[20081107]十月销售受新政影响较大——万科十月份销售情况简评

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事件：万科公布十月份销售数据，十月份实现销售金额33.5亿元，同比减少35.1％。
万科发布公告：2008年10月份公司实现销售面积46.4万平方米，销售金额33.5亿元，分别比上月减少12.8%和22.1%，比07年同期分别减少15.0%和35.1%。2008年1~10月份，公司累计销售面积448.8万平方米，销售金额389.6亿元，分别比07年同期减少9.6%和7.1%。

我们的观点：
     公司的销售情况远低于我们预期的50亿元。一方面是由于公司根据市场的情况再次调减了开竣工计划和开盘计划，另一方面是由于房地产新政将于11月开始实施，使得部分项目推迟开盘以及购房者推迟买房，使得10月份的销售计划受到影响。
     公司10月份销售均价约为7220元，公司08年1～10月的销售均价为8681元，也较07年同期的8246元高5.28％，同时也高于万科07年全年的销售均价8532元。截至08年10月，公司今年已销售可结算金额达到627.7亿元，是07年全年结算金额的178％。公司中报时调整08年的计划竣工面积为586万平米，目前公司今年可结算的已销售面积达到了740万平米，超出计划竣工面积154万平米。
     公司10月份未增加土地储备，显示出公司对土地市场仍旧谨慎的判断。
     我们初步预计万科08年EPS0.46元，目前08年动态PE约为12倍，公司08年三季报每股净资产2.74元，按此计算的PB约为2倍，考虑今年业绩增长，08年动态PB则低于1.9倍。我们维持对万科的“买入”评级。
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