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标题: 外资与地产的“洋河汉界” [打印本页]

作者: greengreen 时间: 2011-5-29 07:32 标题: 外资与地产的“洋河汉界”

2006年，钱，居然成了房地产开发商想继续发展就必须解决的首要问题。这个变化看起来是如此荒谬，因为就在两年之前，房地产几乎是一个印刷钞票的行业。
　　
一方面，进入2006年后，主要针对房地产业的调控措施使小房地产商纷纷转让土地，关门冬眠；大房地产商放慢脚步，匍匐前进。但日益飞涨的房地产价格指数告诉我们，开发商闷声发财的步伐之所以变慢，其根本原因是拿地的风险和成本同步增加。因此，房地产开发商已经学会了在调控下“一步一个脚印”的发展方式，这样，发财速度虽然慢了很多，但是毕竟还是有得赚。试图“跳着奔跑”的孙宏斌被摔得鼻青脸肿，他用自身的失败告诉大家，今天玩儿房地产，光指望贷款和热情已经不行了，手里的银子不够，最终会受到羞辱。
　　
另一方面，中国房地产业全行业依然超过25%的年实际利润率，使国外地产投资机构依然眼热。德意志银行、GE资本、摩根大通、摩根士丹利这些机构，早在数年前就筹备了专门针对中国房地产市场的私人理财基金和共同基金。他们手里有的是钱，就是缺乏好项目。
　　
于是，双方的合作，看起来几乎就是一个“干柴烈火”的过程。
　　
然而事实上，我们并没有看到“爆燃”的局面。外资在房地产业的成功，并没有比其他行业热络多少。在这个行业如此被看好的今天，不能不说有些奇怪。为什么？
　　
去年，一位香港房地产投资基金经理来北京看地，跟一位笔者熟悉的开发商谈了数轮，始终不见内地开发商合作的兴趣。基金经理最后形容：这是一群坐在金马桶上便秘的人。他不能理解，为什么这位开发商对他手里的大笔外资不感兴趣。
　　
其实，房地产行业里没有人对资金不感兴趣，问题是，资金成本成为阻隔双方合作的鸿沟。以北京市房地产市场为例，这样的鸿沟至少存在于两个方面。
　　
首先，好的地产项目，不光是外资在盯着。任何一个中国本土势力的投资机构，都知道北京东四环、北四环板楼住宅项目的含金量，都清楚好的房地产项目的资金投入与市场产出的比例关系。因此，北京的好地、好楼盘项目，实际上资金的选择面是很宽的，无论是银行行长，还是信托公司老总，都对这样的项目笑脸相迎。无论宏观调控多严格，大家总是要赚钱做生意，摆在嘴边的肥肉，谁会放过？再者，中国有句俗话叫“强龙难压地头蛇”，北京的房地产开发商更是深谙此道。外资虽道貌岸然，但毕竟离北京太远，这里的一亩三分地，还要有很多职能部门管理、照应。因此，与本土强势投资机构联盟，不但可以解决资金问题，更可以形成强大的 “院外游说团体”，与政府“公关”的成本大大降低，而成功的把握大大提高。因此，无论外资承认与否，他们实际上是第二轮次的宴会分享者，最好的项目，一般他们是抢不到的。
　　
其次，外资的规矩一般颇为严格。一位北京著名开发商，曾私下以“水浅王八多”来形容与外资合作的繁琐。其实，房地产行业作为公权力私有化的最大收益者，有很多原始的东西是不可以公开的，很多隐形成本也是不能入账的，其中原因，大家都能理解。但是，如果外资想把相中的企业拿到境外去上市，就不能再含糊其词，玩儿“肉烂在锅里”的会计游戏了——不是坐在金马桶上的朋友不愿意站起来，实在是他因为怕被别人识破而不敢站起来。
　　
这样的文化与财务鸿沟，形成了特殊的国情，阻碍了房地产开发商与外国资本的联姻。但事实上，越是中小城市，这种阻碍反而越小。中小城市对外资介入本地区土地开发，往往是从市长到局长一路绿灯，仍然一如北京15年前。但可惜，今天的外资普遍眼光很高，联姻的范围总是在北京、上海周边转来转去，这多多少少也成了阻碍双方合作的一大障碍。
　　
从全局的眼光看，这种层层阻碍倒未必是坏事，如果双方合作太快、太顺利，房地产商拿地、对抗调控的底气就会更粗，地价成本会进一步上涨。这种上涨终归要转移到住房零售价格上，由购房居民承担，这无疑会使房地产价格进一步上涨，使老百姓的买房压力更大。再者，大笔的房地产超额利润难免从中国转移出去，而这种超额利润的根源，实际上是居民购买住房的超额支出，在房地产体制仍然没有健全的前提下，开放过早，可能造成难以弥补的经济损失。已经有一群草根地产商发制度漏洞的横财也就罢了，要是再搀和进来洋人，局面难免雪上加霜。

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