堪忧楼市飙升的金融风险 有限公司, 北京市, 房地产开发, 房地产市场, 央视主持人

Conrad

北京市第二中级人民法院近日宣判，北京华运达房地产开发有限公司从2000年开始的一年半的时间当中，虚构了257名购房者，骗取银行按揭贷款高达7.5亿元，开发商邹庆一审被判处无期徒刑。在层层设防的银行贷款制度下，7.5亿元巨款如何被轻松骗出？面对房地产市场的疯飙猛进，金融机构究竟该如何防范巨大的金融风险？央视主持人陈伟鸿和著名财经评论员何帆、刘戈共同评论。

刘戈：金融诈骗手段耸人听闻 银行监管形同虚设

这个案件是一个老案件，1998年时涉案的森豪公寓就已经停工了。它在北京号称是最大的一个烂尾楼，但停工两年后，在2000年时，突然高调开盘，而且当时卖得还很好，一下子创出北京房地产界的一个销售奇迹。但实际上，它一套房也没有卖出去，它的销售业绩都是靠假造一些贷款人创造出来的。这买房的名单里，有一个残疾无业人员，拿政府的救济金过日子，但是在买房的名单里头，他变成了一个医药公司的销售总监，月收入6万元。很多造假名单上的人就是邹庆公司的员工，他强迫他们扮演买房人的角色，然后给他们发一个小纸条，上面标明买的房子是几单元几号，首付多少等信息，把信息背熟了，银行来问才对得上。

这种金融诈骗手段耸人听闻，也让人哭笑不得。诈骗额达到7.5亿，伪造了157份个人资料。平均每个人贷款290万元，290万元的贷款按照现行的利率，意味着每一个贷款人在20年期限内，每个月要还2万7。如果贷款期是10年，每个月要还4万，也就是说这些贷款人必须是那些极少数的高收入者，才能获得这样一个贷款。但这样的一个高收入的人群，用的资料来自一些下岗人员，失业者或是年轻大学生。明眼人一眼就可以看出来身份证都是伪造的，但恰恰就是这样大规模的伪造，居然通过了层层关卡。这回审判的10个人当中，除了5位是房地产公司的员工以外，还有两个是律师，银行委托他们去审核那个客户的资料，另外还有三位银行工作人员。但他们这两道防止风险而设在里面的门最后发现都是虚设的。

Conrad

刘戈：银行员工失职是直接原因

这次涉案的还有第11个人，那个人在2002年的时就被枪毙了，他是当时的北京城市合作银行的中关村支行行长霍海（音），这个人实际上就是森豪公寓的开发商，他被抓起来以后，邹庆就接管了这个企业。之后邹庆又得到银行的一个叫余建三（音）的贵人相助，他是这回被判处徒刑的房地产开发公司五员工之一。这个人曾因为同样的原因被判刑，假释以后，邹庆马上把他聘成公司高参，这是第二位银行工作人员。第三位就是中国银行支行处长徐维联。

徐维联负责审核这个贷款，最后就是因为他失职，造成了这么一个巨额诈骗案，他有一句名言：只要那房子在那儿，咱就不怕。应该说他的这句话纵容了部下、律师和底下的工作人员，使他们没有履行监督贷款安全的责任。

Conrad

何帆：银行易淌房地产骗贷“浑水”

银行和房地产之间出现问题，并不是从今天才开始。他们一开始就有着千丝万缕的联系，房地产商从出生那一天起，就知道去找银行要奶吃。他没有钱，又要开发楼盘，开发的贷款需要找银行去要钱。他把房子卖给买房的人，也要靠银行向这些买房人提供按揭贷款，所以他是靠银行的奶水养大的。但是有的房地产商对这个“奶妈”说话很不客气，有一个房地产商就曾经说，说如果房地产跌下来，看谁死的早。到最后，银行已经被房地产商套进去了。

但是从另外一个角度来看，银行有时候也非常愿意去接近房地产商。因为对银行来说，住房的按揭贷款这个业务很好，有房子在那里，有地在那里，按他们的话说就是，你跑了和尚跑不了庙。各家银行现在都想做这个业务，都想跑马圈地。在这个业务极度扩张的时候，几乎每个银行职员都有指标，都要完成指标。在这个过程中往往就忽视了对风险的控制。我有一个研究金融的朋友，有一次在年初的时候见到一个银行行长，银行的行长就跟他说，哎，没想到住房贷款业务这么好做，我三个月就完成了一年的指标；到年底的时候，又遇到这个银行的行长，他又说，没想到住房贷款里头的骗子这么多，由于没有很好的风险控制，最后才发现这个业务看起来很好，但实际上浑水很多。

Conrad

刘戈：平静水面下 金融风险暗流依然存在

现在来回顾这个最近被宣判的旧案，实际上是一种盛世危言。在现在的气候下，相似的风险仍然在孕育着，虽然这个案子是一个个案，但可以看到这种系统性的风险依然存在。和几年前相比，房地产开发的基本模式没有变，很多开发商为开发一个楼盘注册1千万、8百万的少量资金，刚才出事的几家房地产公司都是这个样子，然后大量的资金都是来自于银行。据统计现在大概70％以上的资金是来自银行，这种房地产的开发模式没有变。另外银行在靠房地产贷款来获利的这种冲动也没有大的变化，还有很多买房者试图通过买房来进行以获取高额利润的冲动也依然没有变化，这三个因素都没有发生变化，这说明以前存在的金融系统风险，现在依然存在。

Conrad

何帆：房产市场背后的金融风险更堪忧

现在谈到房地产市场，关注都是房价太高或者质量太差，当然这些都是问题。作为一个研究金融的学者，我更担忧的是，在房地产市场背后可能存在的金融风险，开发商基本上把银行牢牢地套在里头了，如果开发商还不了贷款，遭殃的是银行；如果买房的人还不起钱，遭殃的还是银行。所以有一个开发商说，说如果遭殃的话。银行可能会死的比开发商死的更早，这倒不一定，但如果现在经济形势不好了，房价开始下跌了，那银行一定会比开发商死得更难看。因为房价可能会在一夜之间跌落，开发商可能会在一个月内都逃掉，但他们留下来的烂账和坏帐，金融机构可能要用10年的时间才能完全消化。

不仅是中国，在国际上都有这样的情况。国际货币基金组织的经济学家曾经做过一个研究，在全世界各地，找了很多银行危机的案例，最后发现有一个爆发银行危机的先兆，就是在一开始的时候，住房的市场的房价涨幅超过20％ 。随后在两年的时间之内下跌超过15％，那之后银行就会几乎无一例外地出现危机。

Conrad

郭田勇：要严防银行贷款集中度过高

银行贷款的集中度不能过高，现在有些银行，很明显出现了贷款总量在信贷总量中占比重过高的问题，尤其在房地产按揭贷款和开发贷款这两块。有的中小银行这两项贷款达到总量的30％，40％，这个比例实在太高。从行业上来看，要讲究合理配置，防止在某一个行业，特别像房地产这种热点行业，出现贷款集中度过高的情况。

秦兵：房地产业金融问题解决之道在立法

最根本的还是要通过立法，十多年来，我国和房地产有关的专业法律，一年出不了一部，而发达国家一般一年就能有八部，十部。抓立法质量，抓立法速度，我想这大概就是目前房地产行业亟需解决的问题。

Conrad

华伟：要建立全新的房地产税费体系和房地产开发流程

对于房地产市场产生的诸多问题，有两个办法，一个治标，一个治本。但更重要的是治本，首先要减少房地产开发过程中大量的行政审批环节。一个项目从前到后，动不动要盖上百个章，这么多行政程序滋生了腐败。另外一块，对于地方政府，高度依赖土地出让亿金来发展的模式，也到了调整的时候，要建立全新的房地产的税费体系和全新的房地产的开发流程，但是治本非一朝一夕，所以当前也要，采取一些治标的措施。另外，现有的重要环节的监管也要执行到位，执行得力，这样才不会给奸商可乘之机，同时对于一些不法奸商，也要加大打击力度，杀一儆百。

Conrad

刘戈：高房价必酿高风险

银行的高风险伴生的就是高房价，高房价实际上酝酿着高风险。从2005年到2008年上半年这几年房价的高速增长，很多人的财富快速地翻了番，这样就形成了一个非常明显的财富效应。既然买房子可以快速致富，快速改善财富状况，那么更多的人就参与到非自住型，而是投资型的买房过程中。加上开发商用捂盘等等各种手段不断迎合大家的这种心理，最后把房价越推越高，有一些开发商甚至已经帮客户做假，这就形成了一个恶性循环，房价总有停止增长的那一天，美国就是很好的例子，美国的次贷危机是怎么来的，现在这样的一种高房价，已经到了令人担忧的地步。

Conrad

何帆：警惕天量信贷流入房地产行业

金融监管部门其实一直非常关注这个问题。2006年人民银行的金融稳定报告里非常明确地指出银行业要警惕在对房地产贷款里头可能存在的种种风险，对此有非常详尽的分析。目前为止，今年银行新增加的信贷增长速度非常惊人。大家也都在警惕，天量的信贷有的是不是流到了房地产。今天我在报纸上也看到人民银行的上海分部，专门公布了一个调查，今年上半年上海的新增信贷主要流到房地产、租赁商务业和另外一些行业中去了。