从投资的角度看房地产估值 建筑, 住宅楼, 房地产价格

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这几年房价疯涨，关于房地产估值的话题也渐渐为广大民众所熟悉，但真正懂得如何为房地产估值的人却是少之又少，即使是专业人士的估值也常常是各有各的算法，难以统一，因为影响到房地产价格的因素非常多，建筑结构、地段、朝向、楼层、环境、住宅楼公用面积、设施及质量等等，而且其影响的好坏还因房地产类型不同而不同，比如住宅适合在安静点的地方而门面则当然是越热闹的地方越值钱。
　　
　　 　　
　　 房地产估值一般主要有三种途径，一是同类类比，参照周围条件类似的房产的价格；二是根据建造价格进行评估；三是根据房地产的收益率进行评估。但此三种估值方法，前两种的缺点都很明显，第一种类比法很容易使得房价估值陷入群众性狂热，一涨大家一起涨，一跌大家一起跌，很盲目；第二种估值方法对开发商自然是最适用的，但对普通老百姓来说，由于房地产开发存在很多隐性成本，而这些成本开发商是不会让你们知道的，而单单是房子建造成本，一般一平米也就是在1200块左右；第三种估值虽然也有缺点，因为在房价上涨或者下跌的早中期，房价涨的时候租金也会涨，房价跌的时候租金也会跟着跌，只有当房价和市场供需关系严重背离的时候，租金价格走势才会与房价走势相反。但不管怎么说，第三种估值方法显然是最理性，也是最适合普通老百姓的，不但因为其方便易算，而且租金也是最能体现房屋市场供需关系的。

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 这其实就是一个房屋租售比的取值问题，国际上一般通用的房屋租售比是在100到220之间，但各国有各国的国情，产权都不一样，不能盲目套用，而租售比的计算我想也不会很难，何不我们大家一起来算一算，在咱中国，到底租售比是多少才是合算的呢？
　　
　　　　
　　 在中国，房屋的产权期限是70年，但实际上，我们的房屋结构设计是按五十年的使用期限进行设计的，但实际上，我估计大部分的房子都用不了50年，我想大家应该都见过20~30年前修的房子现在是什么样子，而装修的使用寿命就更短了，房子的使用价值主要是集中前十五年，但我们把条件放宽点吧，就算该套房子40年不变，40年都具备一样的使用价值。假设该套房子的购买价格是n，加上装修和购买一些必要的家具和家电，算这套房子的总成本是1.1n，然后假设房子的租金为m，根据历史情况，假设每年的通货膨胀率为4%，而租金也跟着通胀同步上涨，另外就是拿这笔钱去买国债，按每年5%收益进行计算，在这里我们不考虑老板出租房屋所需要付出的劳动价值也不考虑因为没有房子而被迫搬家所带来的痛苦，相当于把这两项给抵销了吧，因为这两项无法量化。根据以上的假设我们就可以得到一个等式，1.1n*1.05^40=12（m+1.04*m+……+1.04^39*m）,计算可得，m（1-1.04^40）/(1-1.04)=7.74n,推得n/m=147.
　　
　　 由此可见，在我国，房屋的租售比是不应该超过147的，而且在这里面还没有考虑房屋价格一旦见顶之后，房价的下跌也会带动租金下跌的这个因素。