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房地产泡沫硬在地方政府既得利益

  在中国诸多城市房地产价格再创新高、地方土地财政收入再创新高之际,一个和房地产有关的数字低得令社会惊讶。     据全国人大常委会报告数据,在中央预算安排的重大公共投资项目中,保障性住房建设进度缓慢,截至8月底仅完成投资的394.9亿元,完成率为23.6%,不足1/4。原因是一些地方由于配套资金不到位和征地、拆迁等前期工作准备不足。
    这个数字的曝光给了社会公众一个契机——揭开房地产泡沫居高不下的根本原因。
    现在已经很少有人继续有勇气掩耳盗铃——房地产没泡沫。自亚洲金融危机以后,10年来中国房地产价格一路上涨,迄今,在大都市房地产价格已经上涨了约10倍,在中西部三线城市也上涨了3倍左右。
    房地产泡沫的坚硬性令很多市场人士不解。2005年,中央政府即对房地产价格高企表示忧虑,并进行了宏观经济调控,房价曾一度下降20%~30%;但很快卷土重来,再创新高;2008年第三、四季度,受股市大跌、国内流动性严重收缩影响,房价再跌接近30%,但现在很多地方又创新高……在股市泡沫一蹶难振后,楼市泡沫可谓愈挫愈奋,甚为坚挺。
    如果房地产泡沫继续坚硬膨胀,它难免给未来中国经济造成灾难性影响。因为只要是泡沫就要破灭,不管它是柔软的还是坚硬的,越是坚硬的泡沫,破灭时付出的代价会越大。由于房贷透支未来的属性,一旦房价大跌,购房者不仅将输光过去,而且会输掉未来。
    现在还有没有促使房地产泡沫软着陆的方法和机会呢?有。但这先要对中国房地产硬泡沫形成的原因有清醒的认识,并且要区分主次,根本与浮表矛盾之别。如今,对于楼价高企解释甚多,诸如下列:

  上述五个政策的组合必然导致房地产硬泡沫的出现。其中较重要的是前三个因素,归根结底为一个命题:即公共土地财富分配不合理、不公平。

    不合理之一:一次性出让土地而非长期征收物业税。一次性出让土地是再分配向现任政府倾斜,即一片土地出让,是现任政府收益,与此后的历届政府无关。而物业税则相反,土地出让并盖房居住后,每届政府都可以从中按年获取收益。前者是有水快流,鼓励“有地不卖、有钱不花过期作废”;后者是“有水慢流,不寅吃卯粮”,越到后来政府财政收入越多。前者是谁拥有房子按年收谁的钱,一劳永逸地解决了70年的划界问题——70年的划界将为子孙后代留下一个巨大困扰——如果土地使用权延续,则70年后(甚至不用70年)财政收入枯竭;如果不延续,则购房者子孙一夜间不动产财富将被洗白一空。

    不合理之二:出让收入主要是地方政府享用,而非社会公众获益。由于土地是一个国家的天赋全民财富,即使政府代为转让,可获取一部分代理经营费,但其转让收入除了合理补偿原住民外,必须将收益的大部分回馈于社会公众,主要用于中低收入者廉租房,体现社会主义的基本属性。但现实中,地方政府包揽从征地到收入花费的全过程,社会公众或人大对此缺乏有效监管,使得大部分收益成为政府自身花费和非社会保障类的投资。

    不合理之三:土地出让的数量和时机是由地方政府随机决定,而非人大或社会公众决定。这造成了“面粉贵于面包”的困局,实际上导致了政府与地产商分配中,地产商的弱势;而地产商又以更高的代价转嫁给了更弱势的购房者。

    因此,要根本解决房地产的硬泡沫问题,必须先行完成地方政府的行政体制职能改革,实现“全能管制型政府”向“有限责任政府”的转变,扭转在土地财富再分配中,现任地方政府“一股独大”享受主要利益的局面。

    这种变革将会有两种实现的路径:一种是地方政府的主动变革,即有效遏制自身既得利益,主动增强社会保障功能,自我变革为“服务性政府”,实现房地产泡沫的软着陆;另一种是房地产价格雪崩,房地产泡沫硬着陆,国家社会财富蒙受重大损失,社会各界对土地财富再分配现有模式严重不满,并由外部巨大压力倒逼土地财富再分配机制彻底改革。

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 一、住房由计划机制转向市场机制,这导致了房价上涨。然而市场机制与国际房价接轨也不应该造成如此巨幅的上涨。因为目前中国大都市的房价比美国、日本已经不低,而中国人均收入不足美日的十分之一。

    二、货币贬值和通货膨胀的因素,这个因素确实在一定程度上存在,但是次要的。因同期家用电器等物质商品的物价不升反降,食品价格上涨有限与之形成鲜明反差。

    三、所谓中国人的刚性需要,即“丈母娘效应”,说白了,就是中国人在买房上是“天生的贱骨头”。这绝对是本末倒置,谁不想买便宜的房子,谁愿意祖孙三代倾家荡产,背债买房。说这种话的人缺乏最起码的良知。

    被迫高价购房者有权反问一个不容回避的问题:政府和社会有效地控制房价了吗?对那些买不起房子的人,提供了必需的充足的廉住房了吗?

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 没有!当下房地产政策的组合导致了房地产泡沫出现。

    其一,税收政策鼓励投机。在欧美国家,税收主要表现为持有环节的“物业税”,拿着很多空房子就等于每天烧自己的钞票,这从根本上打击了房地产的投机炒作。而中国内地是一次性向购房者出让70年使用权,然后只收交易环节的税收。

    其二,公共保障性住房极其匮乏。在少数未遏制房地产投机的国家和地区,如新加坡、中国香港地区,它们也会保障足够廉租房的供应。而我们的廉租房本来规划就远远不足,更只实现了不到四分之一。

    其三,土地供应是由地方政府决定的,而非人大决定。地方政府为了土地收益最大化,常常忘却自己平抑楼市的社会责任,往往房价高时放地,房价跌时收缩地根,使得“面粉”价格常常高于“面包”价,而地产商又借机哄抬楼价,形成硬泡沫循环。

    其四,房贷政策对遏制二套以上房贷制度不坚决,银行操作上多有漏洞,给房地产炒作创造了信贷条件。

    其五,货币外汇政策未能有效地遏制热钱流入,从而使海外热钱成为吹高房地产泡沫的重要源头。

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