[20081218]为什么应重视廉租住房建设贷款 房地产市场, 国务院, 廉租住房, 商业银行, 银监会

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【内容摘要】
事件内容
为配合国务院今日对促进房地产市场健康发展的政策措施，央行和银监会发布了《廉租住房建设贷款管理办法》，我们认为此举对于扩大商业银行贷款规模、活跃房地产市场具有积极意义。
廉租住房建设具备市场前景
廉租住房促进房地产建设。目前，我国有750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民，以2007年2.8人/户、人均居住面积28平米计算，将新增住房建筑面积7.76亿平方米，超过2007年7.62亿平米的销售面积，如果按照规定，在五年内全部实现廉租住房建设目标，将确保房地产市场最多20%的销售增长。
廉租住房建设并不妨碍房地产业长期发展。居民收入结构的多层次性，使部分中低居民需要通过保障性住房建设计划实现居住条件的改善，我国城市化水平尚不足45%，远没有达到房地产市场的饱和状态，多层次的房地产商品供应体系的形成，反而有助于房地产业的长期健康发展。这一点，香港廉租住房建设（包括居屋计划、租者有其屋计划等）市场与各档次商品房市场共同发展的过程就是明证。
廉租住房建设贷款有利于提升房地产贷款质量
廉租住房的建设由于已与政府签订廉租住房回购协议，相当于政府采购，因此我们认为出现坏账的可能性非常小，而在房地产业低迷时期，部分具备一定实力的开发商通过与政府合作，从事利润具有一定保障的廉租房建设，有望保存实力并获得其他优惠政策，从而度过难关，这对于减少我们所担心的房地产开发贷款不良率具有积极的意义。
对于商业银行而言，具备还款保证的廉租住房建设项目，虽然利率下浮10%，但在企业信贷需求下降、信贷风险增加的经营环境中，廉租住房建设项目无疑是优质资产，积极发放廉租住房建设贷款，还能获得为廉租住房购买者发放个人贷款的优先权。经测算，以2007年为基数，每年将新增开工面积约16%，也即新增开发贷款913亿元以上。
廉租住房个人贷款大有可为
我们认为，廉租住房建设贷款只是廉租住房贷款的第一步，未来还可能发放廉租住房个人贷款，以解决廉租住房的购买问题。美国、日本、香港等地的贷款不良率结构显示，住房个人贷款的不良率一般低于其他类别贷款，尤其是中国人的消费模式和无限追索权，住房个贷的不良率更低。我们判断，廉租住房个人贷款有望获得政府的优惠措施，降低贷款不良率。
结论：经验表明，房地产市场的活跃和健康发展，才能保证个人贷款持续成长。发放廉租住房建设贷款，对于政府、开发商、商业银行、购房者均有积极的作用，可谓多赢，因此我们认为这有利于部分缓解银行惜贷难题。贷款增速此时对于银行业绩影响很大，此举对银行股短期具有正面意义，不容小视。

 

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