2008年9月15日，央行宣布自2008年9月16日起下调人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。
从2008年9月25日起，中小存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点。
评论：
我们认为，此次降息虽然并不是对行业的直接扶持，但行业将在一定程度上受益于信贷政策转向。
...短期多调、长期少调，对居民住房购买力支持有限
此次贷款利率调整采取了短期多调，长期少调的原则，对房地产行业影响最明显的按揭贷款基准利率（5年以上）变动仅9个百分点。
我们认为，长期贷款利率少调的原因包括：
1．2007年12月加息时五年以上长期贷款基准利率未变动。和2007年8月加息前相比，五年期以上贷款基准利率和一年期贷款基准利率变化幅度相同；
2．此次加息适当考虑了银行的盈利空间，同时以扶持中小企业为主，并非对地产行业的特殊优惠，因此按揭贷款和住房公积金贷款利率只变动了9个百分点。
降息对居民购买力影响有限。一套100万的房屋采取等额还款方式，首付4成，则其月供下降38元。但即使在降息后，如该房屋被认定为第二套房，其月供将增加325元（我们还没有考虑增加首付要求对购房人的支出压力）。可见，降息9个百分点心理作用大于实际效果。
...雪中送炭--开发商资金状况有望稍加改善
2008年，随着货币政策从紧和销售情势恶化，房地产开发资金中来自销售和银行贷款的资金增速大幅下降。2008年前8月，房地产开发投资资金中来自国内贷款，定金及预付款的金额增速分别回落到11%和3%，使得开发商自筹资金占房地产开发投资资金来源的比重大幅提高到39%，已经是2004年以来的历史最高点。在销售和贷款双紧的压力下，房地产企业资金链十分紧张。
我们认为，此次央行降息的直接意图谈不上扶持房地产行业发展，但下调存款准备金率确实放松了银根。更为重要的是，各地方政府已经无法容忍面对土地流拍，财政吃紧的状况，救市政策频繁。中央银行的货币政策转向将可能成为一些地方政府出台专门针对地产的扶持政策的依据。
我们预期，未来2个月不仅是楼市剧变的时期，各地政策变化也将十分频繁。三四线城市由于房价绝对水平低，出台救市政策的可能性更大。
当然，我们不能夸大降息对行业资金链的影响。银行是典型的"晴天送伞，雨天收伞"的机构，行业基本面复苏也不可能寄托于一次降息或银行信贷的支持。
...销售低位运行，静待行业转暖
当前地产销售清淡，上海、北京9月前2周销售出现了环比下降，同比下降幅度扩大的态势。此次降息乃至货币政策可能的转向都成为日后行业低位回升的基础，但回暖仍然有待时日。
我们没有对地产行业失去信心，但景气的恢复同样需要过程。由于房地产开发企业和施工方签订总包合同，建安投资品价格回落传导需要时间；由于房屋建设周期，高价地消化和当前低价地供应最终引起土地成本下降需要时间；由于部分开发商囤积了过量的高价地，这些开发商的退出和行业格局调整需要时间；由于刚性的自住需求可能观望1-2年，所以销售量恢复需要时间。
从时间点来看，如果宏观经济运行稳定，农村土地流转政策不出现大变动，则行业的基本面可能于2009年下半年起恢复。证券市场可能提前反应，但由于预售制的存在，公司财务报表的表现可能会略迟于此。
在弱市格局下，除了坚持估值合理，管理层为投资者负责的一般选股原则，我们还为投资人找出了5项衡量现在房地产企业好坏的标准。结合公司估值状况和5项标准，我们推荐滨江集团、保利地产、荣盛发展、华发股份的地产股投资组合。
相关研究报告下载：
 央行下调利率和存款准备金率对房地产行业的影响点评—行业受益信贷政策放松.pdf (233.73 KB)
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发表于 2008-9-24 14:03
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