2008年10月24日公司公告拟收购长春华天酒店酒店管理有限公司100% 股权，其主要资产为长春华天大酒店的房屋建筑物、土地使用权、相关酒店设施设备等，此次收购符合我们此前华天酒店将收购长春项目的判断。
酒店性价比较高、物有所值，低价收购有助于提升股东价值。
长春华天酒店酒店管理有限公司净资产4.12亿元，评估价值4.50亿元，评估增值0.38亿元，增值率9.28% 。本次收购价格为4亿元，低于净资产0.12亿元，低于评估价0.5亿元。长春华天大酒店建筑面积81,424.57 平方米，本次收购的成交单价约为4,900 元/平方米（含五星级酒店基本装修），低于长春市非住宅类物业交易平均价格。无论从历史成本、重置成本和市场价格的角度去比较，公司此次收购定价都是公允的。
根据《股权转让协议》和《协议书》，吉安房地产同意免除华天酒店收购酒店公司股权前的承包金。华天酒店承包经营长春华天大酒店第一年承包金为3,200 万元。截止2008 年9 月30 日，华天酒店应支付给吉安房地产承包金1,600 万元。该等条款也有利于保护华天酒店及其股东的利益。
长春华天大酒店地理位置优越，具有很好的盈利前景。
长春华天大酒店位于吉林省长春市绿园区景阳大路2288 号，地处长春西部绿园区中心繁华地带，酒店距长春火车站15 分钟车程，距正在建设中的“哈尔滨－大连”高速列车西客站5 分钟车程。地理位置优越，且周边没有高星级酒店，是开设高星级酒店的理想场所。
酒店周边分布有长春市绿园区法院、市人大、市政协、省高院等政府机关单位；酒店还毗临长春一汽集团、长春汽车产业开发区，以及高力集团投资达30 亿元的正在建设中的全球最大汽车贸易中心；上海置业集团还将投资30 亿元于酒店附近打造一座汽车主题公园。这些企事业单位为酒店提供了充足的客源。
目前长春市五星级酒店仅有4家，其平均出租率达69.1%，市场环境良好，酒店开业仅半年出租率就达到了57%。我们预计酒店的出租率还有上升空间。
华天特色餐饮吸引了众多客户，目前酒店餐饮收入占总收入的比重达58%，给公司带来了良好的收益。我们预计随着华天酒店知名度在长春市的进一步提升，其餐饮收入还将大幅上升。
收购价格低于市场价格，将会产生一次性并购收益约5000万元。
按照新的会计准则，非同一控制下的企业合并在编制合并会计报表时应以被收购资产的公允价值计量，收购成本小于公允价值的部分直接计入当期损益。这与华天酒店收购武汉凯旋门大酒店的会计处理方法相同。
公司按照新的会计准则采用大于收购成本的公允价值计量，将会提高未来资产的折旧和摊销，在编制合并会计报表时将会调低公司未来的业绩，但是我们认为被收购资产无论采用收购成本计量还是采用公允价值计量，都不改变其未来现金流。在采用DCF估值时，其低成本收购酒店为股东带来的价值最终都能通过现金流折现来反映。
但是，目前大多数投资者都是根据企业EPS 采用相对估值的方法来评价上市公司的价值，投资者在评价时往往剔出公司的一次性收益，这就意味着公司低成本收购项目，提升股东价值的行为在评价时并没有得到体现。
我们认为华天酒店能够以低于市场价格获取酒店资产，就意味着在相同未来现金流的情况下，华天酒店将会更快的收回投资，这对股东觉得是有价值的。我们非常认可华天酒店低成本获取资源的能力，这是华天酒店的核心竞争力之一，是华天酒店提升股东价值的一种重要方法。
由于公司房地产业务受到宏观经济的影响，销售速度有所放缓，房地产业务低于此前预期，因此我们将公司2008年至2011年的每股收益预测调整为0.616元/股、0.706元/股、0.764元/股、0.845元/股。我们认为公司未来12个月合理的股价区间应该在8.07元~10.61元之间，我们维持公司“买入”评级。公司虽然已具备长期投资价值，也不排除公司资产收购而被短炒的可能，但鉴于公司近期业绩低于预期，建议投资者审慎关注。 相关研究报告下载：
 公司点评_收购长春华天,资本运营的又一力作--华天酒店公司点评.pdf (70.96 KB)
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发表于 2008-10-24 15:33
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