2005年中国房地产市场发展报告 中国房地产, 科学发展观, 房地产业, 必需品, 小康

仙踪林

中国社科院：2005年中国房地产市场发展报告2005-04-13 09:36:41　　住房是居民的基本生活需求。在全面建设小康社会阶段，随着经济社会的发展和
人民生活水平的提高，城镇住房的增量需求和改善需求双旺盛，是房地产业持续发展
的动力。供不应求是未来几十年中国房地产市场的主导趋势。房地产业既是资本密集、
关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业，判断房地产业形势和发展前景必
须从基本国情出发，充分考虑中国加速的城市化进程和住房市场化改革的影响，以科
学发展观为指导，在经济社会发展的整体环境中去把握。房地产产品开发周期长，形
成有效供给相对于投资期具有滞后性，当年的房地产业市场是投资与需求矛盾双方以
往多年相互作用积累、演变的结果，所以判断分析房地产业形势不能仅仅依据同比资
料得出结论，因为它是以上年基数合理为前提的。房地产产品具有空间不可移动性，
局部地区供求关系的异常导致全局连锁反应的可能性较小。中国是一个幅员辽阔，各
地发展极不平衡的大国，以局部地区的房地产形势推导全国整体态势必须慎之又慎，
否则会得出相反结论。上述几点是本课题组进行以下分析和预测的逻辑起点。

　　一　２００４年中国房地产市场形势判断

　　２００４年是中国房地产市场不平静的一年，国家出台房地产宏观调控政策频率
之高、力度之大前所未有。在强力的宏观调控下，２００４年中国房地产业呈现出了
不同于往年的鲜明特征。

　　（一）房地产投资

　　１．投资增速趋缓，但占全社会固定资产投资比重持续上升

　　２００４年全国房地产开发投资总额达１３１５８．２５亿元，同比增长２８．
１％，比２００３年回落２．２个百分点。从２００４年变化看，房地产投资增速呈
快速下降趋势，从１～２月到１～１２月下降２２个百分点，几乎与固定资产投资同
步下降。

　　２００４年的房地产投资增速仍比１９９８年以来的年均增长速度高出５．６个
百分点；房地产投资额在全社会固定资产投资中所占比重仍有所上升，处于历史的最
高位。中国房地产业起步较晚，在市场的成熟过程中投资起伏较大，但总体上呈现出
与经济发展相对应的快速增长特征。从中国国民经济与市场发展阶段和总趋势来分析，
房地产投资占全社会固定资产投资比重的上升是市场需求结构发生变动的必然结果。
１９８６～２００４年的１８年间，中国房地产投资年均增长速度为３５．９％，远
高于同期固定资产投资年均增长１９．９５％的速度，也远高于ＧＤＰ的增长速度。
特别是１９９９年以来房地产开发投资持续增长，只有２００２年和２００４年增速
出现减缓。但从全社会固定资产投资增速与房地产投资增速的对比看，前者２００４
年比２００３年回落１．９个百分点，而后者回落２．２个百分点，两者均为１９９
５年以来第二高，表明宏观调控政策对房地产投资和全社会固定资产投资均有抑制作
用。

　　２．结构发生变化，但经济适用房所占比重继续减少从地区投资结构看，２００
４年东、中、西部地区房地产投资占全国房地产总投资的比重分别为６９．５３％、
１５．３８％和１５．０９％，１９９８年上述比重分别为７５．５１％、１２．４
６％和１２．０３％。２００４年东部所占比重较１９９８年下降５．９８个百分点，
中西部的比重增大。但由于东部基数大，占全国比重仍近７０％。２００４年东、中、
西部地区房地产投资增长率分别为２７．９％、３７．６％、２０．６％，而１９９
８年三个区域的房地产开发投资增长率分别为：１１．７％、１８．８％、４２．２
％，东部和中部增速加快，西部呈下降趋势。

　　从商品住宅的投资类型结构看，２００４年全国经济适用房投资在各类商品房总
投资中的比重继续下降，由２００３年的６．１３％下降至４．６１％，为１９９８
年以来最低。经济适用房投资比重从２０００年以来一直处于减少趋势，５年间减少
了６个多百分点；同比也从１９９９年增长６１．３５％，下降为２００４年的－２．
５０％。而同期商品住宅投资在投资总额中所占比重则有上升。经济适用房投资比重
减少，一方面弱化了对商品房价格上升的抑制作用，在住房社会保障体系尚未健全完
善的情况下，不利于低收入家庭住房问题的解决，但另一方面在客观上有利于早日终
结住房市场供给的双轨制。

　　尽管２００４年国内信贷在房地产开发资金来源中的比重明显下降，金融调控的
一系列政策和措施效果明显，但需要注意的是，在房地产开发资金来源的“其他资金
”中，８０％左右是购房者的定金和预付款，而购房者的这部分资金主要来自于个人
住房消费信贷。因此，在房地产开发资金来源中银行信贷仍是主要渠道。这种以间接
融资为主的方式，既与我国融资主渠道吻合，也与我国金融市场不健全以及房地产金
融发育不良有关。发展多元化的房地产开发融资方式以减少银行信贷风险的任务仍很
艰巨。同时，２００４年房地产投资量依然处于增长状态，为１９９７年以来的最高
值。房地产开发对银行贷款依赖度过高的状态还没有从根本上改变，银行依然过高地
承担着房地产开发的金融风险。如果没有理想的贷款投资渠道，２００５年房地产行
业贷款增长有可能出现反弹。

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气死了中国的饿防地产

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要大力支持啊！

仙踪林

（七）拓宽融资渠道，优化资金结构２００３年央行１２１号文件颁布以来，提
高房地产开发资金门槛、紧缩房地产开发贷款等项政策相继出台，造成部分项目开发
遭遇资金瓶颈，也减少了市场供应。２００４年房地产开发资金来源中企业自筹资金
所占比重减少，以定金和预收款为主的其他资金来源所占比重增加的情况说明，银行
紧缩房地产信贷的同时，房地产开发的融资渠道并没有得到拓宽，定金和预收款比重
的增加加大了消费者的购房风险，而银行作为个人住房贷款的提供方，仍然承担着巨
大的金融风险。

　　为保障房地产开发的资金来源，优化资金结构，降低银行的金融风险和购房者的
市场风险。一是要积极推动资本市场的发育，鼓励开发企业通过股权合作、上市、房
地产信托、房地产项目债券化等渠道筹集开发资金。二是要加快研究产业基金管理办
法，出台产业基金法，促使蓄势已久的房地产产业基金正式登台。三是要推进房地产
抵押贷款证券化进程。房地产抵押贷款证券化可以提高银行房地产消费贷款的流动性
和安全性，降低金融风险，也为投资者提供了一种重要的投资渠道。目前，中国建设
银行已经开始了此方面的探索，其他银行亦应适时跟进。

　　（八）加强对基础性、制度性问题的研究在我国当前的财税体制下，来自房地产
业的税收约占税收的１０％，地方财政收入增加和经济发展对房地产业的依赖程度较
大，这也是各级政府热衷房地产开发的根源所在。房地产市场一旦出现波动，将对地
方经济产生剧烈影响，潜在风险较大。物业税又称为“财产税”或“地产税”，是当
下财税体制改革的一个热点。开征物业税后，土地、房屋等不动产所有者或承租人每
年都要交纳一定税款，税值随房产的升值而提高，以此来取代土地批租制下一次性交
纳的出让金，将对房地产业产生深远影响。征收物业税可以减少房地产开发所需资金，
促进存量土地流转；可以稳定地方政府土地收入，改变“寅吃卯粮”现象；可以通过
税率调节，限制高档房、大户型房消费，引导中小户型、中低价位普通住房建设与消
费；同时，也是促进商品房降价的重要因素。

　　人民币汇率问题也是影响当前中国房地产市场的重要因素。在国内一些大城市，
人民币被低估的事实吸引外资流入房地产领域，推动房价飙升。２００４年受美元贬
值和人民币盯住美元政策的影响，人民币对欧元迅速贬值，所以中国房地产价格对欧
盟国家来说是不升反降。许多欧盟国家的投资者希望通过投资中国房地产达到保值增
值的目的。一些国外投资机构为赌人民币升值，“热钱”大量涌入，其中不乏流入房
地产领域的。在这种背景下，许多开发商也投其所好，纷纷组织楼盘到海外招商，上
海甚至出现了只向国外投资者销售的楼盘。对于此类基础性、制度性问题，必须加强
前期研究，尽快出台相应解决办法。

仙踪林

５．企业持续洗牌重组，市场竞争回归理性过去房地产开发中最不透明的土地市
场将走向阳光化，房地产经营环境进一步优化，企业经营将走向平等竞争，质量、品
牌和资本竞争将成为房地产企业竞争的基础。

　　在竞争中，土地资源将更有效地配置到竞争力强的房地产企业中，导致企业的洗
牌重组在２００４年已呈现出迹象的基础上持续进行：一些缺少土地和资金支撑的中
小开发商、一些不具备专业素质和能力而只是凭借有利时机以资金合作方式从房地产
业务中分一杯羹的企业、一些高负债公司有可能在这一轮竞争中出局；房地产业调整
重组将主要表现为企业互利合作，在土地出让制度真正转轨前已储备大量土地而无力
融资的企业，需要选择与有资金和实力的开发商进行合作开发，２００４年这种合作
现象初现苗头，预计２００５年将会大量出现；来自欧美成熟市场的直接投资有可能
成为２００５年市场的亮点之一。

　　概念炒作将逐渐失去效力，品牌、质量竞争将成为竞争的主要表现。近几年房地
产市场概念炒作一浪高过一浪，形形色色的概念标新立异、层出不穷，表现出浓厚的
浮躁色彩，顺应了高收入购房者不仅重视房屋品质和舒适程度，而且追求文化品位和
时尚的需求。随着高收入阶层的需求逐步得到满足，市场重心由高收入者向中低收入
者转移，购房者对于商品房的重视也将回归到它原有的本质，即适于安身居住、功能
配套、设施齐全、高性价比。以概念吸引购房者的策略将逐渐失去光彩，品牌竞争将
回归理性，并被日渐增多的开发商接受为主要竞争手段。２００４年北京兴起的新产
品主义理念集中反映了这种变化迹象，它把京城楼市由注重概念的塑造转移到对产品
品质的关注，尤其是从户型、规划、配套、园林、外立面、可持续发展等多个方面重
新认识和定位楼市产品的竞争力众多房地产开发企业或者主动、或者被动地受到新产
品主义理念的影响，并越来越多地在产品开发、营销战略、后续服务等方面做出相应
改进。

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三　政策建议

　　（一）正确判断形势，促进房地产市场的稳定繁荣衣、食、住、行是人的四大需
求，在中国经济发展的现阶段，衣食饱暖对大部分人来说已经不是问题，而住房问题
已成为百姓关注的“头等大事”。如果说，中国现阶段的主要矛盾是落后的社会生产
力同人民群众日益增长的物质文化需求之间的矛盾，那么，住房就是这一主要矛盾中
的重点。由此，我们也就不难理解当前房地产市场需求的旺盛和各界对房地产市场的
关注。

　　房地产业对于改善广大城市居民的居住条件，增加就业，促进产业结构的调整和
国民经济的快速发展有着重要意义。其产业关联度高，带动性强，与金融业联系密切，
发展态势关系整个国民经济的稳定发展和金融安全。判断当前错综复杂的房地产市场
形势，首先要从中国经济社会发展的阶段出发，充分考虑住房货币化改革和城市化进
程等大环境的影响，选择正确的研究视角和坐标，科学的、历史的、发展的来看待当
前的房地产市场，而不是简单的拿一些指标与西方发达国家进行生硬对比。同时，也
要充分认识到房地产业自身的特点，在此基础上全面而有针对性的分析市场形势：房
地产开发周期长，产业波动性大，市场供求关系是长期积累、演变的结果，不能单纯
以年度同比指标来判断市场供求关系；房地产产品在空间上不可移动，市场具有明显
的区域性特征，不能简单地以局部地区市场供求关系推导全国房地产整体形势。

　　房地产业提供的产品主要是住宅，而住宅既是必需品，又是私人物品，政府对于
房地产业的管理主要应是规范市场秩序，保护公平竞争，房地产产业政策的目标应是
促进产业的持续健康发展，满足居民的基本住房需求。中国房地产业作为支柱产业今
后几十年仍将以较快速度发展，这是住房社会需求强力拉动的必然结果。因此，中国
房地产市场总体态势是供不应求。要站在贯彻落实科学发展观、统筹经济与社会发展、
满足人民日益增长的住房需求的高度，正确处理防止固定资产投资增长过热与保证房
地产市场正常供给的关系，正确处理保护耕地与增加房地产用地的关系，正确处理遏
制投机性购房与保护居民合理住房需求的关系。针对２００４年中国房地产市场出现
的潜在供应减少，价格上涨过快的新情况，适时调整宏观调控的目标和手段，将保证
市场供应，平抑房地产市场，防止供求关系过大波动作为衡量宏观调控是否有效的最
重要标准。减少行政直接干预，主要通过市场优化房地产资源配置，应是促进房地产
业的健康发展的正确方向。

　　（二）盘活存量土地，完善土地供应办法在２００５年紧缩“地根”政策不会有
大的改变的情况下，盘活存量土地，“挤出”闲置土地的意义尤为重大。盘活存量土
地，不仅关系到房地产市场的供给，也是土地制度改革的重要目标之一。紧缩“地根
”的权力在中央，而盘活存量用地的责任主要在地方。各级地方政府要在认真清查闲
置土地的基础上，进一步加强土地市场监管，依法限制土地囤积居奇，搭建交易平台，
减少交易成本，为存量土地流转创造条件。

　　在新增房地产用地供应中，要进一步完善土地供应办法，推行经营土地出让招投
标制，并采用综合评标的方式，改变一味价高者得之的惯例，尝试在挂牌和拍卖中增
加规划设计、商品房售价等限制性条款来稳定商品房价格。加强土地整理储备工作，
掌握调剂土地供应的主动权；完善土地一级开发制度，尽量采取熟地供应的方式出让
经营性用地，规范土地市场。根据各地实际情况，在广泛征求房地产商、购房人和各
方面专家意见的基础上，制定科学的土地供应计划，并及时向社会发布，以稳定市场
预期。

　　在保护耕地，控制城市建设用地的同时，我们也应认识到：相对于农村居民点用
地，城市建设用地是更集约的用地。中国城市建设用地人均指标仅１００平方米左右，
而农村居民点人均用地一般在１５０～２００平方米，所以因农民进城而增加的城市
用地与因人口进城而减少的农村居民点用地存在着后者大于前者的置换关系。因此，
我们既要坚持集约利用城市用地，尽可能的少占耕地，也要防止因过度限制正常的城
市建设用地而增加城市化和工业化的成本。

仙踪林

三）改善供应结构，完善住房保障体系解决中低收入家庭住房问题是建立和谐
社会的重要保证。针对房地产市场的结构性矛盾，政府应通过加强规划、土地政策的
引导，保持普通商品住房在商品房中的主体地位，控制高档商品房建设，提高普通商
品住房的供应比例；通过税收、信贷、利率等手段，控制住宅建设标准，引导企业开
发普通商品住房。成都等城市在进行招拍挂时，对拟建普通商品房的地块限定最高售
价，这一做法有利于稳定房价，增加中低价位商品住房供给，具有借鉴意义。

　　随着经济社会的发展，要逐步完善住房保障体系。一方面，合理安排经济适用住
房的建设规模，调整供应办法，尽量采用定向供应的办法，严格控制销售对象；在部
分条件成熟、普通商品住房供应充足、与经济适用住房价格相差不大的地区，适时以
“补人头”取代“补砖头”，通过向低收入人群发放住房补贴来取代经济适用住房。
另一方面，制定相应鼓励政策，发展廉租住房，加大廉租住房的建设力度，扩大廉租
住房的供应范围，保障最低收入人群，包括农村进城务工人员的基本住房需求。

　　（四）加快二手房市场建设，引导住房梯度消费

　　二手房是许多发达国家住房供应的主体。在国内，上海等城市二手房供应已经超
过了新建商品住宅，但在绝大多数城市二手房市场还刚刚起步。这一方面是由于中国
住房货币化改革起步较晚，存量住房质量较低；另一方面则是由于各级政府对二手房
市场的关注不够。推进存量住房流转，一可增加住房供应，特别是存量房一般价格较
低，也就意味着增加了中低价位住房的供应。这对于稳定房价，满足中低收入家庭的
住房需求有着重要作用。二可降低住房空置率，提高住房资源配置的效率。三是二手
房市场的发育有利于人员自由流动，完成人的第二次解放（从“蜗牛”变成人），扩
大人们自主择业的范围，有利于人力资源要素配置的最优化。四是，住房流动性的提
高有利于人们在离工作地点较近的地方选择住宅，缩短通勤距离，缓解城市交通压力。


　　推进二手房市场建设，要通过引导居民梯度住房消费，改变传统的“一套房住一
辈子”的置业观念，扩大二手房的市场需求。同时降低二手房交易门槛和税费标准，
简化交易手续，推动二手房抵押按揭，规范房屋中介。

　　（五）保护合理的住房消费，遏制投机性购房根据国家统计局发布的数据，２０
０４年中国城镇居民人均住房建筑面积仅为２３．６７平方米，与建设部提出的全面
小康阶段人均住房建筑面积３８平方米的标准相比，还有很大距离。另一方面，由于
长期低租金、实物分配等原因，中国城镇居民住房消费的比重远低于同等发展程度国
家。因此，要继续保护和鼓励改善型的住房消费，进一步完善住房分配货币化，加快
住房补贴的发放，提高居民购房的支付能力。

　　投资性购房可以增加出租房屋数量，对于培育房屋租赁市场，满足外来人口增加
的租房需求具有积极意义，也是商品房价格发现机制、级差地租形成机制的重要组成
部分。在当前股市低速、存款利率较低、物价上涨幅度较大的情况下，投资房产是一
种较为理想的保值、增值投资渠道。作为个人理财行为的不动产投资失败，不论是对
个人，还是对社会的风险都不会太大。并且，投资者对租金、房价、利率更为敏感，
会根据租金市场的变化调整自己的投资计划。只要对投资性购房进行必要的引导，保
证其所占的比例在一个安全的范围内和不在短期内出现大规模的非理性投资置业，就
没有必要对此进行过多的限制。

　　对于当前部分城市出现的投机性购房，可通过限制期房转让、实行实名购房、严
格税收征管等措施加以遏制。同时，尽快实现商业银行间住房贷款信息联网，完善风
险控制机制，制止利用银行贷款投机购房行为，消除炒作对心理预期的不良影响。

　（六）整顿房地产市场秩序，规范企业行为中国房地产企业素质较低，虚假广告、
虚假承诺、擅自变更规划和房屋结构、房屋质量不合格、野蛮拆迁、雇佣黑物业、恶
意拖欠工程款等不法行为时有发生。房地产业一直是近年来群众反映强烈、要求治理
整顿的呼声最强烈的行业之一。

　　在当前资质管理弱化、市场准入门槛较低、行政管理体制转换的情况下，加强对
房地产业的行业管理要转变思路。一是变项目前期审批为全程服务、全程监管。二是
加大市场整顿的力度，严格开展房地产市场专项整治工作，对于违规企业给予曝光和
必要惩处，直至清出。三是建立房地产信用档案，惩戒市场失信主体，促进公平竞争
和优胜劣汰。扩大信用系统的覆盖面和影响力，通过与商品房网上销售系统的链接，
使其成为购房者决策的重要参考依据。四是加强基础信息的收集和发布，为宏观调控
和消费者提供决策依据。市场信息准确、透明、对称、完全，是有效调控市场的基础，
也是消费者理性选择的重要条件。为此，要按照２００３年国务院１８号文件的要求，
加强相关部门协作，整合资源，加快房地产市场信息系统和预警预报体系建设。努力
使局部性、结构性问题，现之于萌芽，防之于未发。２００４年上海、天津、南京等
城市通过开通商品房销售合同联机备案系统，即时发布各类房地产市场信息，使决策
者和购房者了解每一时刻所有房屋供求信息和每一套房屋的成交价格，改善了信息不
对称的局面。

仙踪林

（二）２００５年房地产业发展趋势

　　２００４年的宏观调控取得了一定成效，但经济运行中的突出矛盾和问题还没有
根本解决，制约经济平稳较快发展的体制性障碍还没有消除，经济社会发展中一些长
期性和深层次的矛盾依然存在。因此，２００５年年初的中央经济工作会议提出，要
继续加强和改善宏观调控，确保经济平稳较快发展。２００５年房地产业将在继续宏
观调控的环境中发展。

　　１．投资继续得到控制，融资渠道酝酿变局

　　中央经济工作会议将“控制固定资产投资总规模，优化投资结构，调整投资与消
费关系”列为２００５年的重点之一，表明继续控制投资增长仍将是２００５年宏观
调控的重要手段。参照以往的经验，固定资产投资超过国民收入的３５％就会出现投
资过热。考察固定资产投资占国内生产总值的比例（投资率）历年变化可以看到，即
使在１９９２～１９９３年房地产过热年份，全国投资率也没有达到３８％的水平。
但２００１年的投资率已经达到３８．２４％，开始超过１９９３年的最高水平，以
后加速上升，２００３年上升到４７．３９％。２００４年在中央的宏观调控下，投
资率上升速度虽然有所减缓，但仍创出了５１．３３％的新高。这表明控制投资增长
的任务仍然紧迫。房地产投资占社会固定资产投资的２０％左右，并对上游产品有极
强的拉动作用，所以压缩房地产投资应在情理之中。２００５年房地产投资增速将进
一步放缓，低于２００４年增长速度，但估计不会低于２０％。

　　由于央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台，及再次加息的
可能等，２００５年房地产信贷投入增速也将进一步放缓，这对资金密集型的房地产
业来说，无异釜底抽薪。原有融资渠道的限贷，迫使房地产企业寻求新的融资方式与
渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化，例如大型房地产企业寻求上市融资机会等，
房地产业将从项目导向向资金导向转变。

　　２．土地市场趋向规范，建设用地增量控制更严２００５年土地市场将趋向规范，
建设用地增量供应控制将更加严格。国土资源部和监察部《关于继续开展经营性土地
使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》对土地出让方式做出的强制性规
定，将使协议出让中黑箱操作和官员个人意志影响土地市场公平、公正的局面改观，
土地市场将趋向公开透明。“完善土地执法监察体制，建立国家土地督察制度，设立
国家土地总督察，向地方派驻土地督察专员，监督土地执法行为”，将成为２００５
年土地执法、土地管理督察制度改革和完善的重要方向，中央对地方政府土地利用和
土地管理工作的监控将得到强化。建设项目用地预审管理将更为严格，低价土地招商
引资的行为将受到遏制。在试点的基础上，第三轮土地利用总体规划将逐步展开，规
划中将进一步强化耕地的保护和严格控制建设用地增量的基本国策，从严从紧控制土
地农转非总量和速度；土地利用总体规划的调整审批权限将上收，特别是涉及占用基
本农田的规划调整要经国务院审批；针对耕地保护将建立责任考核体系，落实土地管
理行政首长负责制，各级政府土地管理的权利和责任将更加明确。这些措施将有助于
消除土地供应双轨制造成的不平等，有利于打破土地供应的地区封锁，形成统一、开
放、竞争、有序的土地市场，增强市场形成地价的机制。从政治层面上看，供地制度
的规范化有利于维护国家作为土地所有者的权益，消除开发商的寻租机会和不当得利，
有利于消除腐败和廉政建设。从房地产业的层面看，房地产开发的圈地行为将受到遏
制，大盘开发将逐步不再成为主导模式，中小房地产项目将逐步成为市场主体。

仙踪林

３．被动需求有望下降，二手房市场升温２００４年停止拆迁、集中解决拆迁遗
留问题，说明中央十分关注拆迁的负面效应，可以期望２００５的拆迁工作将慎重进
行。拆迁工作即使继续进行，拆迁量与前几年占全国房地产市场５０％左右相比，也
将有较大幅度的下降，对房地产市场需求将产生重要影响。

　　２００４年二手房市场以房源趋于丰富化、购房人群趋于多元化、消费需求趋于
升级化、热点区域趋于扩大化为特征。但二手房房源未能充分释放造成有效供给不足，
银行“惜贷”导致申贷难度大，使二手房市场并未达到理想程度。随着从中央到地方
一系列二手房交易管理政策的完善和实施以及已购公房的大量上市，房源继续放量，
购房需求持续增长，二手房市场将增加活力，价格平稳上升。在二、三级市场联动下，
梯度消费格局逐步形成，住房消费结构将趋向合理，推进住房市场良性循环。二手房
市场的发展，将对平抑房地产价格升高、稳定房地产市场发挥重要作用，有利于我国
房地产事业的整体健康发展。因此可以预见，２００５年二手房市场将在我国房地产
市场中发挥更加重要的作用，并为我国建设和谐社会做出贡献。

　　４．供求关系偏紧，房价增幅趋缓从需求来看，近期影响其变动的因素主要有：
国家上调银行存贷款利率、控制二次购房和投机性购房、控制拆迁规模等。在中国当
前居住水平普遍较低，住房需求呈现很大刚性，房地产市场以首次购房需求和改善型
需求为主的背景下，上调利率、控制二次购房和投机性购房对需求量的影响不大。控
制拆迁规模在影响需求的同时，也影响供给，对于供求关系而言，这一因素可以忽略
不计。因此，可以预测，随着我国经济的快速发展、城镇居民人均可支配性收入的增
加以及城市化进程的推进，２００５年房地产市场的需求将在前几年的基础上持续旺
盛。

　　从供给来看，近期出台的提高存款准备金率、存贷款利率和项目资本金比例、严
格土地管理、控制拆迁规模等宏观政策都会对房地产市场的供给产生较大的影响。２
００４年全国商品房竣工面积增幅大幅回落，销售面积增幅大于竣工面积增幅，价格
上升较快，供求关系偏紧。同时，房地产新开工面积和土地购置面积增幅双双回落，
土地开发面积减少，从这些先行指标的变化可以预计，在２００５年国家控制投资规
模、紧缩“银根”、“地根”的宏观调控政策不可能有根本改变的情况下，房地产市
场供给增幅仍将呈下降趋势，供求关系偏紧的局面很难改变。

　　从上述对供求关系的分析可以判断，２００５年房地产价格仍将保持上升的趋势。
不过考虑到以下因素，我们认为２００５年房地产价格的升幅将有所回落：第一，市
场经济自身具有通过价格机制来调整资源配置的功能，高房价将在一定程度上增加市
场供给，挤出部分需求；第二，政府正努力通过增加中低价位的商品房供应、控制投
机炒作等手段抑制过高的房价；第三，政策变动初期对市场预期的影响最大（市场预
期供给减少是２００４年房价上涨的深层原因），这种影响将随着时间的推移逐步减
小。

仙踪林

３．需求依然旺盛

　　尽管２００３年以来各界关于房地产泡沫和房价过高的声音不绝于耳，但居民的
购房热情不减，销售量持续大幅增长表明需求依然旺盛。需求是销售量增长的基础和
支撑，而支撑需求持续增长的动力，一是国民经济增长带动城镇居民收入的增加，超
过住宅价格增长速度。１９９８年以来，城镇人均收入年均增长率为８．９５％，住
宅价格年均增长率为３．８２％，只有２００４年住宅价格增长率超过了城镇人均收
入增长率。随着收入的增加、生活水平的不断提高，人们对住房需求的档次也在提高，
改善性需求增加，如小房换大房、旧居换新居等。二是城镇化加速，城镇人口数量增
长带动商品房需求。１９９０年中国城镇化水平为２６．４％，２００４年已超过４
０％。城镇人口每年超过１０００万人的增长，是支撑商品房销售量持续增长的重要
动力。三是投资和投机性购房需求。建设部的数据显示，２００４年上海投机性购房
所占比例达１６．６％，长沙市为１６％，写字楼则高达４０％。

　　旺盛的市场需求以城镇居民可支配收入持续增长为支撑，而国民经济的持续高速
增长是城镇居民可支配收入持续增长的基础和保障。当然，考察１９９８年以来的城
镇居民可支配收入及全国国内生产总值变化情况，我们应当审慎地看待当前的有效需
求，对房价与收入的动态比较关系保持一定的戒心。