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标题: 王石谈万科住宅产业化速度与成本的博弈 [打印本页]

作者: barberry 时间: 2011-5-31 04:54 标题: 王石谈万科住宅产业化速度与成本的博弈

2007年年初，万科(000002)宣布其在上海的“新里程”项目的20、21号楼成为推进住宅产业化的第一个试点，试点楼面积约2万多平方米。
为此，万科已经等了7年之久。自2000年起，万科即成立了专门的研究中心进行住宅产业化的研究。其在深圳的工业化生产试验表明，工业化生产将施工时间缩短了一半，而且节约了80%的劳动力并大大缩短了项目的设计规划时间。
住宅产业化，也可称之为工业化建房，1968年起源于日本。联合国经济委员会给其下的定义是：生产的连续性；生产物的标准化；生产过程的集成化；工程建设管理的规范化；生产的机械化；技术生产科研一体化。按照实施住宅产业化国家的专家所言，住宅产业化具有“资金和技术的高度集中、大规模生产、社会化供应”三个特征。
必然趋势?
1999年，由国务院办公厅转发的建设部等八部委共同起草的《关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量的若干意见》中，就明确了我国推进住宅产业现代化的指导思想、主要目标、工作重点和实施要求，成为推进我国住宅产业现代化工作的纲领。
然而，工业化建房不是单凭某个地产公司一家的力量就能做得起来的。虽然住宅产业化是一种趋势，但专家指出，由于国内在设计施工及部品生产方面，存在诸多缺陷，住宅产业化之路不会一帆风顺，要想达到西方发达国家的发展水平还需要政府、开发商、消费者以及建筑设计、施工、建材生产企业的共同努力。
2006年年报中，在“致股东”的信中，万科回顾帕尔迪等美国四大住宅企业晋身财富500强的过程及其推动力时，认为首先就是住宅产业化水平的不断提升，住宅的部件可以实现规模化的工厂生产。但随后，万科也承认，“与美国相比，中国在住宅产业化和融资渠道创新上，还有着不小的差距；中国住宅企业，暂时也还并不具备美国优秀同行那样驾驭大规模经营的能力。”
而万科董事长王石对《证券市场周刊》表示，目前国内推行住宅产业化的条件并非完全成熟，所以万科也只是在做试验，但“这是最终的必然趋势，不搞产业化，必将被淘汰。”
王石表示，从工业发达国家的历史来看，住宅产业化是一种必然趋势，例如日本、美国等。从生产方式来看，一次性设计、作坊式生产曾经是地产行业的常规，这种落后的生产方式，带来了难以克服的质量通病和企业资产的慢速周转。而随着品质导向、规模效应和周转要求等一系列生存法则的变迁，“未来我们看到的，将主要是标准化设计、工业化生产的住宅产品。”
从住宅的材料上来讲，不同的材料，其产业化的成本是不一样的。通常来讲，住宅材料结构主要有钢结构、木结构和钢筋混凝土(RC)结构三种形式。从实施产业化的先例来看，木结构和钢结构搞产业化比较容易也相对多一些，但是王石介绍，木结构在中国绝对行不通，因为中国没有那么多的森林可砍伐，产业化木结构方面在中国不可行，国家也不可能出这样的规范，如果没有这样的规范就不能称之为真正的产业化。
第二就是钢结构，钢结构虽然可以产业化，但却成本高昂。一位建筑结构师向本刊记者透露，如果采用钢结构实施产业化，企业的相关成本将会在原有基础上每平方米增加200元至300元不等。目前，即使在住宅产业化程度较高的日本和美国，钢结构也不可能成为主流，这虽然和他们大量采用木结构有关，更重要的也是和钢结构偏高的成本有关。
上述两种方式在目前的中国都并不可行，因此万科选择了钢筋混凝土结构来进行住宅产业化的尝试，而钢筋混凝土在香港、新加坡、日本等地已经成为产业化的主流。
组装百分比仅20%
在关于住宅产业化的认识上，有一种错误的认知就是以为将房子在工厂生产好，然后直接放到现场。对此，王石表示，“这种方式只能是单栋单层(最多两层)是可以实现的，而对于高层的、几十套房屋，即把一栋高楼在一个工厂建好，那是根本无法实现的。”
目前，万科在上海“新里程”项目用来试验的住宅产业化过程，钢筋混凝土的构件用的是“干式施工方法”，这是相对于传统的“湿式施工方法“(所谓湿式施工方法，就是在现场灌钢筋水泥，需要养护再往上灌钢筋水泥)而言的。据介绍，“干式施工方法”是在工厂里面用模板一块一块生产出来以后，再运到施工现场组装。
而所谓住宅产业化，实际上就是看钢筋混凝土组装的百分比是否达到相关要求水平。
据悉，在日本做住宅产业化的企业，他们组装百分比平均在65%，这亦是产业化的最低线，如果达不到是无法真正做到产业化的。但是，日本住宅产业化企业组装的百分比最高也就在80%左右，超出了上限或者达不到下限，企业搞产业化的成本就很不合算了。
和日本已经相对成熟的住宅产业化相比，万科要达到的目标是50%，但是这个目标的实现也并非一蹴而就。而上海“新里程”住宅产业化试验楼的组装百分比并没有达到万科所渴望达到的50%这一目标，从开工到现在的实际情况来看，这一比例可能维持在20%的水平。
行业内普遍的建房产业化程度水平在8%至10%，而第一次试水“住宅产业化”，万科已经达到了20%的水平，尽管离其终极目标80%这一国际最为先进的产业化程度仍然差距颇大，王石仍然保持乐观态度：“万科预期的百分比将会是20%、30%、50%这样一个渐进的过程。”
万科真正要做到住宅产业化规模化生产和推广，据消息透露，预计要到2009年，批量生产的规模将在200万平方米以上。而目前，万科尚只有在上海 “新里程”尝试的2万平方米面积，以及今年年内即将在东莞开工的住宅产业化基地。即使按照万科较为乐观的预计，到2008年住宅产业化面积达到50万平方米，也不到其总开工面积的10%(2008年万科预计总开工面积达到600万至700万平方米)。
而进行工业化建房初步尝试的“新里程”楼盘，由于其占总面积很小一部分，更需要配套进行，因此，这一小部分作为“试验田”的楼盘，在定价上并没有受到“工业化建房”的影响而与其他的楼盘拉开距离。
可承受成本增加25%
王石表示，实施工业化建房会带来两个直接的好处：一是质量上的提高，现在施工方法的质量误差普遍是厘米计的，而产业化的质量误差是毫米，这是看不到的，质量上提高，直接受益的是广大消费者。“为何现在很多建筑里面的电梯在运行时总是咣当作响?就是因为其施工的精度达不到。”
其次则是施工快，原来一层楼需要一周时间才能建好，现在只需要一天了。因为湿式灌完以后还要养护，而产业化则是已经生产好，运到现场就拼装焊接，能快速完成，这一特点将给企业带来极大裨益。
但是，在住宅产业化未形成规模化发展之前，成本增加是必然。据王石透露，在上海“新里程”工业化建房试验中，土建成本在原本基础上的增加达到了 40%，“但如果规模做出来以后，到明年这个比例将会从40%下降到25%左右。如果维持在40%的水平，规模发展是不划算的，而25%的水平是万科可以承受的。”
一位房地产业内人士向《证券市场周刊》透露，按照最新的建筑指标，普通住宅的钢筋混凝土的建安成本(不包括拿地成本和管理成本)一般维持在1800元至2200元/平米的水平。
这样一来，如果万科在上海“新里程”的住宅产业化试验楼建安成本比业内平均成本高出40%，即意味着每平方米成本要高出720元至880元。而要将成本增加幅度从40%降到25%，按照王石的说法，产业化标准最少要达到10万平方米。
万科预计住宅产业化将会在2009年形成规模，是否到那个时候万科成本的增加比例将会继续下降，这一比例将会最佳维持在怎样的水平最为合适是一个实证的问题，其中的关键还是在于性能价格比，即如何提高质量和施工速度。因为提高质量，获益的是消费者；提高施工速度，获益的是股东，很简单资金周转速度快了，回报就高；速度快了，公司的进步成长空间就进一步扩大。同样的资源，施工速度会提高30%至40%，从而会使得净资产回报率得到进一步提高。
依据万科目前如此庞大的规模，一旦实施住宅产业化，土建成本增长30%、40%对万科来说并不合算。
“现在来讲，好在目前万科所做的量还比较小，在总开工面积达600万平方米的基础上才实施2万至15万平方米的工业化住宅尝试，这部分增加的土建成本几乎可以忽略不计。因为总土建成本占总成本不超过30%，即使仅仅土建成本增加了40%，总成本增量仅略高于10%，万科也是可以承受的。”
对于住宅产业化到底是否能如万科所愿在2009年得到大规模推广，尽管王石透露，万科不仅仅是要在上海开展工业化建房，在北京等地也开始酝酿这一计划。但有知情人士仍然表示担忧：“这种造价的成本从短期来看，必将维持在一个高位，在万科内部对此也有不同的声音。”
一位接近北京万科高层的人士向本刊记者透露，至少在北京万科，还没有听到要搞住宅产业化的传闻。
王石坦言，谈及具体计划尚为时过早，“只能说做到什么程度，因为现在还没有进行50万平米工业化住宅尝试的组织经验。但它是一个必然趋势，工业发达国家都是这样走过来的，它的质量好、施工速度快、工艺先进。我们上海第一个项目投入2万平方米，今年投入不会超过15万平方米，3年之后怎么做我现在没法回答，但是这是必然趋势。”
附文：
专访王石：选择中航一因为它是大型国企

3月20日，万科公布2006年年报，2006年万科实现销售收入212.3亿元，同比增长52.2%；实现净利润21.5亿元，同比增长59.6%；实际纳税税金24.2亿元，同比增长约83%。至此，万科成为中国首家销售额突破200亿元的房地产企业。
3月22日，刚刚从土耳其登山归来的万科董事长王石，在北京接受了《证券市场周刊》记者的专访。
证券市场周刊：最近万科与中国航空工业第一集团公司(下面简称“中航一”)的合作引发了市场很多关注，万科为何选择与中航一合作?是否如外界传闻“万科目前的土地储备过少，合作是为了中航一的土地资源”?中航一与万科合作又是出于怎样的考虑?
王石：对于万科目前的土地储备是否过少，我认为还是很“适当”的。由于近两年来的宏观调控，万科对于“项目待开发”上的政策也一直在调整，并不认为“项目多多益善”，而是“足够三年开发用就足够”。我最近在拿地上有一个新的感觉，待开发项目拿得比过去容易了!2006年我们拿地的计划原本在 1000至1100万平米，但实际上拿到了1200万平米，未来每年我们将会保持1000万平米/年的增长。“项目待开发对于万科来说根本不是问题，因为万科具有行业上的竞争优势且资源集中、品牌不错。”
谈到与中航一的合作，得追溯2000年万科第一次与中粮的合作，当时那次合作就是我主导的，选择他们，是因为他们是大型国企。我们觉得，在中国目前的市场经济条件下，大型国有企业具有很多优势。为何与中航一合作?很显然，资源是在大型国企，这个道理谁都明白。我们之所以选择了中航一，目的并不是仅仅在于中航一的一两块土地上，我们非常在乎它的大型国企的背景。前几年，我们也和中粮集团合作过5个项目，合作方式有多种，也可能是我们联合投标拿项目，也可能是万科提供管理。
而中航一和我们合作，也不仅是为了拿出几块地来跟我们合作。因为中航一有着急切盘活资源的需求，他们需要借助万科住宅开发的专业背景来进行资源盘活。因此，这次合作，并不是双方看重了某个项目才开始合作的。我可以透露的是，现在中国目前正在大力重点发展国防工业，作为中航一来说，修建多个更大的飞机场以及航天制造基地，都会涉及到搬迁问题，因此势必涉及到集团的资源整合以及在新的搬迁过程中进行这块资产盘活的问题，所以这也是中航一选择与万科合作的重要原因。
虽然双方已经达成了战略合作协议，但万科并不是马上就来与它合作。合作一定会有，具体是哪个，目前还不方便透露。

证券市场周刊：2007年1月份万科与上海恒大合作收购了5个项目，至此万科在上海的项目就进入了上海市中心的核心位置，但是我们发现万科的楼盘基本上都是离市中心比较远，你能谈一下是什么造成这样的现象?
王石：我们过去好地拿不到就到郊区去拿，现在更多是土地拍卖，再就是万科现在规模也大了，住宅项目也多了，进入市区是必然。因为我们过去做的万科产品线是城郊结合部的楼盘，做的是中高档楼盘，但现在是最高档和廉租屋都做。
对于我们来说，市中心没有必要去放弃，这也是我们做长产品线的其中一环，满足各类不同人的居住需求；再就是随着我们国家政策的不断开放，土地的出售都采用公开透明的“招拍挂”形式，所以我认为并不需要担心万科会拿不到好地。
证券市场周刊：国土部副部长说2006年对
房地产宏观调控很多没有实施的措施会在2007年实施，对于万科来说，宏观调控的实施会对万科有什么影响?
王石：国家对房地产的相关政策一直都在实施，而且我们都在执行。如果说加大力度，我们表示支持，因为我们国家还有很多老百姓存在居住问题，所以作为政府来说，政府必须提供廉租房这样的政策，这样
开发商才有进入的积极性。关于土地增值税的政策，我们都是按照国家要求在做的，年报公布非常清楚，我们都是严格在做。各地的税务局不同要求，交的比例也不同。
证券市场周刊：年报公布后有分析师认为未来10年中万科股价可以增长5倍，等同每年增长18%，您对这一关点如何看?
王石：对于这样的预测，我无法发表具体意见，万科的增长势头大家有目共睹。但我个人认为万科真正的增长还没有开始，而随着住宅产业化大规模的到来，万科的增长势头不是问题，目前在深圳就有三个项目，南京一个项目，海南岛一个项目，这样的并购非常非常快。
证券市场周刊：万科年报中，明确了今年有增发计划，而现在很多地产公司都到海外去上市进行融资，万科有没有这方面的考虑?有没有跟海外基金或者风投接触?
王石：万科目前没有海外上市的打算。海外融资一般需要资金回流的时间快。尽管在外界看来，万科去年增发的时候就将近用了半年的时间，但在我看来已经算快了。万科与海外基金、外资的资本都有一定的接触，但目前都还没有成型。
证券市场周刊：万科近日提出了“企业公民元年”这一概念,重点针对社会底层的中低收入人群,给打工仔打工妹们专门建楼,这在中国地产界是没有的，也可谓是一创举,请具体谈一下这方面情况,及目前已在广州万科启动中低收入住宅示范楼的相关配套情况,和下一步规划?
王石：这个项目在广东的佛山,楼盘地理位置横跨佛山和广州交界地,广州是海沙湾还有佛山工业区,这就是一个实验楼,管理等等我们也都在尝试着来做。这个楼盘大概能住1000人,是我们为低收入人群准备的微利房。但是这个项目本身并不是公司作为公益的投入。我们所说的微利,就是按照现在的测算不算利息20年把本收回来。我们公司去年成立了万科公益基金,不是属于非正常的钱,而是正常的钱,也就是一年1000万元,连续三年3000万元,这个项目投入500万元。这个项目差不多需要3500万元,有1500万元是作为公益活动的基金拿出来,还有一部分是利用万科的资源来进行投入。
实验楼我们以前没有做过,做这个项目是因为我们发现很多打工仔、打工妹他们在工厂的居住条件很差,要不就是工厂提供的一间屋七八个人这样的,再就是城中村；我们实验楼是专门给他们盖的,首先要考虑他们的居住,另一方面他们还要在里面活动、交际,而且他们可能恋爱,接待家人,他们的子女等等；总的来说就是要建立廉租屋低收入群体的社区,要有他们的活动室、交际的地方,里面还有小型的旅社,比如说他们的家属来了怎么给他们安排,这我们都比较全面的考虑在内。
当然就这种社区对于低收入人群来讲,物业管理费是一个很大的问题,因为我们算一下物业管理费再便宜不能低到7毛钱,对我们来说物业费7毛钱很便宜了,但是对于他们来说十几平方米物业费是很贵的!这样一个支出能不能再降低,其结果就是降低是可能的,但是就是自治。因为你钱少,但是你有体力,自己可以做卫生,把额外要花钱的保安、清洁人员再降低一点,降到3毛钱甚至是零物业管理。关于这种形式,这种结构合不合理,我们也希望通过社区再继续摸索,以便于今后有更多的廉租屋提供给低收入人群。
证券市场周刊：您今年56岁了？很多投资者非常关心您会在何时退休，有传言说是2008年?
王石：我从来没有说过“退休”两个字。如果需要澄清一下，我只能说我58岁将离开万科，但离开万科和退休是完全不同的概念。我所说的离开万科是两层意思，现在有人常说58岁现象，就是到了58岁就要捞，就要解决后路，我说我不存在这个问题，针对58岁现象我说了一句话，我58岁离开；第二就是我要寻找更大的平台。这两年万科增速非常快，而且有很多兼并，去年1200万平方米土地待开发项目，60%是兼并来的，如果平台足够大我就不需要寻找更大的平台，所以我不是退休，我离开万科一步一步发展是没有问题的!然而万科有这么大的平台，我干嘛还要出去找平台?!
无论万科怎么发展我都不到退休的时候，所以问我退休以后怎么办，我说为时过早。

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