􀂄 几个月前，我们指出成屋供需面出现了一些温和利好迹象（参见2008年5月27日的《美国金融市场日评》）。但此后的消息一直不好，成屋销售和新屋开工数一起下滑，意味着过剩供应的清理相当缓慢。几个月前，我们指出成屋供需面出现了一些温和利好迹象（参见2008年5月27日的《美国金融市场日评》）。最终，在可比的基础上，单户型住宅新屋开工数已经滑落至成屋销量以下，当时我们认为这是缓解住房市场供过于求的关键前提。但我们也注意到，新屋开工数仍需进一步大幅下降至销量以下，以保证过剩供应能够被快速清理。
但是，过去几个月来一直未传出好消息，美国房屋销量与开工数之间的差距非但没有继续扩大，反而有迹象显示差距正在重新收窄。下表是成屋销量与“待售单户型新屋开工数”的对比，因为后者不含用于出租、由承包商建造的自住房或房主直接建造的房屋，因此可以与成屋销售数据作比较。由于这个系列仅有每季度未经季节调整的数据，我们自己进行了季节性调整，并根据2008年第二季度均值较8月的总体新屋开工数（单户型）的变化估算了2008年8月的水平。
截至2008年8月，折合年率后成屋销量与新屋开工数之差仅为44000套，大大低于前几个季度的水平。当然，月度数据干扰因素较多，所以我们不会过于看重环比变化。但更重要的是，还未出现任何迹象表明差距正在向着引发过剩供应迅速消耗的水平逐步扩大，我们把成屋销量较新屋开工数高出65000套与房主自住市场的单户型房屋的过量供应做比较。衡量供应过剩的数据之一是空置的待售单户型房屋数量（截至2008年二季度有180万套），与2004年空置房屋刚刚开始激增之前的120万套相比，意味着供应过剩的房屋约有60万套。而且，自住房空置率对总体供应过剩的体现并不完全，因为不包括待售但房主仍在居住的房屋。更全面的衡量指标是标售的新屋和成屋数量。截至2008年8月，该数字为400万套，与2004年的240万套相比，意味着过剩供应为160万套。
当然，限制新屋建造只是减少过剩供应的途径之一。其他途径包括将待售房屋转变为出租房屋，或者增加目前租户对现有房屋的购买。但是，成屋销量与新屋开工数之差与过剩供应相比仍然偏小。我们的结论是，我们在2007年11月提出的“极端”看法——总体和单户型新屋开工数分别降至75万套和50万套——现在看来仍然比较合理。实际上，如果成屋销量自目前水平进一步下滑，我们的预测所面临的风险可能就会变为下行风险。但从目前数据来看，仍无迹象显示住房市场的下滑即将结束。 相关研究报告下载： [attach]7179[/attach]
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发表于 2008-9-26 16:44
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