[20081216]11月合同销售额环比下降22%，销售进度符合预期

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11 月合同销售额环比下降22%，销售进度符合预期
最新消息
保利地产公布11 月份合同销售数据，销售面积/销售收入分别为24.1 万平方米/人民币20 亿元，环比下降30%/22%，同比上升72%/46%（去年可比基数较低）。今年前11 个月的累计销售面积/销售收入分别为234 万平方米/人民币187 亿元，同比上升28.0%/21.0%，实现我们全年销售预测人民币203 亿元的91%。
11 月单月销售均价为人民币8,331 元/平米，同比下降15%。年初至今的销售均价为人民币7,990 元/平米，同比下降5.4%。
公司在11 月份斥资人民币18 亿元购置了三个地块，总建筑面积约105 万平米，其中上海40 万平米（土地成本约人民币3,200 元/平米）、重庆17 万平米（土地成本约人民币741 元/平米）、成都48 万平米（土地成本约人民币781 元/平米）。
分析
保利11 月份的销售进展符合我们预期，公司在12 月份的销售额需达到人民币16亿元（月度同比上升5%或环比下降20%）才能实现我们的全年预测。我们维持2008 年全年合同销售额203 亿元预测不变。
但是，由于2009 年的市场前景不容乐观以及销售价格持续下滑，我们目前的2009 年合同销售额预测（人民币240 亿元，同比上升20%）和本已低于市场预期的盈利预测（我们目前预期2008-2010 年每股收益分别为人民币1.01 元/1.15元/1.43 元，分别比万德平均预期低7%/30%/36%）面临进一步的下调风险。
此外，尽管我们认为此次购置土地的成本相对较低（地价下跌幅度较大），但由此潜在的人民币18 亿元的现金流出（部分资金可能由合作公司支付）将对本已吃紧的财务状况造成更大的现金流压力（08 年三季度净负债率已达117%，现金余额仅为人民币48 亿元）。
潜在影响
该股目前对应的2009 年预期市盈率为15.0 倍，市净率为2.6 倍，较2009 年底预期净资产价值存在14%的溢价，而行业的市值加权均值分别为13 倍、1.6 倍和29%的折让，我们认为市场对于基本面前景的判断过于乐观。我们维持对该股的卖出评级。