环比影响不明显，累积效应显著。
本次贷款利率的降低幅度只有18－27个基点，所以从环比角度分析，企业财务成本和居民按揭成本降低并不明显。相比降息前，上市公司财务费用的合计减少约占07年净利润的1%；居民按揭成本下降1.08%。
由于9月份至今，一年期贷款利率累计下调162个基点，降息已经产生比较明显的累积效应。相比降息周期前，上市公司财务费用的合计减少达到29.4亿，占07年净利润的9%；居民按揭成本下降18.6%。
我们对比香港、美国经济、利率和房价的相互关系，发现利率在经济下行过程中对房价有相当强的支撑作用，因为降息可增加流动性，从而对资产品价格构成支撑，并且降息也减少了按揭成本，实质提升了购买力。如果我国经济不出现流动性陷阱，利率下调同样会对我国房价起到支撑作用。
我国未来的经济表现可能是增速的逐季回落，不同于95年香港房价调整时的经济增速逐季回升，但会好于美国90年、香港84和03年出现的负增长，美国和香港在当时下滑经济环境中，利率下调幅度达到40%后，房价开始恢复上涨。所以我国利率下调幅度如能达到40%，可能就会改变房价下跌趋势。
目前利率由7.83%下降至5.94%，幅度为24%，如果能继续降息117个基点，下调幅度可达到39.08%。考虑对首次置业者的按揭贷款利率优惠幅度由15%下降至30%，实际利率下降幅度可达49.8%。届时居民月还款额相比降息周期前的08年9月可下降24.2%，在购买力得到实质提升后，房价可能也就趋于稳定了。
政府舆论导向正发生变化。我们曾提出舆论导向的变化是判断行业复苏的先行指标之一，而近期中央层面的舆论导向正在发生变化，稳定购房者信心新闻增多，这有利于消除购房者持币观望心态，帮助行业走出调整。
我们认为这还是由房地产对经济影响的重要性决定的，因为政府目前最担心的是房地产投资，我们也建议投资者在09年以后以房地产投资作为判断政府出台刺激政策的指标。根据我们在《房地产业对国民经济的影响》报告中的测算，房地产投资对GDP增速的影响为1－1.5个百分点，假设08年GDP增速为9%，如果09年房地产投资不增长，在其他变量不发生变化情况下，GDP增速就降至8%，而房地产投资还会通过产业链影响国民经济各行业总产值下降4.5万亿元，因此房地产投资不增长情况下完成保8的任务将非常困难。而决定房地产投资的是预期收益率，房价不稳定无法形成稳定的预期收益率，也不会出现新增投资，所以政府目前呵护行业平稳发展态度明显，降低了行业深幅调整的可能性。
投资策略。我们认为利率再下调117个基点后将会对房价构成支撑，考虑股市对基本面的提前反应，在利率继续下调81－108 基点后将是房地产股票大幅买入的时机。短期可围绕估值中枢波段操作，重点推荐万科、招商、保利、华发。 相关研究报告下载： [attach]12187[/attach]
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发表于 2008-12-23 10:31
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