CFA论坛 - Powered by Discuz! Board

标题: 王石：履冰一年 [打印本页]

作者: 投资人士 时间: 2011-5-21 03:58 标题: 王石：履冰一年

王石不是地产商们的“雷锋”。
无论怎样，中国的地产界都如同王石一年之间跌宕起伏的言论一般，经历了一番死去活来的折腾。究竟是王石预测到了调整，还是王石造就了调整——都没有关系，这个长相与赵本山多少有些相似的中年男人和他一手创办的万科，已经习惯了处在争议的核心。
12月21日那一天，北京经历了60年来最冷的一个冬至，而在南国深圳，依旧春暖花开。不过，王石与万科的一年如同这个多舛的楼市一样，是履冰的一年，好在王石是东北人，从来不怕天寒地冻。
“犹大”
现在，有必要回到2007年的时候，看看那时的王石。
彼时，已经隐退万科二线的王石，正坐在中央电视台经济半小时的演播室，他的对面是名嘴赵赫，但后者的口才显然不如中国地产行业的老大。“对于这一轮房价的快速上涨，万科是有责任的，我们上半年参与了一些高价土地的竞逐，我在这里向全国人民道歉，并且保证，以后万科不会再参加这种高价土地的争夺。”
说完这些话时，王石沧桑的脸上掠过了一丝狡黠的微笑。北京一位“大佬”级的地产商在回忆自己看到那期节目的感受时，“阴谋”是他挥之不去的关键词。
直到近三个月后，万科将深圳金域东郡以均价7500元/平方米开盘，比销售推广时公布的预定价格低2500元/平方米时，业界才发现，王石在三个多月之前的表态，并非是故作姿态，这个善于讲冷笑话的东北男人，这一次动真格的了。
降价风从南到北，相继席卷全国，就连中国楼市的最后两个堡垒上海与北京也未能幸免，王石坚决的唱空与行为，引发地产界同行的一致不满。当时，一位在杭州备受万科降价冲击的地产商甚至直接给在中城联盟上开会的冯仑发去短信，痛陈他深受万科降价之苦。
这条短信里说，万科的楼盘在降价，不管是不是冲着我来的，但实际上都是冲着我来的，我的项目因此承受了很大压力，但我想，降价不该是地产商的竞争力，我还是想坚持，把品质做上去，决不降价。
后来，冯仑在中城联盟的回忆上抛出了那个略带情色的“类比”——做小姐的，脱得快的也不一定挣得多。而在此之前，冯仑一直被地产界看做是王石最为忠实的拥趸。
略带一点黑色幽默的是，当2008年的楼市几乎降到冰点之时，这位发短信给冯仑讨伐万科并坚称不降价的地产商，最终不得不降价销售，幅度高达30%。更为幽默的是，万科引领的降价风潮席卷全国之时，很多地产商曾多次试图在一起召开会议，统一思想，邀请万科出席，但万科始终拒绝露面。那时的万科和王石，似乎无比孤独。
“先知”
到2008年底的时候，那些认定王石是内鬼和阴谋家的同行们，不得不佩服王石最早玩起了“跑得快”，因为此时此刻他们才发现自己的房子卖不掉了。“4月的时候，谁也不相信王石说的调整会到来，但现在，我们觉得他说的是对的。”尽管与自己同科的冯仑极尽讽刺之能，但阳光100的董事长易小迪，还是承认王石这一次说对了。
实际上，在2007年夏天时，王石就已经微妙地感受到了未来的风险所在，他对万科总经理郁亮说，我们是经历过海南房地产泡沫的企业，要有警惕。此时，万科正在各城市与其他房企飙价抢地，郁亮坦言，当时很多房地产企业是用现有房价加上5年以后的房价预期价格拿地，万科不得不参与其中。
郁亮说，那时的万科已经感觉到有些不对，但没想到，最后的调整来的“那么猛烈”。而王石在2007年夏末的那次“道歉”，当时更多是出于一种在中国商场摸爬滚打了数十年的商业感觉，但王石是个企业家，最后把降价搞成“风暴”，他需要有科学的依据。
大规模降价的决策是郁亮为首的经理团队做出的，但在此之前，王石还是看过了科学的数据。这个数据与通常房地产公司的数据统计不太一样，真正让王石感到冬意并同意经理团队的降价决策的，是一个独特的数据——“批售比”。
这是由万科研究院掌握的数据，是指在一个区域市场上，月成交量与所有批准销售房屋的比值。万科将这一数字与公司内部在这一区域市场的销售情况和存货情况进行对比，以判断区域市场的冷热和公司的销售速度。万科研究部专门负责统计公司分布的14个城市的相应数字。而根据公司的内控体系，一旦这两组数字的对比发出预警，公司就必须调整策略，即时反应。
在作出对深圳金域东郡开盘售价下调2500元/平方米之前，郁亮、王石先后看过了深圳“批售比”的数据，并收到了来自公司研究院的“技术预警”，对于批售比这一被人忽视的数据当时的表现如何，万科各层高管都守口如瓶，郁亮也仅是以“批售比骤降”为说辞作答。
“尽管当时已经认识到市场开始调整，我们还不敢确定这是一次全国的调整，还是一次区域的调整，各地的调整幅度会有多深。与珠三角相比，环渤海的调整就显得十分滞后。所以，我们最初只对珠三角的项目进行了价格调整。”郁亮坦言。直到后来，大规模的降价潮才逐渐北上。
“行者”
伴随降价的是万科销售量下降，而此时的全国楼市，已不是冬意，而是真正的寒冬。先知的王石似乎更加悲观，在放言楼市调整还未到位的同时，万科在财务上，已经开始“计提存货跌价准备”，显然，这意味着万科和王石的“看空”，还没有走到尽头。
不过，万科的降价是有艺术的。在万科售楼处被砸后不久，潘石屹与郁亮曾有过几次谈话。潘石屹问郁亮，降价的幅度为什么是一次性25%，而不是分批、分次降价，最后降到25%？郁亮的回答十分直接，他告诉潘石屹两个原因，第一，只有一次性降价25%才能彻底释放买方的需求，实现迅速汇款，第二，25%是万科的利润底线。而对于售楼处因降价被砸，郁亮的前辈王石显得相当豁然，据说他只告诉郁亮六个字：别冲突，不退房。
这是另一个层面的降价智慧。实际上，早在降价之前，在商海搏战多年的王石就已经意识到降价后前期业主的反应。因此，确定了25%这个幅度极高的降价额度，因为这个降价的额度可以以最快的速度把手中存量的房产卖掉，而这时前期购买房产的业主，恐怕还没有反应过来。
按照这样的策略，等到前期业主反应过来之时，万科要卖的房子早已卖完，愤怒的前期业主尽管可以砸毁售楼处，并且可以高呼“万科骗人”，但却对现实的销售产生不了任何的影响，这时，主动权就在万科手中，他们可以选择恢复原价，也可以选择继续维持低价，但无论如何，大部分的房子已经卖掉了。
但尽管如此，王石还是意识到了可能产生的亏损。于是，天津假日润园、南京金域蓝湾、南京金域缇香、福州金域榕郡以及北京金色城品五个项目被列入万科的亏损项目名单，而日后，万科还会陆续计算这些项目具体的亏损额度。
王石的看空还在继续，牛市的归期此时显得十分难定。于是，对于那些尚未动工的新项目，万科尽量调整规划，延期施工；对老项目的二期、三期工程，则视其前一期的销售情况而定。前一期无法达到70％的销售率，下一期就不会开工。王石没有干过制造业，但在冬天，他学会了以销定产。

欢迎光临 CFA论坛 (http://forum.theanalystspace.com/)