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标题: 中国房地产史上一个并购时代的开始 [打印本页]

作者: richer 时间: 2011-5-29 05:33 标题: 中国房地产史上一个并购时代的开始

在这次堪称迄今为止中国房地产史上规模最大的企业并购案浮出水面时，媒体的注意力更多地被吸引到交易的细节，如交易金额的多寡、万科与南都的进退等问题上。喧哗与骚动中，却很少有人深究：除金额巨大之外，这次并购究竟在房地产史上具有何种意义？
交易完成之后，按照万科尊重员工知情权的惯例，公司董事长王石给每个员工发了一封信，介绍交易的内容和意义，信中提到“ 对于中国地产行业，这一刻也有着相当的意义，它揭示着一个合作时代新纪元的正式开端。各位同事，我们共同谱写和见证了中国地产发展史的这一页。”但什么才是“新纪元”的意义，王石也语焉不详。
可以这么说，这一交易真正的意义在于，中国房企发展路径由“农业”开始向“金融业”转变。
以往房企发展呈现出典型的农业特征：靠天(政策)吃饭、靠地(土地)吃饭，企业发展受外部环境影响很大，一旦上面来了宏观调控，银根、地根收紧，开发商就日子难过。
就像当前中国没有哪个农民能把种地的产业做大一样，“农业模式”令中国房地产企业难以做大，对人脉关系的严重依赖、初级加工的低附加值模式，房企往往囿于一地，难以实现规模扩张。
农业生产方式带来的另一个问题是，在缺乏制度创新的情况下，容易出现“内卷化”。虽然仍有精耕细作的余地，但价值提升不大，开发商当前的利润主要还是“体力活”，产品可以越做越精细，可以越来越豪华，也可以越来越便宜，但无法摆脱对外部环境的严重依赖性。
但“金融业”则大不一样，它最大的特点是，其盈利机会存在于市场的波动之间，无论行业涨还是跌，是牛市还是熊市，都存在着获利可能，无论是掉期、对冲还是其他的方式，都是旨在抵消甚至利用外部条件来创造价值。
这一转变意味着，房地产企业必须找出一种模式来削弱甚至抵消对“天”、对“地”的依赖，改变自身简单的“拿地、盖房、赚钱”盈利方式，房地产业将由一个以“土地”为中心的行业转向以“资本”为中心的行业。比如以丰富的产品线与盈利模式的互补，来平衡产品布局与行业波动，在长期和短期投资之间形成互补，实现金融政策波动期间现金流的相互支持。
万科一直声称他们是“小企业”，但万科从来不满足于做一个小企业。从这个角度来说，这次并购不是两个“农民”的交易，而是两个“资本家”的合作，这次并购只是一个开始。
那么，对于此次并购，我们应该提出哪些尖锐而客观的质疑呢？
一是在规模的简单叠加之外，融合之后的新万科是否可以实现“有质量的增长”，这种增长不仅体现在开发规模和盈利能力上，更重要的是体现在公司的融资能力、盈利方式和风险规避模式上。
二是面对并购，万科是否已经有了足够的“消化”能力，来融合和适应不同的企业文化、不同的区域市场、不同的客户需求？到目前为止，中国房企之间的并购才刚刚开始，还没有谈得上真正是成功的案例。对这次并购，我想也至少需要等待两年以后，才能进行相对准确的评判。
2006年8月6日，就在万科和南都在杭州正式对外宣布并购事宜的时候，万科的王石和南都的周庆治悄然开始攀登太白山，这让人想起万科十七英里那句著名的广告语“我和世界保持的距离”，他们并不急于解释，大概是相信时间可以证明他们的判断。

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