信托门槛提高 开发商急需拓宽直接融资渠道 开发商, 开发贷款, 房产开发, 房地产投资, 中国

投资人士

日前，银行已经开始着手放宽个人贷款，可是对于风险相对较大的开发贷款并没有明确的“松绑”迹象，令一班开发商资金链吃紧。11月5日，“2005年中国地产金融年会”举行，会场被挤得水泄不通，充分显露出开发商对资金的饥渴。会上，央行副行长吴晓灵指出，当务之急是拓宽直接融资渠道，用公开发行收益凭证的方式设立房地产投资信托基金。
开发商挂牌渡难关
在各种通道无望的情况下，卖股成为一些中小开发商最为现实的选择。从目前的情况来看，一大批中、小房产开发企业已在市场内出卖股份。
记者在北京产权交易中心的挂牌记录上发现，关于房地产股权转让的数量仅10月份到11月14日就有5宗，包括北京科技园置业股份有限公司6%股权对外转让，北京金地世纪缘房地产开发有限公司30%股权对外进行转让等。一些公司转让旗下大部分或者全部股份，而对于受让方的要求是，除了对方要有开发和管理经验外，最重要的是要为“该公司提供股东融资”；或者要求是受让方“具有良好的财务状况和支付能力”。由此不难看出，该出让的目的还是为了融资。
不仅北京如此，上海联合产权交易所的房产类企业挂牌从9月下旬开始激增。从9月20日至今，联合产权交易所挂牌的房产经营开发公司已有十几家，达到2004年以来的最高峰。这些企业也直言不讳，挂牌的主要原因就是资金链吃紧。
缺钱是普遍现象
今年年初以来，国内各大主要城市的房地产市场销售量均有不同幅度的下降。对于本已贷款融资无门的开发商来说，预售回款的现金流受阻使企业受到巨大威胁。
在日前举行的房地产信托投资基金会议上，很多开发商见到主办方都不停地问：“基金在哪？基金在哪？”可见开发商对于资金的渴望到了怎样的程度。
记者曾调查过不少建筑公司的工程回款情况，北京新兴建设工程负责人诉苦称，现在要工程款非常难，软磨硬泡，也拿不到多少，开发商的答复总是“正在想办法”。有的建筑公司甚至决定用自己的信誉向银行贷款，然后将贷款给开发商周转，以此来缓解其资金的困难。
据了解，现在80%以上的开发商都缺钱，这个比例也是保守数字，实际上除了少数几个大企业之外，基本上都缺钱。
多项融资渠道遭堵
有关分析人士表示，原先房产基金、银行贷款、工程款、预售款、甚至典当资金都是开发商可以利用的资金来源。但在9月初银监会下发212号文后，房地产开发类贷款信托的门槛大幅提高，严加审核房地产企业信托融资的资质，使得房地产企业获得信托的渠道也有所收紧。
尽管银行已逐渐放宽购房贷款的要求，但对开发贷款没有任何松动的迹象。吴晓灵在金融年会上表示：“房地产融资方式没有形成风险分担的机制，绝大部分风险集中在银行身上，蕴藏了巨大的金融风险。”这无疑摆明了央行对房地产业银行间接融资有“限度”的态度。
当试图通过信托私募获得资金的渠道被堵死之后，不少企业把目光投向了资本市场。但上市并不是容易的事情，像顺驰、中远等大公司多年努力还徘徊在资本市场的边缘，更别说是一些中小企业了，更是可望不可及。看来上市融资还是远水解不了近渴。
拓宽直接融资渠道
面对紧绷的资金链，吴晓灵指出，随着金融市场的成熟，风险与收益相匹配的原理必然会渗透到房地产融资的方式中，提高开发商的股本比例是大势所趋。直接融资能提高资金的使用效益，因此拓宽房地产业直接融资的渠道是当务之急。
吴晓灵也为房地产直接融资指明了出路：“用公开发行收益凭证的方式设立房地产投资信托基金，才是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式，也是我们解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。”
此外，近期记者从市场上了解到，许多房地产开发商开始寻求发行债券、转售私人股权以及引入外资等融资模式来缓解资金压力。