房产金融放任海外基金不如放开中国基金

　　近日，国务院发展研究中心金融所所长夏斌在“21世纪中国城市建设投资发展论坛”上谈到房地产业的发展前景时提出一个鲜明的观点：放任不管海外基金
，不如放开中国基金。

　　夏斌表示，他不是就房地产资金链本身来看房地产金融，而是从货币供应角度，从整个国际环境来看这个问题。

　　夏斌认为，应该站在全球大视野下来看房地产金融问题。从国际环境看，目前澳大利亚、英国的房价在下调，美国房地产的泡沫处于破裂的边缘。另一方面，美国长时期执行低利率政策，最近不断加息。美国近一两年贸易赤字引起全球货币供应过高，过多的全球基础货币在全世界各地寻找投资或者投机的对象。网络经济昙花一现，使大量资金转向投机房地产、投机石油、投机黄金以及有色贵金属，这是导致当今世界货币体系混乱的基本原因之一。现在国际货币体系问题很多，国际货币组织之间充满着矛盾，改革呼声很高。我们对海外基金大量进来须极其当心。

　　另外，夏斌认为，中国不缺货币和资金，缺的是制度，中国的金融要改革，金融制度要深化。房地产已形成以银行贷款为主的融资格局。这两年银行正在加快改革，进入W TO后，监管部门要求中国银行业须尽快达到资本充足率8%以上，目前大多数银行都达不到这个比例，因此均在加强监管，审慎经营，这迫使国内银行自觉的缩小贷款，以防范风险。这是一种趋势，而且，这种趋势不是今年或者下半年的短期现象，可能要延续两三年。其实美国80年代末90年代初，为了贯彻巴塞尔协议，也存在这种状况。现在银行货币很多，但是银行不会马上放出去。另一方面，人民币汇率升值的压力、国际社会方面的压力还比较大，这是我们国内基本的资金形势。目前资金很多，但是一些行业、一些好企业仍然叫资金不足，主要原因与银行的谨慎放款有关。其更深层次的原因是我们中国融资体系的改革还没有到位。

　　当前，中国政府对海外基金的涌入没有任何管理，而中国房地产基金或者以基金形式进行房地产融资的活动在目前步履艰难。夏斌提出，与其放任海外资金，不如好好放开我们自己的房地产基金，建立房地产的各种融资制度。至于对海外资金怎么管，管什么，在哪个交易环节管，可以借鉴国际上100多个国家在不同层面、不同角度的管理制度，中国政府应该在这方面抓紧进行研究。

　　夏斌认为，房地产业正处于“青春躁动期”，有不成熟的地方，政府对房地产市场的调控与合理的监管是完全必要的。但对房地产宏观调控应该“有管有疏”，作为正常的市场经济活动，应该满足其对必要的金融工具的需求。而现在在加强监管的同时，对融资工具的开发有些滞后。目前，国内房地产业除了银行贷款基本没有其他金融工具。从宏观面来看，此时大量海外资金进来，形成更多的外汇储备，它们不仅仅在房地产市场上赚一笔，而且是准备在汇率升值上赚一笔，这对于宏观政策的调整，无形之中增加了压力。另外，中央银行对进来的外资要结汇，结汇后货币供应过多，把银行同一市场利率压得很低很低，这必然影响中国货币政策的独立性，影响中国货币政策传导的有效性。为此，与其放任不管海外房地产基金，不如支持房地产各类资金。

　　夏斌呼吁，中国的经济发展需要中国的房地产业的发展，中国的房地产业发展需要一个完善的融资体系的支持。主管部门应把非居民的房地产投资放在资本项下，出台相关的限制措施，进行严格管理。政府应支持优质房地产企业上市融资，除发行长期债券和短期融资券之外，政府有关部门还应该加快金融创新，当前要大力发展房地产基金。首先，可以从公司法的角度，鼓励发展房地产投资的私募基金。

　　同时夏斌建议，银监会应尽快出台信托投资公司房地产信托业务的管理办法，支持房地产这一支柱产业。他提出要“天窗打开，门槛提高，加强监管”，即对信托公司从事房地产信托基金，可以制定严格的监管细则，可以提高投资者投资金额的门槛，但在发展房地产信托基金的同时，应该废除信托计划只能搞200份合同的上限。夏斌还呼吁有关部门要抓紧研究制定中国的REIT s制度，可以先从经济适用房、廉租房的REIT s或商业地产的REIT s开始试点。

REITs在中国的发展脚步或将加快。因为“打通国内REITs融资渠道”的建议已被明确写入商务部递交至国务院的全国商业地产调查报告中。国务院主要领导近日已作重要批示。
9月19日，商务部、财政部、建设部联合下发了《关于进一步做好地级城市商业网点规划工作的通知》。这是继2001年以来，关于城市商业网点规划工作的第五次部委发文。
然而，在城市商业网点规划一次次重申喝令中，商业地产却在资本逐利本性的驱使下如脱缰野马，一次次跃过相关条例的界限。
一位参加了由商务部牵头的全国商业地产情况调查的专家成员向记者透露，商业地产目前的总体情况是“局部过热与结构失衡并存，资金来源狭窄”。
而在递交至国务院的调查报告中，商务部明确提出了四项建议：尽快出台《城市商业网点规划条例》，开放REITs通道，力促银行对商业地产项目的贷款实行区别对待，发展商业地产中介服务业等。
停建大型项目
在此次三部委联合下发的通知中特别强调，“2005年底前，全国地级以上城市仍未完成商业网点规划工作的，原则上将不得再批准建设新的建筑面积在1万平方米以上的大型商业网点。”
中国商业地产联盟秘书长王永平分析认为，“从审批大型商业网点的角度出发，能够更有效地对商业地产项目进行监管。”他同时建议，“有很多项目是立项未建，如果政策能进一步延伸，对待建的项目重新审查，则能更好地避免资源浪费。”
“现在看来，由于《城市商业网点规划条例》等约束的缺失，商业地产空置率高等问题正在暴露，”王永平参加了此次全国商业地产调查，他感慨道，“广西柳州市区1.5平方公里之内，就建了60多万平方米的商业设施，其中甚至还有面积达20万～30万平方米的项目。”
“商业地产大型化趋势愈演愈烈，在一些地级城市甚至出现了50万平方米的大型商业项目。”同样参与调查的中国步行商业街工作委员会研究中心主任韩健徽亦深有感触，“大型化的危害性很明显，比如占用城市的土地资源、体量过大和本地区商业发展不吻合而造成浪费、重点商业项目形成恶性竞争。”
“地方政府往往从自身利益出发，比如柳州市无节制地审批了众多商业项目后，为了帮开发商招商，甚至成立了一个由当地政府官员牵头的招商小组。”王永平在描述时不由得抬高了声音，“当地的商务局成了企业的招商部门，是政府角色的严重错位。”
据了解，去年4月，面对商业领域尤其是大型商业设施建设因过热出现的盲目投资和重复建设的苗头，温家宝总理曾明确批示：“大型商业设施建设也应合理规划，防止盲目投资和重复建设”。
而此次由商务部牵头进行全国调查的目的，是了解全国商业地产运行基本情况，并推动《城市商业网点规划条例》的出台。而尽快出台《城市商业网点规划条例》的建议也被写入递交至国务院的调查报告。
在调查组此次走访的众多城市中，很多城市都面临着“商业地产空置率高过20％、商业地产的增长率甚至超过了住宅”、“商业地产大型化趋势明显”的问题。
“可以肯定，商业地产局部过热，我认为如果不对局部进行调控，将会引发全国性的过热。”一位调查组成员语气坚定。