| 在前期的行情中，房地产股、金融股的集体表现无疑成为一道非常亮丽的风景线，引领大盘持续向上，冲破了3000点的心理关口。特别是在未来通货膨胀的预期下，房子作为抵御通货膨胀的投资品种，再次成为投资者的首选之一。
1-5月全国新建商品房销售面积2.46亿平米，同比增长25.5％；销售均价同比上涨15.8％，重点城市前5个月累计销量已达08年全年水平的70％-90％。各地房地产市场再度活跃，成交量与房价同步上涨，加上各地“地王”不断涌现，楼市已实质回暖，预计未来销售仍可持续。
从政策面角度来看，1-5月房地产开发投资同比增长仅6.8％，为了刺激房地产投资，保经济增长，预计未来房地产政策面仍将偏暖。物业税真正推出仍需要较长时间，短期不存在实质性影响。
当前，各国政府均采取宽松的货币政策应对经济危机，在减缓了危机破坏作用的同时，也带来了明显的负面效应。流动性无法被实体经济吸收，只能涌向投资品市场，造成国际大宗商品价格和新兴市场国家的房市、股市持续上涨。国内的信贷投放增速已经达到了令人吃惊的程度，考虑到24万亿居民定期存款和人民币升值压力，流动性的水位还会提高。就房地产而言，其投资品的属性将越来越被强化。但我们也要看到，这波房价上涨有可能是脱离房价收入比和租金收益率的估值提升，具备典型的资产泡沫的特征。目前可能正处于泡沫的膨胀阶段。因此我们在享受房地产泡沫的同时，必须要警惕国家的宏观调控政策以及政策力度，特别是货币政策方面，我们相信国家肯定会出台后续的相关政策。
尽管目前房地产股的估值较高，但在看好房价的前提下，其估值可能会进一步提升。从选股的思路看，选股方向有三：
第一、08年进行土地储备的公司。2008年土地价格相对偏低，而在2008年进行土地储备的公司，具有较大的成本优势，同时也具有较大的发展潜力。随着土地价格的进一步上涨，其未来赢利水平提高的可能性进一步加大，其估值水平也可随之提高。
第二、08年开工面积增长的公司。房地产从开工到预售一般需经历一年至两年的时间，08年开工面积有所增长的公司，预计09年下半年就有房屋可以预售。这类公司可以享受今年以来房价上涨带来的优势。加上房地产价格上涨可能会持续两年，08年开工面积增长的公司将能充分享受价格的上涨过程，增加公司盈利。
第三、土地储备大的资源股。土地资源是有限的，因而长期而言土地价格会越来越贵。拥有大量土地储备的资源类公司，拥有长期竞争优势。
总体而言，对于国内的房地产行业，我们主张关注政策变化，分享行业泡沫。经历了全球金融危机，以美国为首的主要国家所采取的宽松货币政策正导致国际大宗商品价格上涨，通胀预期显而易见。加上过去一年新开工不足，房地产供给偏紧，而房地产消费又非常亢奋，下半年房价将有较明显的上涨，地产股业绩将超预期，估值仍有较大提升空间，房价上涨将大幅修复房企毛利率，使地产公司盈利大幅增长。 | 
发表于 2009-7-11 09:14
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