面的成功经验，无疑能够给我们很好的启示，值得我们借鉴和学习。
央行称，长期实施住房限购政策可能损害经济，应用房产税来取代限购。
(一)如何应对顺差
在 2004 年以后，我国贸易顺差持续快速扩大，即使是在2005年7 月21 日实行汇率改革后，贸易顺差扩大趋势也没有丝毫的改变，这使得我国的人民币汇率面临持久的升值压力，并通过结售汇渠道，形成大量外汇占款，推动物价上涨。巨额顺差已经成为当前影响我国经济发展的重要因素。
在解决顺差方面，不同的发展阶段，德国应对的策略有所不同。
上世纪六七十年代到九十年代，德国顺应形势的发展主动渐进地完成了德国马克汇率机制改革。1973 年2 月布雷顿森林体系彻底崩溃后，马克汇率开始浮动。1960～1990 年，马克对美元的名义汇率从4.17∶1 升值到1.49∶1。总体来看，马克在1980 年前主动完成了升值的主要过程，并且较好地控制了升值速度。灵活的汇率政策扮演了平滑国内经济周期、避免外部冲击的稳定器作用，促进国际收支平衡。而九十年代以后则主要通过加大对外间接投资等方式实现国际收支基本平衡。两个阶段两种方法在实践中均获得了成功。
而与德国几乎在同一历史时期出现了经济高速增长，汇率升值和持续的国际收支顺差的日本，则在面对贸易顺差和贸易摩擦，以及强大的外部压力下，采用了不同的对策⑥，放弃了主动改革的时机，屈服于美国的强大压力，被迫让汇率大幅升值，形成了一边倒的日元升值预期，为避免出口下滑带来的不利影响，实行扩张性货币政策，长期实行超低利率政策，造成货币供给量快速上升，大量过剩资金通过⑥ 1972～1979 年，日元汇率与经济增长状况明显背离，1979 年日元的贬值幅度达18.8%。1985 年“广场协议”后，日元迫于压力骤然升值25.2%，随后两年又持续升值26%和28.8%。这直接引发了20 世纪70年代的高通(微博)货膨胀和80 年代末的泡沫经济，导致日本进入“失去的十年”。16各种渠道涌入股票市场和房地产市场，导致资产价格急剧膨胀，形成泡沫经济，给宏观经济稳定和经济增长带来了截然不同的影响。
德国的成功经验启示我们要解决当前我国顺差问题，一方面必须维护我国货币政策的自主性，要根据我国的国情和经济发展状况，通过主动地、可控地、渐进地方式推进汇率制度的市场化改革，只有这样才能缩小贸易顺差，同时确保我国经济的平稳运行。另一方面，要加大对资本项目调节力度，积极探索扩大对外间接投资的多样化渠道，大量转化运用外汇资产，减缓外汇储备积累。同时，积极有序扩大对外直接投资，大力发展外汇贷款、进出口信贷、保函、出口信用保险等贸易融资产品，积极推进外汇远期、掉期、期权等汇率避险工具创新，鼓励和支持我国企业对外兼并收购。通过这些措施，逐步减少资本和金融项目顺差，直至使其转变为一定幅度的逆差，从而在一定程度上抵消贸易顺差，实现国际收支基本平衡。
(二)如何稳定房价
近年来，房地产业一直是我国经济生活的中心话题，也是我国宏观调控的重点。2010 年以来，我国采取了限贷、限购等一系列调控政策，目前房地产调控效果正开始逐步显现，房地产价格开始有所松动。但当前的这种调控方式弊端也是非常明显，限购政策虽然在短期内可以通过压制投资性需求的方式来缓解住房供需矛盾，从而对房地产市场起到降温左右，但一方面这部分被抑制的需求并没有被消除，一旦限购政策取消且没有后续政策安排，被压制的需求可能重新反弹，房价有可能出现报复性上涨，另一方面，限购政策也在一定程度上伤及了刚性需求和改善型需求，增加了不必要的调控代价。更为重要的是，如果限购政策持续时间过长，房价有可能出现断崖式下降，从而对我国经济金融产生不可估量的影响。
借鉴德国稳定房价的经验，我们认为可从以下几个方面来改进和完善现行的调控手段：一是加快保障房体系建设。要把住房保障作为政府公共服务的17重要内容，建立健全中国特色城镇住房保障体系。一方面，要强化保障房建设的硬约束，全面落实政府投入、信贷支持、税费减免等方面的支持政策，应将各项目从中央政府到地方政府层层分解落实，按照目标任务按时保质完成工程进度。另一方面，要逐步形成可持续的保障性安居工程投资、建设、运营和管理机制，形成完整的保障房建设体系。应保证规划建设和工程质量水平，在保障房分配方面规范准入审核，严格租售管理，加强使用管理，健全退出机制。
二是加快推进房产税改革。应在适当时机退出限购政策，转而代之以征收房产税。对于首套房或一定面积内的住房免征房产税；对于二套房或超过一定面积的住房，征收房价市值一定比例的房产税；对于三套及以上住房，将征收房价市值更高比例的房产税。总之，通过合理的累进税制，有效打击投资性需求，同时又较好地保护刚性需求和改善型需求。
三是丰富差别化的信贷政策。效仿德国的做法，要继续支持和鼓励刚性需求和改善型需求。对刚性需求，首付款比例应继续调低至30%，并执行较低的长期固定利率。对于改善型需求，首付款比例可调高至40%-50%，同时执行合适的长期固定利率。对于投资性需求，不予信贷任何支持。
四是建立和健全相关法律体系。加快建立科学的房地产价格和房租评估体系，建立和健全相关法律体系，从法律上明确规定，房价或房租偏离“合理”水平一定幅度，房屋的卖方或房屋的出租者将被处以高额的罚金，甚至处于严厉的刑法。
(三)如何转型升级
金融危机后，加快产业转型升级成为我国经济发展的中心任务。
为加快产业转型升级，中央和地方政府出台了包括节能减排、振兴十大产业等一系列政策措施。对这些政策措施分类可以发现，总体来看，倒逼企业转型升级的居多，支持鼓励企业转型升级的偏少。在企业资金、人才和技术条件尚不具备的条件下，过分强调倒逼机制对转型升18级的重要性，政策在实际执行过程中就可能会发生异化。比如，各级政府为突击完成中央下达的节能减排任务，往往采取拉闸限电方式，这对企业正常的生产经营产生较大影响，一些企业转而采用购买发电机自行发电，这不仅没能真正完成节能减排目标，而且还增加了企业经营负担。
要真正推进和实现产业转型升级，我们认为要借鉴德国的做法，更多出台支持和鼓励性的政策措施，以创新为抓手，以创新促转型，具体说：一是要进一步完善知识产权保护法，加大对企业自主知识产权的保护力度，鼓励企业自主创新；二是要通过增加财政投入、减免相关税收、加大信贷倾斜等各种优惠政策措施，引导和鼓励企业加大研发力度，加强自主创新；三是要积极引入二元制职业教育，调整大学科目设置，推动产学研一体化，帮助企业培养科技人才。