[20081202]上海、南京商品房销售环比上涨，其他区域环比萎缩

投资分析

本周除上海、南京外，商品房销售均呈现环比萎缩：北京本周一手住宅成交套数为2681套，成交面积为27万平方米，同比增长13%，环比萎缩15%，其中经济适用房和限价房销售1065套，占销售套数的40%，剔除保障性住房，同比萎缩32%，环比萎缩21%；天津一手商品房成交1107套，成交面积12万平方米，环比萎缩12%；上海一手商品房成交4270套，成交面积为43.5万平方米，同比萎缩18%，环比增长31%；南京一手住宅成交1099套，同比萎缩30%，环比增长30%；深圳一手商品房成交1546套，成交面积为13.8万平方米，同比增长279%，环比萎缩6%；成都一手商品房成交1641套，成交面积为13.9万平方米，同比萎缩43%，环比萎缩16%。
北京、深圳住宅可售量保持三年来高位，上海住宅可售量逐步上升。本周北京住宅新增供应量为24万平方米，销售面积为27.1万平方米，本周销售率为113%，截至11月30日，北京住宅可售面积达到1916万平方米，可售量处于三年最高水平；本周上海商品房新增供应量36.6万平方米，销售面积为40.5万平方米，销售率为111%，可售住宅面积增至841万平米，与年初相比可售量增加58%；深圳本周新增供应住宅22.8万平米，销售面积为13.8万平方米，目前销售率为61%，目前可售面积达666万平方米，处于三年来较高水平。
在本周跟踪的楼盘中，随着开发商推盘量的增加以及各城市新政的出台，跟踪的三个城市销售速度都有所增加。首开常青藤家园，10月19日推出新盘，本周售出5套，均价为8879元/平方米；四季花城，9月推盘180套，目前已售达到159套，最新均价为7236/平方米，与去年7月份价格基本持平（参考搜房网价格），远洋山水花园，本次推盘786套，本周售出80套，已经基本售罄；上海地区，新里程9月26日新推盘324套，目前已经售出158套，最新销售均价为15000元，9月9日新开盘的湾流域城销售稳定，本周售出16套，已售达361套；深圳地区金地梅陇镇新推盘459套，本周出售57套，已售达到331套，招商海月华庭8月31日开盘，本周售出21套，已售达193套。
短期内，我们认为政策预期导致反弹仍可能继续，建议股价出现下跌时，适当加高配置。短期内，尽管地产板块前期已经有不小的涨幅，但超预期幅度的降息，及对后续利好政策的预期，可能使房地产板块继续反弹，特别是部分前期涨幅明显偏弱的股票。此外，由于深圳市场11、12月两月推盘量大幅上升，导致短期成交量同比大幅增长，也会提升市场的信心。因此，如果股价出现下跌，仍可适当加高配置。而09年上半年，我们认为行业仍存在很大风险，包括行业资金链趋紧，房价仍存在下跌压力，成交量难以回升，年报业绩低于预期等，因此仍然维持行业中性评级，建议标准配置；09年下半年，行业库存将逐步被消化，资金压力相对缓解，行业风险下降，建议投资者逐步增加配置。

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