[20080905]万科公司债信用分析报告

万科公司, 中信证券, 房地产企业, 分析报告, 中国建设

【内容摘要】

q 公司债发行基本信息：08万科债G1、08万科债G2计划发行金额不超过59亿元，发行期限5年。中信证券股份有限公司为本公司的主承销商，中诚信证券评估有限公司给予G1债券AAA的评级，G2债券AA＋的评级，中国建设银行股份有限公司深圳支行为前者提供全额无条件不可撤销连带责任担保，而后者无担保。我们根据内部评分系统，给予G1债券3分的评级，G2债券2+的评级。募集资金中15亿元用于偿还银行贷款，剩余部分用于补充公司营运资金。
q 高信用风险行业：国内房地产企业众多，行业内竞争激烈，竞争也由原来的一线城市内竞争，扩展到二、三线城市间的竞争。目前房地产企业规模水平也参差不齐，行业内集中度较低，未来公司个性化发展、整合将成趋势。
q 行业内公司发展分化：经济发展的需要和刚性需求，使得地产业发展是必然趋势。目前地产行业正处于对前期疯狂投资的回调阶段，这种调整幅度不会太大，更有可能是一次小的调整，预计2010年房地产行业将回暖。但不同房地产企业将出现分化，2008－2009年将成为分水岭，资金链的维继成为房地产企业生存下来的关键因素。
q 经营较为稳健：公司作为住宅房地产开发公司，经营始终较为稳健，目前土地储备的规模较为合理、布局较为分散。
q 高负债低压力：公司整体负债水平较高，其中以短期负债为主，但整体刚性负债较少，因此短期偿付压力较低。
q 对管理人要求高：公司主营业务收入中有99％来自于房地产销售收入，这种单一结构，使得公司抵御风险的能力相对较弱，对管理层要求相对较高。公司实行职业经理人管理模式，大股东对公司控制能力较弱，这种模式一方面有利于专业管理，但是也易出现管理层损害股东或债权人的风险。
q 风险提示：公司目前的收入地域来源发生一定变化，为公司收入的不确定性平添一丝风险；同时负债的大幅增加，使得利息上升较快，利息支出压力加大；在大的行业背景下，现金流不乐观也是不争事实。