中国房地产市场在经历了此前10年的高速增长后,于07年末跟随宏观调控政策自景气高位回落,购买者在对未来价格预期不确定的情况下选择暂时观望,全国范围内呈现价滞量缩。我们认为长期而言，中国城市居民的住宅升级消费需求依旧处于数量增长阶段，基于城市化率年均提高0.8个百分点和城市居民人均建筑面积年均提高劳动生产率0.5平方米的保守假设，我们预测2020年前中国住宅市场仍将维持年均8亿平方米的需求。考虑到自住需求将跟随售价下调逐步回到市场，加之开发商已开始调整开工面积，我们因此判断市场供求有望在一年后重归平衡，中国房地产市场也将结束调整而重回上升轨道。
l 我们认为开发商在中国继续进行规模扩张的土壤仍然肥沃，但单一的住宅开发-销售模式潜藏危机；对银行贷款和预售定金的高度依赖导致在市场环境疲弱时资金链令人担忧，今年以来内房股显著走弱于市场亦可见市场对其的担忧。借鉴国际同业经验来看，我们认为在开发业务的地域多元化外，物业组合的多元化亦不可忽视，租赁市场与销售市场的弱相关性将赋予开发商在销售市场不景气时更多的转寰余地。
l 我们并认为八二法则（营业利润的80%来自于物业销售；20%来自于物业租赁）是适合未来10年中国开方商的营业模式，在既不摊薄可以投入到开发市场、享受行业长期增长的资源的情况下，又预留足够的安全边际以防市场的短线波动。于香港上市的内房股中，通过对开发业务和投资业务的各项实力的综合分析，我们认为中国海外发展和华润置地有望成为中国式多元化的引领者，通过平衡的规模扩张紧抓中国住宅市场的历史机遇做大做强。
l 就2009年的投资策略而言，我们认为未来一年中国房地产市场仍将继续位于行业景气低位，虽然内房股在估值上已经处于历史低点，但考虑到业绩预测未来仍存在进一步下调的可能，因此整个板块短线仍将趋于波动。我们因此建议投资者在内房股的选择上亦坚持以防御为主，寻找业绩明朗、有稳定现金流以及负债率低的公司。我们推荐的投资标的是中国海外发展、华润置地和SOHO中国。

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创中国式多元化标准，造世界级地产业航母——中国开发商的八二法则.pdf (860.26 KB)