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标题: 河南房企上市浪潮：逐鹿资本与资本逐鹿 [打印本页]

作者: wonderfuldream 时间: 2011-5-31 04:27 标题: 河南房企上市浪潮：逐鹿资本与资本逐鹿

种种消息显示，2008年将是河南房地产企业逐鹿资本市场的“上市年”。除12月13日已先期登陆美国主板市场纽交所的鑫苑(中国)外，河南建业集团有望2008年3月在香港上市，河南开祥天城则有望同年在深圳上市。
河南另外两家著名的房地产企业，居易国际和银基房地产公司的上市计划，也在紧锣密鼓地推进。据一位接近河南省上市公司协会的人士称，河南谋求登陆海内外资本市场的房地产企业，目前有10家左右。
2006年3月31日，阳光控股成功登陆新加坡主板市场。这个此前名不见经传的公司，成为中国内地首家在新加坡上市的房地产公司。阳光控股旗下的辉龙地产，其房地产业务延伸到河南省新乡、安阳等多个市地。有媒体评论，是阳光控股成功登陆新加坡主板市场，深深触动了河南房企的上市神经。
房地产公司的上市之路，也是条条道路通罗马。和上述通过 “三堂会审”最终实现上市不同，河南房地产企业中也不缺 “曲线上市”之路。郑州郑东置业有限公司和洛阳百年置业有限公司，都是通过香江控股，以“借壳上市”的形式，成功进入内地资本市场的。
在国内房地产企业纷纷逐鹿海外资本的背后，海外资本又在通过国内房地产企业逐鹿什么呢？
【模式制胜】鑫苑(中国)赢下逐鹿海外资本第一局
12月21日，鑫苑(中国)置业有限公司在郑州索菲特酒店召开媒体见面会。这是鑫苑(中国)12月13日成功登陆美国主板市场后，公司高层首次在郑州与各大媒体“面对面”。
由于还处在上市后40天的静默期，见面会开始之前，鑫苑的工作人员就告诉记者，此次见面会“只叙旧事，不谈未来”。果然，见面会一开始，鑫苑(中国)的高层就强调，只证实已在美国成功上市，“今天的沟通，不能做预测和承诺”。“我出生在武汉，6个月后来到了郑州，我是土生土长的郑州人。对郑州，我有特殊的感情。”鑫苑(中国)董事长、总裁张勇说，“当国旗在纽交所升起的那一刻，我感慨万千。在那一刻，我真正感受到了做一个企业家的神圣。”
媒体普遍关心的是，国际资本为何对鑫苑(中国)情有独钟，鑫苑(中国)凭什么吸引了海外投资者，并成功登陆美国主板市场纽交所？张勇解释说，这主要得益于三个方面，一是鑫苑独特的商业模式，二是非常高的投资者质量，三是鑫苑有着良好的信用。“不存地、不存房、零库存，是鑫苑的商业模式。耐克、丰田在10年前就是零库存的产销模式。但零库存模式，并不为大多数房地产企业所敏感。”张勇说，“正是这一模式，在过去的数年里，让鑫苑的资金周转率远远高于同行。在管理费用方面，鑫苑仅是国内其他上市公司最高指标的一半，这使得鑫苑的回报率是同行中最高的。”
鑫苑(中国)之所以能在美国主板市场上市，关键还在于深受蓝山、EquityInternational(EI)、富达基金等投资人的垂青。张勇说，一个企业能否成功在美国主板上市，关键要看有无大基金长期持有其股票。因为美国的股市基本上不面对散户，鑫苑(中国)的股票持有者，80%来自美国、欧洲和中东。
鑫苑(中国)的财务数据显示，鑫苑过去10年实现了平均86%的复合增长率，过去3年的复合增长率平均达到了100%。在张勇看来，这种商业模式不但受到了海外投资者的欢迎，更受到国内政府和消费者的欢迎。
张勇说：“这将是未来中国房地产业的主流模式，鑫苑(中国)成功登陆美国主板市场，预示着中国房地产业的商业模式已经出现‘拐点’”。
关于鑫苑商业模式的由来，“8.31土地大限”是其重要契机。张勇说，“8.31”是有着深远影响的重大变革。“因为实行‘招拍挂’之后，土地不再是资产，而是一种原材料。当众多房地产商还在以获得土地利润为商业模式时，鑫苑则开始了不存地、不存房、零库存的产品利润模式”。
【战略制胜】建业集团冲刺香港联交所行将“撞线”
就在12月21日，记者从一位知情人士那里获知，建业集团时下已进入“上市静默期”。这就意味着，建业集团成功冲刺香港联交所、登陆香港主板市场已具有相当的可靠性。按上市前60天的静默期推算，建业集团的上市时间，基本可以“锁定”在明年3月。
据了解，建业集团是在12月初，正式向香港联交所递交上市申请的。早在2005年，建业集团就开始筹备上市。当时，建业集团欲用“中原地产”的名称赴港上市，集资额只有10亿港元。现在的最新消息是，建业集团上市后有可能启用“建业(中国)地产”名称，融资额可能暴增至80亿港元。
众所周知，“省域化战略”是建业集团不断做大做强的一大“法宝”。目前，建业已经进入河南18个地级市中的16个，而且进入了2个县级市。在被业界称为“建业模式”的战略背后，是胡葆森的河南情结和回报哲学。建业扎根中原15年，开发销售商品房总面积逾300万平方米，共为5万余户家庭提供了温馨、舒适的住宅。
当然，“省域化战略”不仅为建业集团拓展出一个没有对手的市场，也为建业集团打开了一个得天独厚的成长空间。报表显示，此前的4年里，建业每年的销售收入分别为5亿元、8亿元、13.6亿元、20亿元，利润率保持在13%左右。“今后5年，是建业的战略攻坚年。到20周年(2012年)的时候，建业每年的开发面积将达到500万平方米，每年利润会比今天的企业价值还要高。”胡葆森说。
除“省域化战略”外，建业集团还有另外一个资本战略。源自《中国经营报》的消息表明，如今全资控股上市前河南建业的外资公司为JoyAscend，注册于开曼群岛，注册日期为2007年年初。
JoyAscend公司的股东总共由三方构成，分别为同为离岸公司的JoyBright和SuperJoy以及一家名为 Capitaland(cayman)的公司。胡葆森则100%控股JoyBright，而Capitaland(cayman)，实际上就是凯德置地在开曼群岛注册的公司。
现在已日渐清晰的是，胡葆森引入凯德置地，完全是为上市过程的技术性操作而做的准备，引入境外战略投资者，恰恰是推动建业集团最终登陆香港联交所的关键一步。正是凯德置地的介入，使建业集团的上市步伐越来越快。
去年12月，凯德置地通过其全资子公司投资5亿元人民币，成功控股建业集团29.75%的股份。今年8月，凯德置地再次投资5亿元人民币，使其股份从29.75%上升到36.14%。2006年，凯德置地帮助建业集团做了PE(私人股权投资基金)，建业集团也按照国际投资者的标准，调整了管理架构、产品要求、股权要求等基础工作。
今年年初，为了获得建业集团在香港IPO的保荐商资格，世界知名券商摩根大通和摩根斯坦利曾展开激烈竞争，最终摩根斯坦利与建业集团达成独家合作协议。由此，建业集团的上市保荐人为摩根斯坦利。据了解，建业发行股票的规模大约为40亿股，IPO询价在2港元左右。
【资本逐鹿】海外资本浪潮袭向“二、三线”城市
实现海外上市，就如古时候的秀才要考取功名一样，对任何一家公司来说都不容易。不过，由于有海外资本的帮助，有不俗表现的房地产企业的上市梦想，也能一蹴而就。海外资本的帮助标准，不外乎两个：是不是行业领袖，有没有盈利模式。
尽管新版的《外商投资产业指导目录》使得海外资本直接进入国内房地产业变得日益困难，但是在二、三线城市，海外资本以PE的方式涉足房地产开发，并没有面临太高的门槛。海外资本正通过增资、入股、收购等“曲线”方式，加快其进入二、三线城市房地产市场的步伐。
国家统计局数据显示，今年1至10月，全国房地产开发企业利用外资483亿元，增长67.6%；企业自筹资金9317亿元，增长38.0%；外资增长速度明显高于内资。外资投资房地产虽然仍集中在上海、北京、深圳等地，但增量资金已逐步向二、三线城市转移。
戴德梁行的一位分析师证实：“目前我们接到很多国际客户的查询，绝大多数都是有关投资内地二线城市的机会，其中有的投资基金更要求将全国20至30个二线城市进行比较，向其推荐最具投资价值的城市。”
2006年8月，美国的EI中国和蓝山中国联手向鑫苑注资2500万美元，4个月后，他们追加投资5000万美元。与此同时，鑫苑(中国)开始向国内一些二线城市快速扩张。在短短一年多时间，先后在郑州、成都、济南、合肥多个城市斥资近30亿元拿地。时下，鑫苑(中国)在全国的在建项目共14个，可建面积260万平方米。
像鑫苑(中国)一样，被海外投资基金相中的二线房地产企业不在少数。在河南，凯德置地通过其全资子公司投资5亿元人民币，成功控股建业集团29.75%的股份。在成都，凯德置地与置信实业合资成立了置信凯德开发公司，先后拿下总占地约1500亩的数个开发项目。
通过与内地房地产企业合作，海外资本沿着“通用”的“注资—圈地—开发—做强—上市”路线图，获取高额的投资回报。对于二、三线城市的人们来说，原来神龙见首不见尾的“国际炒家”，其实已经在你身边。
活跃于二、三线城市的外资中，海外资本，尤其是私募股权投资基金格外惹眼。其与房地产企业合作，一方面，使得这些企业在“从紧的金融政策”下获得“输血”资金，另一方面，也通过顺畅的退出机制，使自己获得高额利润。
“资本来到人间，每一个毛孔都滴着血和肮脏的东西。”马克思的这句名言，从某种意义上讲，正是海外资本浪潮袭向“二、三线”城市的一个注解。
仲量联行发表的报告也显示，很多二线城市开发项目的平均利润能够达到30%，而一线城市的预期利润率，则在10%至20%之间。由于城市化进程的加快，二、三线城市的房地产市场不断被推高，又由于二、三线城市开发商的综合成本可以大大降低，有利可图，所以嗅觉敏锐的海外资本，就把魔杖舞向了高回报率的二、三线城市。

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