注入资产缩水百亿 黄光裕无奈“养壳”？ 房地产行业, 长城证券, 中关村, 资本市场, 宏观调控

jack87021

属鸡的黄光裕，在资本市场上确实像一只好斗的雄鸡，以攻为上，不断搏杀。但面对低迷的大市，他一度雄心勃勃要打造的A股地产旗舰中关村（000931.SZ）也不得不低下骄傲的头。8月29日，中关村公告放弃实施定向增发购买鹏润系地产资产的方案，未来三个月内不再审议与非公开发行相关的议案。这部分资产作价曾经高达180亿元人民币，为了上市，黄光裕耗费重金，布局已久。
　　
“因为股市的大幅下跌，中关村的增发价格明显偏高。加上宏观调控对整个房地产行业的影响，黄光裕不得不选择放弃。”长城证券地产行业分析师黄清林分析，“但这可能只是暂时的。”
增发即巨亏130亿
　　
按照5月7日公告的定向增发方案，中关村将以每股14.67元的价格，向鹏润地产、鹏润科技和黄秀虹（黄光裕的妹妹）定向增发12.27亿股，用于购买鹏润系地产资产。交易完成后，中关村的总股本将不超过19.21亿股。
　　
按计划，鹏润控股注资完成后，中关村成为一家以住宅项目为主的房地产开发和建筑施工企业，从而实现黄光裕地产资产上市的目的，同时也打响 “国美系”（指黄光裕掌控的、以国美电器为核心的相关企业和投资公司）回归A股的第一枪。
　　
但一切都随着中关村股价的连续暴跌而搁浅。5月7日发布公告时，中关村股价正处于17.80元历史天价附近，此后四个月内，受大盘及地产股全面走熊拖累，中关村股价一路下跌，9月11日，其盘中最低探至4.01元，也低于黄光裕2006年10月入主时的股价（5元左右）。这意味着，如果坚持以14.67元的价格定向增发，鹏润控股作价180亿元的注入资产将缩水130亿元。
　　
这显然是黄光裕所不愿意看到的，他的本意是把中关村打造成他的地产旗舰和A股再融资大平台。
　　
在8月29日的公告中，对放弃增发方案的原因，公司的解释是“今年宏观调控力度超出预期，紧缩货币政策对国内地产业务冲击巨大，拟注入中关村的房地产类资产盈利前景不明确；房地产作为重点调控行业，融资前景亦不明朗。如果注入后不能立即筹集大量资金进行开发投入的话，注入的房地产项目将面临开发风险。”
　　
“现在股市不好，宏观调控又厉害，整个房地产股都处于被看空超跌的状态，与去年火爆的局面已经大不相同，这时候增发，又是以那么高的价格，显然是不划算的。黄光裕暂时放弃，避避风头。”北京私募投资者、资深地产人士慈先生认为。
“养壳”支撑业绩
　　
放弃定向增发后，中关村只能依靠现有的单薄地产业务苦撑其“地产旗舰”躯壳。
　　
2008年中报显示，中关村上半年净利润是1136.81万元，而今年一季度的净利润是1231.07万元。也就是说，今年第二季度，中关村净亏损94.26万元。对此，公司的解释是“奥运会对北京地区房地产销售、建安施工及相关行业的不利影响”。
　　
2006年，黄光裕通过旗下的北京鹏泰投资有限公司（简称鹏泰投资）入主中关村以来，中关村虽然摆脱了巨亏泥潭，但其盈利水平一直维持在较低水平：2006年净利润419.14万元，2007年虽然盈利8901.82万元（归属上市公司股东净利润），但如果扣除非经常性损益，则亏损1.38亿元。
　　
这样的业绩，实际上还是黄光裕苦心经营、细心养壳的结果。
　　
2006年10月，鹏泰投资以1.44亿元从北京住总集团收购中关村27.51%股权，成为第一大股东。此后为了解决中关村沉重的债务负担（主要是CDMA30亿元借款担保），黄光裕开始为上市公司多次“输血”。粗略计算，黄光裕为打造“地产旗舰”的舰体已经付出了14.9亿元，另加上两年多的时间，代价不可谓不大。
　　
但要实现其利用中关村将地产资产整体上市、再融资的目的，黄光裕还要花费些精力。
　　
按照现有政策要求，上市公司欲再融资，需要最近3年连续盈利，并且净资产收益率不低于6%。如果按照5月7日方案执行，资产注入后，中关村净资产将达到185.6亿元，要达到再融资要求，净利润至少需要11.1亿元。这对一家今年上半年盈利仅有1000多万元的上市公司来说，显然难度太大。
　　
“中关村目前的主业，准确来说应该是工业地产，依托高科技园区开发。这种商业模式决定了它不可能有太高的利润率和业绩增长率。”黄清林分析，“同类的公司，比如张江高科（600895.SH）、长春经开（600215.SH）都存在类似问题，都在尝试转型。”
千亿资金焦渴
　　
定向增发公告显示，黄光裕原计划注入上市公司的鹏润控股房地产项目包括：大康国际鞋城项目、鹏润建国大酒店项目、重庆鹏润蓝海住宅项目、重庆解放碑国泰广场项目、无锡电瓶厂项目、沙河项目、金尊大厦项目、宋庄项目、崔各庄项目、张家湾项目等，含多个土地一级开发和土地整理项目及房地产二级开发项目。
　　
其中，土地一级开发及土地整理项目主要位于北京，总占地面积超过10052.38万平方米，可建设用地面积超过4943万平方米；二级开发项目主要集中在北京、重庆、无锡等城市，包括住宅、商业、写字楼等，总规划占地面积约52.56万平方米，建筑面积约101.61万平方米。
　　
据海通证券房地产分析师张峦测算，鹏润控股的二级开发项目大多自2008年开始陆续进入预售阶段，但结算高峰在2009年之后。而一级土地开发由于占地面积极大，费时将更长，“至少要2010年以后才能大规模向上市公司贡献利润。”
　　
在鹏润控股准备注入到上市公司的资产中，相当一部分是一级开发土地。这些需要更大的资金投入，且周期更长、风险更大。
　　
北京通州区张家湾项目是原增发方案中最大的一级开发项目，项目占地面积105平方公里，其中建设用地3644万平方米，可上市建设用地3286.5万平方米。专业人士测算，张家湾项目占地105平方公里，约合15.8万亩，按照一级土地开发每亩40万至140万元的成本计算，其总投入将在632亿元至2212亿元间，中值1400亿元左右。而黄光裕目前最重要的资本平台——国美电器（0493.HK）的总市值也不过百亿港元。在A股再融资，是其必然选择。