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北京某会计师事务所的杨林(化名)最近简直成了"空中飞人",他的任务就是飞往全国各地帮房地产开发公司客户做"纳税规划"。
记者调查发现,最近北京的一些纳税服务机构的房地产开发商客户陡增,据一家不愿透露姓名的业内人士说,自从今年1月份国税总局"187号文"发布以来,请纳税代办机构做"纳税规划"以求减免土地增值税的房地产企业暴增3倍。
房地产企业:"能避一点是一点"
"虽然我是给这些客户服务,但有时候我真是为他们行为感到气愤,"杨林告诉记者,房地产开发商在房价上涨过程中赚了个盆满钵满,但在纳税上特别吝啬,尤其是在偷逃土地增值税上,"能避一点是一点"。
请杨林去做"纳税规划"的项目多是2005年以前的房地产项目,土地多是协议转让土地,土地价格低廉,单个土地项目的纯利润在100%以上。按照"187号文"规定,这些房地产项目需要缴纳的土地增值税,都是几十万到上千万不等,但是经过代办纳税机构的精心包装,这些企业往往能少纳税甚至不纳税。
土地增值税业务以北京、上海等一线城市为主,因为这些城市已经在不同程度地开始执行"187号文",在这些城市,有开发业务的房地产商土地增值税交纳比例上升很快。据某在北京有开发项目的房地产上市公司公告,该公司因为北京土地储备取得价格较低,公司对土地增值税拨备额上升了100%。
相比一些房企主动申报土地增值税清算,另外一些房企却选择了通过纳税代办机构逃税。
"有两种方法:一种是适当、合理避税;另一种被称为'生道',指通过一些违法手段偷逃税。"杨林向记者道出了会计师事务所们帮房地产开发商偷逃土地增值税的一些门道。
杨林所指第一种方法主要内容是适当增加房地产企业在项目开发中的成本,使费用和成本项扩大,减少利润额,进而减少土地增值税清算应税额。不过这种方法一般用于土地取得之初,开发商没有取得预售证等文件时,在做项目规划和设计时就将"纳税规划"加于其中。
此种方法主要利用土地增值税征收及清算政策中的一些可寻租之处。如北京市规定普通住宅(140平米以下)项目可以享受20%的土地增值税免税额,而界定普通住宅的标准是整个楼盘的平均面积,如果整栋楼盘的平均面积低于140平方米则可以当普通住宅算,否则土地增值额要全部纳税。
另外,刻意增加人力、财务、广告等费用是开发商经常采取的手段。北京太和管理顾问咨询公司有关人士介绍,去年房地产行业人才薪酬增长约为16%,但实际反映到上市公司账表中的数据,远比这一数据大。
"我们会采取在一个项目里将大户型房子和小户型房子搭配建设的方法,使楼盘平均面积在普通住宅范围之内。"杨林总结道,第一种方法的核心原理就是在开发过程的各个环节上想法帮开发商增加费用和成本支出,但是对于已经进入土地增值税清算范围内(符合"187号文"规定的清算条件)的房地产项目来说,第一种方法能够起到的避税作用有限。
"一个项目开发周期往往在3年以上,不可能将这3年过程中的财务材料都改变,"杨林说,目前找会计师事务所最迫切的,就是这种已经要进入土地增值税清算,而又面临巨额土地增值税补款的开发商。合理的避税方法已经不能帮他们减免多少土地增值税。
于是,许多房地产开发商都要求会计师事务所的人员帮他们出"生招"。而所谓的"生招",即便在会计师行业里也很忌讳。
例如,在"187号文"发布之前,某开发商有一项目要进入土地增值税清算环节,因为项目利润较高,开发商不想补交税款,就采取了会计师提供的意见,将该处商业项目以"假赠予、真销售"的方式转让给了另一家企业,从而逃避了上百万元的税收。
"187号文"发布之后,只要项目权属发生变更都视同销售,而且有了比较严格的权属变更规定。目前开发商能采取的偷逃土地增值税措施,只有做假发票来加大开发成本,而虚造证据和假发票能为开发商逃避的土地增值税也很惊人,往往一个项目通过制造假发票等手段就可以将利润做到20%以下,不用补缴土地增值税。
"房地产企业开发环节牵涉上下游50多个产业,每个产业环节提高一点成本,很容易将项目开发成本提高上去,"杨林说,尤其是建筑行业发票管理比较混乱,很多开发商都从建筑行业下手,虚增成本。
杨林指出,一般偷逃税动机大的都是民营房地产企业,国有房地产企业和房地产上市公司因为会计制度比较规范很难操作,但是也有一些房地产公司通过收购建筑公司等方式,将自己的开发商业链扩大,进而为偷逃税提供方便。
土地增值税地方细则难产?
"除了北京等几个一线城市外,大部分城市没有制定土地增值税清算细则,"首都经贸大学教授、中国税网专家张春平告诉记者,由于房地产行业整体纳税体系比较复杂,土地增值税政策长期处于不被重视的地位,地方政府在执行土地增值税清算的执行能力不强。
虽然土地增值税开始于1998年,但是由于之前房地产行业一直处于利润不高的情况,多数地方政府采取1%预征的方法来征收土地增值税。
"那时候重预征轻清算的原因是,地价房价不高,土地增值税清算甚至还有退税情况出现。"张春平说。
有关专家介绍,土地增值税清算最难的地方是成本及费用扣除的界定,而房地产行业上下游关联100多个行业,如何单笔界定清楚开发发生的费用,是各地税收部门最头疼的问题。
地方税务部门征缴手段落后被业内专家视为土地增值税制度改革的最大阻力。
"187号文件发布之后,有的地方仅仅是在预征环节后加了一个环节,叫核定,"有关专家说,有的地方税务机构因为技术手段不能对房地产企业进行清算,而改为简单的核定。
除了征收手段外,地方利益保护也是阻碍房地产土地增值税清算推广的原因。
由于二三线城市的房地产开发项目多数为外地房地产公司开发,这些房地产公司来二三线城市开发项目除了可以为当地增加营业税外,还能帮助地方政府提升当地土地价值,进而使地方政府土地出让金等收入大幅度提高。
"在各地都不出台土地增值税清算细则的情况下,哪个地方率先推行就有可能致使房企不去这个城市开发项目,各地都担心外地房企不进来,所以都不率先推土地增值税清算。"张春平说。
北京一家房企经理告诉记者,很多二三线城市政府为招商引资,都喜欢与开发商签定一个这样的合同:由开发商在当地核心位置建一座超五星酒店等地标性建筑,从而廉价换取一些配套土地。