标题:
中国应做好楼市崩盘准备
[打印本页]
作者:
迪迪
时间:
2009-12-28 14:00
标题:
中国应做好楼市崩盘准备
楼市崩盘，让日本在经济低迷中度过了20余年，至今没恢复元气。日本当年房价为什么崩盘？无外乎几点：炒房投机获利超过正常企业利润，导致大量资源流向房地产领域，加速了泡沫的形成；滥发基础货币（对内）与升值压力（对外）；人口结构发生变化……中国楼市会不会崩盘呢？如果真的崩盘，我们能撑多久？别忘了，中国缺少日本当年的两大支柱（技术和民富，编者注），民穷与技术落后的现实，注定中国承受房地产崩盘的能力是十分脆弱的。不妨具体对照一下。
资金：地产企业获暴利
从这几年的情况来看，企业正常经营所获利润，别说能超过就是接近房地产的也寥寥无几。尤其次贷危机发生后，中国推出了4万亿的救市计划，以此为基础，地方政府推出了18万亿的救市计划，规模之庞大令世界触目惊心。为了筹集资金，许多地方政府强化了税收功能，企业负担加重，利润更加微薄。
于是，有的老板关掉企业，把钱投入到了房地产领域。这也正是次贷危机之下，全世界房价下跌，唯独中国房价率先快速上涨的根本原因。这种示范效应又吸引更多资金涌向房地产，令人忧虑的是：长此以往，如果制造业的基础松动，过于倚重房地产的中国，如何应对未来房产波动甚至崩盘的隐忧？
作者:
迪迪
时间:
2009-12-28 14:01
再看信贷，广场协议签订后，日本政府为刺激经济发展，货币供应量每年超过10%，信贷投放也持续放大，1991年日本银行总贷款规模在当年国民生产总值中占比高达90%，贷款大部分流入房地产领域。中国在出台经济刺激计划以后，信贷投放也加快，仅今年前9个月新增人民币贷款就高达8.67万亿。
我们无法知道到底有多少资金流向了房地产领域，但我们知道，存量住房几乎被销售一空，"地王"在全国接连出现。今年国内主要大城市前三季度土地出让金已经超过2007年全年，上海在今年前9个月卖地收入达652亿元，名列全国第一，北京紧随其后，达571亿元。而2001年至2003年间，中国地方政府的土地出让金收入总额也才9100亿元。
人口：结构老龄化趋势明显
日本二战后的人口出生率一度达到33％。，这批婴儿长大成家后形成对住房的强大需求，推动房价上涨。但随后，随着经济发展和生活的改善，人口出生率开始大幅下降，成为加速日本房价崩盘的一个重要推手。
作者:
迪迪
时间:
2009-12-28 14:01
其实，中国的人口结构也在快速发生变化，只是这种变化被无情忽略了。我们不妨看一下媒体报道的具体数据：据北京市教委发布的统计数据，2000年是小学毕业生人数的高峰年，小升初人数为18万人，到2001年减为17万人，2002年减为15万人，2003年减幅最大，减为12万人，2004年减至10万人，2005年减至8万多人……如果把这组数据画成曲线图，人们很容易发现未来人口变化的趋势是何等之明显，何等之快速。
房价连年上涨，远远超出了民众的实际购买力，严重恶化了民生，使得许多人把拥有房子这种生活必需品定为人生的终极目标。但人口结构在十多年后呈现巨变，中国支撑高房价的基础在哪里？我此前说过，当人们的预期发生变化，大量被囤积的房源蜂拥到市场，谁有力量维持高房价泡沫及由此营造出来的虚幻繁荣？
作者:
迪迪
时间:
2009-12-28 14:04
更重要的是，既得利益集团拼命渲染房地产发展带来的好处，而对隐患只字不提；房地产已经成为消耗公众财富的无底洞。而且，由于快速扩张，中国大城市的承受能力已经到达极限。比如，人均水资源国际公认的警戒线是1000立方米，而上海的人均水资源仅150立方米，北京仅300立方米。当城市遭遇最致命的发展瓶颈，房价还能独立前行吗？
香港中原地产创始人之一、中原集团主席施永青
楼市有泡沫但不会爆破
尽管房贷政策开始收紧，但近期内地楼市却日趋活跃。自10月份开始，各大城市的交投量都大幅增加，令楼价不断创出历史新高。在这种情况下，不断有人提出疑问，内地楼市是否已有泡沫？其实泡沫是市场经济的常态，只要不是在萧条期，市场多少有点泡沫，关键是泡沫有多大？是否已有爆破的危险？
作者:
迪迪
时间:
2009-12-28 14:04
楼市泡沫，主要表现在楼价急剧上升，升到与广大用家的购买力脱节，但投资者与投机者依然盲目看好倾力入市。地产商高价抢地，银行不顾风险增加房贷；结果，楼宇的空置量愈来愈高，投资者没法得到合理的回报。当市场资金被耗尽时，楼价直落，大量投资者被套住，投资变成了资不抵债，市场需要很长时间才能恢复元气。以上的情况美国与迪拜都发生过，但中国与他们有很大的不同。他们是自己积累不足，仍拼命贷款去发展；但中国人却知悭认俭，有良好的储蓄习惯。近月，人们在房地产方面的投资虽然增加了，但是银行里仍有大量未耗尽的存款。通常在泡沫爆破前，都不会有这样的现象。
由于中国经济正在迅速转型，农村人口正不断流入城市，房地产的刚性需求很大。即使有时房屋的空置量高了一点，但因为不断有新生需求补充，资源不会长期被浪费。另一方面，中国的生产力仍在不断上升，人们的收入亦在不断上升。楼价与购买力脱节的情况不会持续太长时间。因此，房产投资者们对后市有信心，往往倾力坚守阵地，不肯退让。所以，中国房地产市场的调整，很多时候都只反映在成交量的萎缩上，甚少表现在价格的大幅回落上。
此外，内地的一些大城市，如上海、北京之类，资金收集区很大，以至当地的楼价所反映的，并非只是当地人的购买力，还得反映全国先富起来的人的投资偏好。在这类城市，无可避免会出现楼价与购买力脱节的情况。而投资者亦早有心理准备，要接受比较低的租金回报率。这种情况一样出现在其它国家的大城市，不足以导致地产泡沫爆破。
作者:
pedi
时间:
2009-12-29 13:45
嗯，应该做好准备
作者:
晴儿
时间:
2009-12-30 14:31
房价快点下调吧
欢迎光临 CFA论坛 (http://forum.theanalystspace.com/)
Powered by Discuz! 7.2
