CFA论坛 - Powered by Discuz! Board

标题: 开发商降价“六大顾虑” 怕前期买房者“闹腾” [打印本页]

作者: cora2010 时间: 2011-6-10 13:01 标题: 开发商降价“六大顾虑” 怕前期买房者“闹腾”

去年的“国十条”到今年的新“国八条”，再到史无前例的大范围严厉限购，楼市调控政策越收越紧，许多市民都在企盼着这次房价能够真正出现下降。然而，到目前为止，房价依然很坚挺，有个别开发商即便推出打折促销的策略，也是遮遮掩掩。开发商们“死扛”的原因背后究竟是什么？日前，一家开发企业的负责人陈先生接受采访，坦陈了他不轻言降价的“六大顾虑”。
　　顾虑一：怕被怀疑是“资金链出问题”
　　在目前一步步收紧的房地产调控政策影响下，尤其是部分楼市需求被限制的情况下，楼市的成交量逐步下滑已经是一个不争的事实。成交量的减少意味着开发商资金流动性面临挑战，作为对资金量有着巨大需求的房地产企业，最害怕的就是被人认定是“资金链出问题”。
　　“这也就是为什么许多房地产开发企业尤其是上市房企不愿轻易声言降价的原因，一旦你公开宣称要降价，甚至是一个楼盘打折促销，都很可能会被外界解读成资金链出问题。”陈先生说，“一旦被怀疑了，再去澄清也不是件容易事，这个我有着切身体会。”
　　顾虑二：怕前期买房者来“闹腾”
　　陈先生说，早早说降价除了害怕会被怀疑是企业资金链出问题，还有一个十分实际的问题，“现在卖的房子降价，买的人很高兴，但前期花较高价格买你房子的购房者可不是这么想的。”
　　陈先生说，在业内有个事情是他们开发企业都熟知的，国内某一线开发商，出于资金等方面的考虑，宣称自己名下的部分楼盘低折扣促销，“结果意想不到的情况出现了，公司楼下的售楼处几乎都被购房者给砸了，主要就是前期一些购房者觉得自己花高价买了同样的房子，利益受到了损害，情绪激动下才出了这种事。”
　　顾虑三：怕当“出头鸟”，同行不愿意
　　俗话说，枪打出头鸟，而这一点，也成为了开发商不敢先提降价的原因之一，害怕自己早降价要承受同行间的压力。
　　“在这个行业里，虽然相互之间竞争很激烈，但也有着相互依存的关系，在迈出降价这一步时，还是要衡量同行之间的感受，先降价的必然会引来同行和业内的诸多关注，这也是压力。”陈先生说，目前他们在售的一个盘打了点折扣，现在路对面的一家定位差不多的楼盘已经“很有意见”，这都是他们要考虑的，不能在行内把自己弄得太孤立，成为“众矢之的”的滋味也不好受。
顾虑四：怕对以后推的楼盘有影响
　　“以我们现在的情况看，我们还要推出一个楼盘，如果现在这个在售楼盘价格太低，那么下一个楼盘的定价就成为了问题。”陈先生说，对于不少开发商来说，手里有几个要依次推出的楼盘，各楼盘之间都有着紧密联系，定价是要通盘考虑的。
　　因此，在售楼盘如果大打折扣，价格定低，那么买下一个楼盘的购房者肯定会就前一个楼盘的价格进行比较，会嫌卖得高了，不利于销售。
　　顾虑五：怕降价了销量也上不去
　　陈先生说，据他了解，开发商不愿降价的另一个原因是觉得降价不一定就能迅速带起销售量。
　　“有企业分析说，济南的楼市需求量不同于一线城市，由于外来人口相对较少，刚性需求其实没有想象得那么强大。”陈先生说，其实现在面向刚性需求客人的90平方米以下的房子能很快卖完，主要难卖的是面向改善型需求的90平方米以上的较大户型需求者。因此有开发企业采取的策略是，细分客户类型，重点盯住还能够买房的改善型需求者，通过不断联络，给出一点优惠，争取这部分人能多付点首付，尽快买下房子，甚至争取他们一次性付清。
　　“对于已经受限的客户，即使房价再降，他们依然没法买。”
　　顾虑六：怕购房者“买涨不买跌”
　　陈先生说这是个老话题，但依然是原因之一。2009年就是一个典型例子，上半年打折楼盘不少，而且价格相对较低，但人们在观望，到了下半年，房价迅速走高，但人们开始抢购。
　　“因此开发商也有顾虑，降了100元，购房者期望降200元。这个平衡点不好把握。”陈先生说。
　　其实，陈先生所说的这种情况，目前正在发生改变，对于一些有点折扣的高性价比楼盘，购房者还是能够果断出手的。因此以前那种简单的“买涨不买跌”不会重演。对此，陈先生也表示了认同。

欢迎光临 CFA论坛 (http://forum.theanalystspace.com/)