[20081223]央行降息27个基点对房地产行业影响快评

人民币存款, 准备金率, 房价, 房地产行业, 存贷款利率

事项
央行今日宣布，从 2008年12月23日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，从2008年12月25日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
平安观点
1、本次属于不对称降息，长期利率降低较少
本次降息在市场预期之中，具体采用的是不对称降息，其中活期存款利率没有调整，长期贷款中：5年以上中长期存贷款利率减少0.18个百分点，公积金贷款利率减少0.18个百分点。
2、本次对房价减少幅度有限，累计效果明显
由于长期贷款利率减少幅度较小，本次降息对房价的减少比较有限。2008年央行共降息5次，累计效果对房价的减少幅度很大。比较2007年12月21日利率水平，现在每月按揭减少842元（从7567元下降到6725元），减少幅度11.1%（优惠后利率比07年减少20.9%）。
3、开发商的借款利息累计有大幅度减少，对投资、供给的短期影响有限
08年5次降息累计减少1年期贷款利率2.16%，按08你年3季度末有息负债估算累计减少利息费用38亿元；2008年A股上市净利润如果按25%增长为243亿元，所占比例为15.8%，开发商的借款利息有很大幅度减少。在目前供大于求、市场信心逐步建立的过程中，资产价格上涨跌的关键预期还不明确，短期看对投资和供给影响有限，长期肯定会促进资金在房地产行业的投资。
4、持续降息有利于房地产市场软着陆，维持“谨慎推荐”评级
经过08年累计5次降息，实际房价的降低幅度较大，对房地产成交量的回升具有十分积极的作用，降息对成交量的提升效果已经反应在股价之中。我们认为实际收入下降，改善性需求的尚未恢复，以及加大廉租房、经济适用房都会对房价的企稳造成影响，成交量的稳定有赖于名义房价的调整，维持行业“谨慎推荐”评级。