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[20090131]苏宁环球-等待厚积薄发

投资要点:
n         集团房地产资产08年已整体上市,公司因此拥有大量廉价土地,权益建筑面积670万平米。除部分项目外,项目土地款已全部缴清,部分滚动开发项目成本锁定。公司财务稳健,资金压力不大。扣除预收帐款后的负债率26.3%,净负债率仅为-1.8%,账面尚余6个多亿现金,三费控制能力突出,仅为4%。
n         公司产品主要分布在南京和吉林,均为普通性住宅,成本低、规模大,贴近刚性需求,是政策鼓励的对象,未来仍将受益于利好政策的支持,具有较强的抗风险能力。公司楼盘销售面积在南京市前10大热销楼盘中占37.93%,销售总金额在南京市排名第三,其市场影响力进一步提升。从降价后成交量迅速放大的情况来看,南京房市刚性需求较旺盛,承接能力强,预计09年下半年南京市场将逐步好转,江北市场也将随之逐步好转。
n         公司拟将开发7-8年的项目缩短至5-6年,以快速回笼资金低价拿地,保持后续持续增长。目前公司尚余未售楼盘不多,南京同区域其他公司已缩减开工量,09年供应量将减少。公司09年计划新开工120万平米,我们预计09年销售面积可望达到80万平米,销售收入32亿元,较08年增长20-30%。
n          07-08年销售:南京天润城、威尼斯水城、吉林天润城以及南京零星项目等。预计08年底尚余销售收入约48.34亿元,预计08年结算32亿,结余16亿元给09年的业绩留有余地。预计08EPS0.56元、09EPS0.68,同比增长22%。据目前项目售价测算,RNAV6.58元或93.39亿元,目前市值79.17亿元,重估值折价15.23%交易。合理估值6.8-8.2元,对应09年市盈率为10-12倍。给予“强烈推荐”评级。

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