[20080709]行业报告_对商品房开发量的判断--房地产行业报告

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房地产业的产业链较长，在信贷紧缩背景下，房地产开发量下滑会对下游相关产业产生负面影响，如影响钢铁、水泥的需求，因此我们对房地产开发相关指标做一预判，为下游产业的增速判断提供参考。
     我们不建议用房地产投资的变化判断下游产业将受到的影响程度，原因有两点：一是房地产投资是以货币形式表现的建设量，因此相关投入要素价格的变化会导致房地产开发投资总额与实物开发量的非同步变化；二是房地产开发投资包括了土地开发完成额，而土地开发阶段对下游需求较小，这部份计入投资总额中也会影响对下游需求的判断。
     新开工面积和施工面积能够较好反映房地产实物开发量的变化，我们对其影响因素做情景分析以判断其增长情况。
     新开工面积增速的预测涉及房地产企业银行贷款、预收款和利率的判断，我们假设08年利率不变。
     98－07年间银行贷款增速最低值发生在04年，当年增长0.5％；预收款最低增速发生在05年，为4.8％，假设08年银行贷款和预收款同时实现历史最低增速，则新开工面积负增长0.5％。
     截至08年5月份，银行贷款和预收款增速分别为21.5％和20.1％，如果全年能维持20％的增速，则08 年新开工面积增速为15.86％。
     我们判断08全年银行贷款和预收增速为10%，依此计算08年新开工面积增速为6.82％。
     影响施工面积的因素是M2、银行贷款和预收款，假设08年M2增速为15％。
     如果08年银行贷款和预收款同时实现历史最低增速，则施工面积增长9.38％。
     假设08年全年银行贷款和预收款可维持20％的增速，则08年施工面积增速为15.86％。
     如果 08全年银行贷款和预收增速为10%，08年施工面积增速为13.45％