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标题: 信托基金入主商业地产 [打印本页]

作者: peachfly 时间: 2011-5-23 04:43 标题: 信托基金入主商业地产

据新世纪周刊报道，4月15日，国务院发布了严厉的收紧二套房贷款政策，随后，国土部门、建设部门和各个地方政府顺势推出了各种打压住宅市场的政策，从严控信贷和开发资金，到限制购房数量，再到引发激烈讨论的房产税方案及预售款监管细则等。一时间，住宅市场风声鹤唳。与住房开发商们的紧张不同，商业地产开发商兴奋中夹杂着不安。“国内、国外的基金、信托等资本市场的人，来找我们的一下子多起来，北京、上海，各个城市的商业地产大会频率越来越密集。”中坤集团总裁焦青称。
简而言之，“商业地产受到了前所未有的关注”。
除了投资机构趋之若鹜，原本主做住宅开发的地产商，也明确无误地向市场传达了将涉足或转型做商业地产的信息。重磅炸弹无疑是一直宣称不做商业地产的万科（000002.SZ）高调改口，称将涉足商业地产。“在是否涉足商业地产的问题上，郁亮和王石一直在较劲，直到现在也没有统一认识。”万通地产副总周东权透露说，两人初步妥协的结果，是郁亮抛出的“二八理论”。2009年11月16日，万科集团总裁郁亮对媒体高调宣布，万科将进军商业地产，除80%的项目为住宅产品外，其余20%将开发持有型物业，其商业地产项目包括正在计划之中的深圳五个酒店，以及2010年将启动的以服务为主的养老物业，万科预计未来三年内将建成220万平方米商业配套。
各走各的路，失败远多于成功，可谓中国商业地产发展的现实状况。中国商业地产联盟秘书长王永平回忆说，2004年博鳌论坛时，万科董事长王石和广州富力地产股份有限公司董事长李思廉，曾就商业地产展开了激烈争论。“王石认为不能做商业地产，李思廉认为没那么可怕。富力做的商业地产规模还可以，但却没有做出品牌。资金不充裕、人才储备不足，差点被商业地产拖累，2009年市场转好后靠住宅盘活商业才挺住。”
资金和人才是困扰商业地产的两大瓶颈。而在资金配比上，必须做到短长线相结合，通过短线销售一部分快速回笼资金，自持物业部分一般需要养两到三年才能进入盈利。“Location! Location! Location! （位置！位置！位置！） ”是商业地产圈内人士最喜欢挂在嘴边的单词。万达集团副总陈平在亚洲商业地产大会上表示，商业地产开发需准确定位，其中地段是重要的考虑因素。
无论是住宅开发还是商业开发，资金始终是最主要的制约因素，在商业地产领域尤其如此。
“我们不会拿每天60万元的利息去打水漂。”宁高宁曾在西单大悦城的开业仪式上表示。华润集团主席王印也曾透露，华润每个商业项目平均40万至50万平方米，每个项目投资额约40亿至40亿元。从中可见商业地产项目耗资之巨。
最为成功的商业地产开发模式，强调的是运营创造价值。以销售为主的开发模式，赚取的只是开发环节的利润，与商业地产的长期运营收益以及资本收益相比，虽然资金回流较快，但从长期来看，出售的资金回流量远远低于自持物业。
中信房地产副总裁禹来认为，“商业地产的好处大家都知道，但是很难做到。中国的商业地产企业资金大致来源于三方面：第一方面是银行贷款；第二方面是自有资金；第三方面是资本市场。中国目前的开发商自有资金不多，资本市场的融资渠道受制于政策，主要来源还是靠银行贷款，所以信贷一收紧，房地产公司就觉得很难受。”
高额的财务成本和信贷政策的不确定性，驱使商业地产开发商寻求多样化的融资渠道。而在商业地产领域，凯德置地与资本市场的对接无疑最为充分。截至2009年9月30日，凯德旗下的嘉德资产管理有限公司（CFL）管理着共16只私募股票型基金和5只房地产信托投资基金（REITs），涵盖了其在亚太地区、欧洲和中东主要门户城市开发的商场、住宅与写字楼业务。
凯德置地总裁廖茸桐表示，“用自有资金投资并不是国际主流地产商的运作方式，以嘉德置地在亚洲的运作实力，组建基金进行开发才是迅速扩张的王道。”
凯德2009年年报显示，其在中国的物业为280万平方米，占总资产的36%，并计划在未来三到五年增至45%。2009年金融危机中，凯德将融资所得18亿新元投向中国和越南，其在中国快速扩张很大程度上得益于资本运作。
并不是所有的开发商都支持与资本市场进行对接。恒隆地产董事长陈启宗就认为，“凡是要搞REITs的人，都是没有把握，没有想清楚的人。中国百年一遇的大发展，不应通过REITs把自己的手绑起来，导致不能发展。应该等市场成熟了，增长慢了，收入稳定的时候，就可以变现，把钱从这些收入回报率低的东西套现出来，去做新的回报率高的项目。”
除了利用REITs，房地产信托和基金在商业地产开发领域的投资更为活跃，尽管规模有限。“主要还是银行贷款，基金和信托的量都比较少，指望不上。”中坤集团总裁焦青说。
不过，摩根士丹利资产服务咨询（中国）有限公司投资部执行董事李建学对竞争深有体会，“现在中国的房企融资渠道更多，以前我们是跟国外基金竞争，现在是跟国内的竞争。”他认为，目前国内房企在境外上市有难度，但保险信托有新的投资机会。
曾成功投资深圳“印象城”的深国投商用置业有限公司总经理丁力业表示，“我们与华润合作的中国零售商业地产基金一期，规模8亿元，主要是用于自己项目的投资。此外，我们建立了自己的商业地产基金，叫成熟基金和开发基金。开发基金内部回报率（IR）目标是12%和15%，但我们的终极目标是20%；成熟基金内部回报率（IR）较低，是8%到10%。”
这两只基金都是用来投资和收购深国投商用置业有限公司的项目，此前该公司与凯德有不少合作开发，现在凯德“单飞”，该公司也在探索新的融资方式。据平安信托房地产投资事业部高级投资执行总监胡宁介绍，基金、信托基本是以财务投资者的方式进入，与品牌开发商尤其是有商业地产经营管理能力的开发商一起合作来开发，两到三年内退出。
相比银行贷款，信托和基金较为灵活，代价则是较高的融资成本和风险。中信房地产副总裁禹来介绍：“2007年、2008年期间，中信地产和信托公司联手做的信托，利率都达到40%。40%的利率其实对应有100%、200%的风险，但是碰到2009年的大牛市，做了一年多反而活过来了。当时如果没有这次机遇，风险就很难预测了。”

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