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标题: 国际地产基金关注三大热点 [打印本页]
作者: wildrose    时间: 2011-5-29 03:44     标题: 国际地产基金关注三大热点

越来越多的国际地产基金正在大举进入中国大陆市场，学会国际资本市场的通行语言，理解海外投资机构所关心的热点问题，选择合适的沟通渠道与他们交流并合作，将是今后中国房地产企业所必须面对的一个重要行业课题。
美国柯罗尼基金是跨国投资、重组、购并的世界级基金之一(Opportunity Fund)，专门投资、开发和收购具有升值潜力的项目、资产和企业。自1991年起，柯罗尼基金在美国、欧洲和亚洲共投资100多亿美金，涉及4000多个项目和资产。
2004年4月，美国柯罗尼资本集团与上海实业发展股份有限公司共同发起创立了扬子基金，柯罗尼负责牵头国际融资2亿美金，上实发展将积极参与、协助和配合柯罗尼的融资活动。扬子基金的投资方向为中国大陆的问题房地产项目和银行不良资产。
2005年3月，扬子基金整体收购了北京中远地产所开发的远洋新干线D座酒店式公寓，紧接着又在4月收购了北京另一个高档公寓项目--怡景苑的48个单元。
扬子基金的频频出手让众多被宏观调控政策所困扰的房地产企业看到了新的融资渠道，如何与国际资本市场对接成为他们所必须面对的问题。为此，《中国不动产》就房地产企业所关心的国际融资话题对扬子基金北京首席代表王知新先生进行了独家专访。
产业投资基金追求平稳利润
从世界范围看，国际产业投资基金市场基本上被少数几家华尔街大投资银行、美国大控股公司、大基金所垄断。能够在此行业竞争的主要有三类公司：第一类是华尔街大投资银行，如高盛(Goldman)、摩根士坦利(Morgan Stanley)；第二类是大控股公司如美国通用电气(GE)；第三类是专业的大型产业基金(Opportunity Fund)，如龙星、柯罗尼。
与追求暴利、高风险为宗旨的创投基金不同，产业投资基金追求低风险和平稳利润，年平均回报率固定在25%左右。这就是产业投资基金的投资者多是资金雄厚但偏于保守的保险公司、公共退休基金和大学捐赠基金等的主要原因。
美国柯罗尼资本集团除了基金外没有其它产业, 投资者大多跟了他们10年以上的时间。作为扬子基金的发起机构，柯罗尼之所以选择进入中国大陆房地产市场，是因为他们看好中国经济的发展前景，看好上海实业的产业背景、国际资本市场的经验和公司实力。为了确保基金的成功运作，柯罗尼集团还刻意引入资本雄厚、经验丰富的重量级金融机构--世界银行和亚洲开发银行加盟扬子基金。
2005年7月18日，柯罗尼基金收购了新加坡莱福仕控股集团所有的位于35个不同地点的共计41家豪华酒店，包括15家莱福仕大酒店（其中有包括北京饭店）和26家瑞士大酒店（其中包括港澳中心），总收购金额近10亿美金。
王知新先生告诉《中国不动产》记者，有着10年基金管理经验和一整套被证明行之有效的基金操作模式的柯罗尼基金，是世界著名专业投资基金。他们保持了10年回报率超过28%的优良纪录。“在对中国大陆房地产市场的投资上，扬子基金的操作核心内容还是金融支持，而非项目的实际开发，这是基于扬子基金对中国大陆房地产的熟悉和认识。”王先生特别强调说。国际地产基金关注三大问题
“在做出投融资项目和对象的决定时，国际地产基金首先关注合作伙伴本身的素质，如公司业绩、企业管理层能力、企业声誉和以往开发项目等因素，房地产企业必须要用资本市场语言和思维来与他们进行合作。”曾亲自操刀收购北京远洋新干线D座酒店式公寓的王知新这样解释，他认为国际地产基金在选择项目投资时会关注合作伙伴、区域价值和产品特色三大问题。
合作伙伴：国际地产基金在中国大陆寻找的合作伙伴差不多都是上市公司的前20家以及少数优秀企业。他们对合作公司的治理结构提出了很高的要求。能够合作的公司在结构上要比较规范，要有长期的企业发展战略，要有相当专业的团队以及稳定的产品线、良好的市场声誉。有规模、有信用的房地产公司与国际地产基金合作的可能性最大。中国现阶段的资本市场在地产开发、财务管理和公司管理等方面存在着种种不透明的制度性障碍，客观上阻止了海外资本的进入。“国内商业银行不借贷的房地产企业，国际地产基金更不会借钱给你，如果想用套银行贷款的方法来套国际资本，这条路是完全行不通的。通过媒体传达给开发商的信号是--不要把国际资本当作一种占便宜的方式，长期运作资本的人决不会是傻子！” 王知新先生如是说。
区域价值：国际地产基金现阶段的注意力还是在北京、上海、广州、深圳、成都、重庆、西安等一线城市，因为资本市场的人力资源管理成本非常高，不可能用几个专业人士进来就把中国市场都摸清楚了。未来三五年内，海外基金经理人的管理辐射能力不会有太大变化，加之目前还存在着很多制度性障碍，国际地产基金不会轻易进入中国的二三线城市。
与国际资本的合作过程中还存在着一个在基金管理公司话语权的问题。“扬子基金因为有上实发展的股份，同时有同策咨询公司的参与，由此建立了一支操作能力很强的管理团队，团队的骨干成员大多是国内的行业精英。同时国内投资者在投资委员会就享有投标权。这就如同经营管理层必须听股东意见，投资委员会有最终决定权，职业基金经理人是没有决策权的。”
以远洋新干线D座酒店式公寓为例，王知新说明了国际地产基金操作中所遇到的难题，北京市房管局给业主承诺是两年内颁发产权证，这种做法在国际资本市场是绝对不能接受的。由于出现了两年的真空期，中远地产只能用其公司品牌和信用来进行担保，而扬子基金在国内团队的解释下，说服了投资委员会接受这一现实。从投资环境来讲，作为中国首都的北京况且如此，其他城市的房地产市场管理水平可想而知!
产品特色：对于国际地产基金青睐何种物业产品，北京、上海等发达地区的高档酒店、酒店式公寓、优质写字楼、大型商业项目（shopping mall）等优质成熟物业更容易被国际资本所整体收购，这些物业经过成功运作后，很容易形成稳定的现金流，即租约稳定，租金回报稳定，地产基金在持有一定年限后就可以通过国际资本市场的运作来获得客观的投资回报。作为扬子基金北京首席代表，王知新先生告诉《中国不动产》记者，定位为一流五星级酒店式公寓的远洋新干线D座其租客以外国高级行政人员为主。为了保证形成稳定的现金流，鉴于柯罗尼基金与全球著名连锁专业酒店式公寓和度假村管理集团--Oakwood是战略合作伙伴关系，扬子基金特邀请该集团来对远洋新干线进行专业的管理和运作。此前，日本的Oakwood赤坂酒店公寓便是柯罗尼基金于2000年投资并委托Oakwood Asia Pacific 运作的，仅用一年时间就达到了96%的出租率。
地产基金影响房企融资模式
中国宏观经济调控让绝大部分房地产企业的资金链条开始绷紧，他们希望寻找到新的开发融资模式来缓解资金压力。以扬子基金为代表的国际地产基金能否满足中国房企的愿望呢？当记者向王知新先生提出这个问题时，得到的答案是否定的。
资本市场要谋求更多的商业利益，就需要承担更多的商业风险，这是资本市场不变的定律。目前中国大陆房地产开发市场存在着太多的市场不规范因素，例如假按揭、偷漏税、财务制度不透明、管理手段落后等，这些都使得国际地产基金更倾向介入以收购成熟物业为特征的运营投资，而不愿意在开发阶段与房地产企业合作注入开发资金。
“我个人认为国际资本的进入对中国房地产市场发展绝对会起到促进作用！国际资本是一个最好的投资监管者，从长远发展考虑，他们最终会选择介入开发阶段，前提条件是财务制度透明化，因为国际地产基金要对投资者负责，他们必须将商业风险降低到可控范围内。” 王知新先生举例说明了房地产进入资本运营后的前景。
很多开发商认为国际地产基金要求年回报25%肯定太高了，其依据是通过与国内商业银行6%的贷款利率对比形成的。如果我们用2000万人民币投资一个开发项目，开发利润假设10%的话，开发利润为200万人民币；如果我拥有了50%的金融杠杆，就只用1000万人民币做这个项目，同样赚200万人民币，回报翻倍；如果我在国际资本市场还有20%的资本介入，可以到海外进行资本运营，金融杠杆就达到70%，结果可能只用600万人民币就赚了200万人民币，回报就更高。这就是国际资本市场的优势与魅力所在。之所以国际地产基金能够影响中国大陆房地产企业的融资模式，最重要的是它客观上打通了国内外资本市场的通道。
“我们知道现在中国大部分房地产企业都缺钱，但同时国内还有一些企业和机构是有钱无处投资，例如某些业绩不错的上市公司或者大型国有企业，嫌贫爱富的商业银行通常还想给这些不缺钱的企业贷款。这些企业其实最适合进行资本运作，从事发起房地产基金类的产业基金，正如之前他们将大笔资金委托给证券公司炒股一样，将来国内的资本市场一旦开放，完全有可能自己发起成立产业投资基金，通过与国际资本市场的合作直接从事资本运营。”资本市场是在不断的流动过程中寻找利润增长点的，王知新认为随着国内部分意识超前的品牌房地产企业开始与国际地产基金合作，越来越多的开发商会逐步清楚国际资本市场的语言和操作规则，逐步将国际融资模式引入房地产开发和运营阶段。
相关链接：
美国柯罗尼基金
隶属于柯罗尼资本集团旗下的柯罗尼基金由美国前政界和商界高级官员出资组成，柯罗尼董事长Thomas Barrack先生系华盛顿政治圈内人物，早在20世纪80年代就出任里根、老布什总统期内部长级高级官员，在美国政界、商界人脉关系广泛。Barrack先生从政府退出后，即成为美国石油大亨德克萨斯州财团Robert Bass先生的合伙人。Robert Bass与布什家族是世交，为布什父子入主白宫立下了汗马功劳。90年代初，Bass与Barrack共同组建了柯罗尼基金，短短10年即成为100亿美金的世界级大型跨国基金。2005年10月，Thomas Barrack被《财富》杂志评为“全球最好的房地产投资者”。
扬子基金
扬子基金是由美国柯罗尼资本集团和上海实业控股有限公司下属的上海实业发展股份有限公司发起并联合国内著名的地产咨询机构-同策咨询公司，共同投资国内的房地产市场。扬子基金的目标是重点投资收购中国与房地产相关的资产、项目和企业，对中国银行业的不良资产进行重组和整合，从改善资本市场并促其发展方面入手根治不良贷款和不良资产。扬子基金的年平均回报率20%左右，期限为7年；投资策略为低成本收购具有盈利潜质的项目，注入先进的管理和整合，使其盈利并产生稳定的现金流，在合适的时候退出并获得盈利。




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