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房产金融放任海外基金不如放开中国基金

　　近日，国务院发展研究中心金融所所长夏斌在“21世纪中国城市建设投资发展论坛”上谈到房地产业的发展前景时提出一个鲜明的观点：放任不管海外基金
，不如放开中国基金。

　　夏斌表示，他不是就房地产资金链本身来看房地产金融，而是从货币供应角度，从整个国际环境来看这个问题。

　　夏斌认为，应该站在全球大视野下来看房地产金融问题。从国际环境看，目前澳大利亚、英国的房价在下调，美国房地产的泡沫处于破裂的边缘。另一方面，美国长时期执行低利率政策，最近不断加息。美国近一两年贸易赤字引起全球货币供应过高，过多的全球基础货币在全世界各地寻找投资或者投机的对象。网络经济昙花一现，使大量资金转向投机房地产、投机石油、投机黄金以及有色贵金属，这是导致当今世界货币体系混乱的基本原因之一。现在国际货币体系问题很多，国际货币组织之间充满着矛盾，改革呼声很高。我们对海外基金大量进来须极其当心。

　　另外，夏斌认为，中国不缺货币和资金，缺的是制度，中国的金融要改革，金融制度要深化。房地产已形成以银行贷款为主的融资格局。这两年银行正在加快改革，进入W TO后，监管部门要求中国银行业须尽快达到资本充足率8%以上，目前大多数银行都达不到这个比例，因此均在加强监管，审慎经营，这迫使国内银行自觉的缩小贷款，以防范风险。这是一种趋势，而且，这种趋势不是今年或者下半年的短期现象，可能要延续两三年。其实美国80年代末90年代初，为了贯彻巴塞尔协议，也存在这种状况。现在银行货币很多，但是银行不会马上放出去。另一方面，人民币汇率升值的压力、国际社会方面的压力还比较大，这是我们国内基本的资金形势。目前资金很多，但是一些行业、一些好企业仍然叫资金不足，主要原因与银行的谨慎放款有关。其更深层次的原因是我们中国融资体系的改革还没有到位。

　　当前，中国政府对海外基金的涌入没有任何管理，而中国房地产基金或者以基金形式进行房地产融资的活动在目前步履艰难。夏斌提出，与其放任海外资金，不如好好放开我们自己的房地产基金，建立房地产的各种融资制度。至于对海外资金怎么管，管什么，在哪个交易环节管，可以借鉴国际上100多个国家在不同层面、不同角度的管理制度，中国政府应该在这方面抓紧进行研究。

　　夏斌认为，房地产业正处于“青春躁动期”，有不成熟的地方，政府对房地产市场的调控与合理的监管是完全必要的。但对房地产宏观调控应该“有管有疏”，作为正常的市场经济活动，应该满足其对必要的金融工具的需求。而现在在加强监管的同时，对融资工具的开发有些滞后。目前，国内房地产业除了银行贷款基本没有其他金融工具。从宏观面来看，此时大量海外资金进来，形成更多的外汇储备，它们不仅仅在房地产市场上赚一笔，而且是准备在汇率升值上赚一笔，这对于宏观政策的调整，无形之中增加了压力。另外，中央银行对进来的外资要结汇，结汇后货币供应过多，把银行同一市场利率压得很低很低，这必然影响中国货币政策的独立性，影响中国货币政策传导的有效性。为此，与其放任不管海外房地产基金，不如支持房地产各类资金。

　　夏斌呼吁，中国的经济发展需要中国的房地产业的发展，中国的房地产业发展需要一个完善的融资体系的支持。主管部门应把非居民的房地产投资放在资本项下，出台相关的限制措施，进行严格管理。政府应支持优质房地产企业上市融资，除发行长期债券和短期融资券之外，政府有关部门还应该加快金融创新，当前要大力发展房地产基金。首先，可以从公司法的角度，鼓励发展房地产投资的私募基金。

　　同时夏斌建议，银监会应尽快出台信托投资公司房地产信托业务的管理办法，支持房地产这一支柱产业。他提出要“天窗打开，门槛提高，加强监管”，即对信托公司从事房地产信托基金，可以制定严格的监管细则，可以提高投资者投资金额的门槛，但在发展房地产信托基金的同时，应该废除信托计划只能搞200份合同的上限。夏斌还呼吁有关部门要抓紧研究制定中国的REIT s制度，可以先从经济适用房、廉租房的REIT s或商业地产的REIT s开始试点。

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房贷资产证券化破冰 房产企业银根松动有望

对于建设银行而言，12月9日将是一个重要的日子。在这一天，建行房贷资产证券化(MBS)产品的市场推介会在北京举行。
　　为了这一天，建行已经等待并且努力了8年之久。虽然本次被纳入证券化范畴的仅有上海、福建和江苏三个省、市分行筛选出的房贷资产，但这已经是一个重大突破

　就在半个月前，作为建行房贷资产证券化试点之一的上海，已经突破了个人按揭贷款发放的“7成上限”。虽然建行方面始终避免将这一突破与房贷资产证券化的进程联系起来，但显然，这一切并非巧合。
　　 重大突破
　　建行试水房贷资产证券化在业内早已不是秘密，但12月9日迈出的是突破性的一步。
　　不过，这次“突破”也仅仅是履行“试点”的职能，因为证券化的总额仅有50亿元，这与建行系统总的房贷资产相比，只是九牛一毛。“这些资产是从上海、福建、江苏三个省、市的房贷资产中筛选出来的。”一位建行内部人士告诉记者。记者从可靠渠道获悉，此次建行资产证券化的产品将由中信信托负责承销。
　　记者从相关人士处了解到，目前央行已经批准了建行房贷资产证券化的申请。具体方案早在9月底就上报给了央行，而用于证券化的房贷资产分级目前已完成。建行内部透露，上海分行已经依照资产质量标准，将自己筛选出的30亿元资产划分为A、B、C、D四个级别，前三级为优先级债券，总额29.01亿元，D级资产总额约0.9亿元。为了保证优先级证券的收益，建行将自购0.9亿元的次级?D级?债券。对于甚为敏感的发行价格以及回报率，建行方面选择了沉默。该项工作的实操人之一的徐迪表示，12月9日的推介会上才能透露。
　　但是，建行首个房贷资产证券化产品的购买者现在却已经基本清晰。知情人士向记者透露，建行个人房贷资产证券将只向全国银行间会员单位发售，并在全国银行间市场流通交易。个人投资者不在试点期间的发售对象之列，未来发售对象是否进行调整，将根据本次试点的情况来判定。
　　房贷先行
　　建行为了这一“实质性”的突破，已经等待了长达8年时间，尽管证券化早已被看做是分解房贷资产风险的最佳途径。
　　徐迪透露，从1999年至今，建行方面已经向央行提交了6份房贷资产证券化的方案，前4套由于方案本身存在问题被否决，第5套方案则是由于法律层面的问题最终被国务院否决。直到今年的12月1日《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》正式执行，建行的房贷款资产证券化才开始提速，在方案得到原则通过之后，建行终于向央行递交了申请，实质性的一步终于迈出。
　　“这标志着政府在法规方面基本配套，虽然税务总局的税务处理规则还未正式出台，但这已经不能影响MBS试点的推出。”北京大学金融与产业发展研究中心主任何小锋说，而在2005年1月，国务院已经同意将建行与国家开发银行作为银行贷款资产证券化的试点银行。
　　之所以住房抵押贷款成为最先证券化的领域，“完全是由于住房抵押贷的资产质量是最好的。”建行一位内部人士对记者说，“上海、福建、江苏是住房抵押贷款资产最为良好，管理制度也最为完善的三个省、市，这也是选择他们作为试点分行的原因所在。”他说。
　　可以预测，在配套监管政策完善后，银行的资产证券化将获得进一步推进。银行获得更大生机了，因为银行信贷紧缩而导致资金饥渴的地产商们的日子是不是也会跟着好过了呢？显然，开发商们都在期盼着。
　　“松贷”有望？
　　11月底，上海主要的两家住房按揭贷款的发放者——建行和中行相继放开了紧缩了将近1年的个人住房按揭贷款业务，突破7成“上限”的房贷重现市场。现在看来，这与建行的MBS的推出不无关联。
　　何小锋表示，房贷资产证券化的过程，实际上就是将资本市场的资金引入房地产信贷市场的过程，银行在分解房贷风险的同时，又获得了大笔流动资金，“这意味着房地产信贷市场获得了数十亿元的可再生性资金源”他在接受记者采访时说。
　　不过，建行方面显然不希望外界将这两者联系起来。“资产证券化一直是建行为实现更高收益和利润所要做的工作，而房贷紧缩是出于防控风险和执行中央统一的调控精神。”建行一位负责人对记者说。按照他的逻辑，资产证券化成功进行并不是放松个人按揭贷款的前提，而对于证券化回收的现金是否继续用于房地产相关科目的信贷发放，这位建行人士也表示不便表态。
　　不过，记者从有关渠道获悉，建行方面并没有完全否决将证券化回流到房地产科目信贷的可能性。甚至有消息称，在本次试点结束之后，房地产开发贷款的资产证券化问题也在考虑当中，如果开发贷款的证券化能够实现，对于房地产信贷政策的松动将是巨大的利好消息。

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商务部提出建议：国务院开放REITs通道

REITs在中国的发展脚步或将加快。因为“打通国内REITs融资渠道”的建议已被明确写入商务部递交至国务院的全国商业地产调查报告中。国务院主要领导近日已作重要批示。
9月19日，商务部、财政部、建设部联合下发了《关于进一步做好地级城市商业网点规划工作的通知》。这是继2001年以来，关于城市商业网点规划工作的第五次部委发文。
然而，在城市商业网点规划一次次重申喝令中，商业地产却在资本逐利本性的驱使下如脱缰野马，一次次跃过相关条例的界限。
一位参加了由商务部牵头的全国商业地产情况调查的专家成员向记者透露，商业地产目前的总体情况是“局部过热与结构失衡并存，资金来源狭窄”。
而在递交至国务院的调查报告中，商务部明确提出了四项建议：尽快出台《城市商业网点规划条例》，开放REITs通道，力促银行对商业地产项目的贷款实行区别对待，发展商业地产中介服务业等。
停建大型项目
在此次三部委联合下发的通知中特别强调，“2005年底前，全国地级以上城市仍未完成商业网点规划工作的，原则上将不得再批准建设新的建筑面积在1万平方米以上的大型商业网点。”
中国商业地产联盟秘书长王永平分析认为，“从审批大型商业网点的角度出发，能够更有效地对商业地产项目进行监管。”他同时建议，“有很多项目是立项未建，如果政策能进一步延伸，对待建的项目重新审查，则能更好地避免资源浪费。”
“现在看来，由于《城市商业网点规划条例》等约束的缺失，商业地产空置率高等问题正在暴露，”王永平参加了此次全国商业地产调查，他感慨道，“广西柳州市区1.5平方公里之内，就建了60多万平方米的商业设施，其中甚至还有面积达20万～30万平方米的项目。”
“商业地产大型化趋势愈演愈烈，在一些地级城市甚至出现了50万平方米的大型商业项目。”同样参与调查的中国步行商业街工作委员会研究中心主任韩健徽亦深有感触，“大型化的危害性很明显，比如占用城市的土地资源、体量过大和本地区商业发展不吻合而造成浪费、重点商业项目形成恶性竞争。”
“地方政府往往从自身利益出发，比如柳州市无节制地审批了众多商业项目后，为了帮开发商招商，甚至成立了一个由当地政府官员牵头的招商小组。”王永平在描述时不由得抬高了声音，“当地的商务局成了企业的招商部门，是政府角色的严重错位。”
据了解，去年4月，面对商业领域尤其是大型商业设施建设因过热出现的盲目投资和重复建设的苗头，温家宝总理曾明确批示：“大型商业设施建设也应合理规划，防止盲目投资和重复建设”。
而此次由商务部牵头进行全国调查的目的，是了解全国商业地产运行基本情况，并推动《城市商业网点规划条例》的出台。而尽快出台《城市商业网点规划条例》的建议也被写入递交至国务院的调查报告。
在调查组此次走访的众多城市中，很多城市都面临着“商业地产空置率高过20％、商业地产的增长率甚至超过了住宅”、“商业地产大型化趋势明显”的问题。
“可以肯定，商业地产局部过热，我认为如果不对局部进行调控，将会引发全国性的过热。”一位调查组成员语气坚定。