投资性房地产和所得税专题讨论！

的, 房地产, 建筑物, 使用权

投资性房地产和所得税
一、主要内容
（一）投资性房地产的范围
投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
（二）投资性房地产的初始计量
1.外购的投资性房地产的确认和初始计量
对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
2.自行建造投资性房地产的确认和初始计量
企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。
企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
3.与投资性房地产有关的后续支出
（1）资本化的后续支出
与投资性房地产有关的后续支出,满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。
（2）费用化的后续支出
与投资性房地产有关的后续支出,不满足投资性房地产确认条件的应当在发生时计入当期损益。
（三）投资性房地产的后续计量

企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
1.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。
对投资性房地产计提折旧或进行摊销时，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。
2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
（1）采用公允价值模式的前提条件
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。
（2）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理
企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。
3.投资性房地产后续计量模式的变更
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转换为成本模式。
在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得的投资性房地产时，其公允价值不能持续可靠取得，则应采用成本模式进行后续计量。
投资性房地产后续计量模式的变更如下图所示。
成本模式

公允价值模式

会计政策变更

不得转换

（四）投资性房地产的转换和处置
1.房地产转换的会计处理
（1）成本模式

投资性房地产采用成本计量模式的房地产转换如下图所示：
非投资性房地产

投资性房地产

按账面价值转换

按账面价值转换

对固定资产和无形资产：
“累计折旧”或“累计摊销”科目

“投资性房地产”科目

“固定资产”或“无形资产”科目

“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目

“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目

“投资性房地产减值准备”科目

（2）公允价值模式

投资性房地产采用公允价值计量模式的房地产转换如下图所示。
非投资性房地产

投资性房地产

非投资性房地产按公允价值计量，非投资性房地产公允价值与投资性房地产账面价值的差额记入“公允价值变动损益”科目

投资性房地产按公允价值计量，投资性房地产公允价值与非投资性房地产账面价值的借方差额记入“公允价值变动损益”科目，贷方差额记入“资本公积—其他资本公积”科目

2.投资性房地产的处置
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。
（1）采用成本模式计量的投资性房地产的处置
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
（2）采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本

——公允价值变动
借：资本公积——其他资本公积
贷：其他业务成本
借：公允价值变动损益（也可能在贷方）
贷：其他业务成本
（五）与投资性房地产有关的所得税
1.投资性房地产采用成本模式后续计量
（1）因投资性房地产折旧（摊销）方法、年限和残值会计处理与税法规定不一致，会产生暂时性差异，由此会产生递延所得税资产或递延所得税负债，同时确认所得税费用。
（2）因投资性房地产计提减值准备，使投资性房地产账面价值小于计税基础，由此产生的可抵扣暂时性差异应确认递延所得税资产和所得税费用。
2. 投资性房地产采用公允价值模式后续计量
（1）非投资性房地产转换为投资性房地产，投资性房地产公允价值大于非投资性房地产账面价值的差额，形成的应纳税暂时性差异确认的递延所得税负债，其对应科目为“资本公积——其他资本公积”。
（2）其他原因产生的暂时性差异的所得税影响计入所得税费用。
二、专题举例
【例题