PE接触地产商幕后圈套暗显 香港, 高息借贷, 房地产商, 房地产公司, 资金

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郑家纯入股恒大被疑高息借贷
“现在PE的确是在投房地产公司，但其中有些情况大家可能还不了解，一些PE的钱表面上是作为策略投资者投给房地产商，但背后可能是借贷，借贷利率差不多在30%以上。”摩根大通在香港的一位分析师8月5日向本报记者分析，在内地楼市持续疲弱、股市气氛低迷、银行收紧银根的大环境下，开发商在资金紧张又苦无融资渠道的情况下，为解燃眉之急，很多都只有借助于高利息贷款，这给了不少坐拥雄厚资金的海外PE(私募股权基金)乘虚而入的机会。
记者在采访中更进一步了解到，在香港市场，现在借款给内地的房地产开发商，年息率高达40厘至50厘。如果楼市继续不济，开发商资金难以回笼，它们的资产势必被没收抵押，并可能随时成为被兼并的对象。
条条大路皆不通
7月28日，在中国证监会发审委2008年第110次会议上，业内公认的房地产企业标杆之一——金地集团和国电南瑞两家公司公开增发A股的申请双双被发审委否决。而同日上会的英力特配股申请和江西铜业的可分离债发行申请则获得发审委核准。
对于金地集团增发搁浅的结果，一些分析人士认为，可能与目前公开增发的市场环境，以及近期国内房地产市场存在的种种争议有关。
实际上，金地集团并非“孤本”，欲借助IPO(首次公开发行)融资不成的地产企业比比皆是，前两年叱咤风云的地产商在2008年无不陷入资金困境。
记者查阅多家A股地产上市公司的2007年年报了解到，内地最大的房产商万科负债合计达661亿元，保利地产负债合计为280亿元，第三名天鸿宝业负债也有188亿元。而按北京师范大学金融研究中心主任钟伟最近的房地产金融课题研究显示，内地房地产上市公司今年的资金缺口在4000亿元规模。
“尽管中国证监会已察觉地产上市公司困境，最近表示出支持房地产企业再融资，但从金地集团增发遭否看，地产企业的前景依然不容乐观。所以，很多企业被逼无奈，只好考虑去香港IPO。”
摩根大通这位分析师告诉记者，让这些地产企业出乎意料的是，它们到香港后却发现一个新问题——上市没人要。“因为投资者不敢买，它们在香港根本发不出IPO。”
他向记者透露，最近盛传广东有8家地产商争相赴港上市，但投资者对此毫无兴趣。
记者随即在香港联交所提供的公开资料中查询到，计划在今年下半年上市的广东地产公司有8家，需要融资近500亿港元。这些公司包括：深圳地卓越集团拟融资15亿美元，深圳佳兆业3亿美元，利海集团至少2亿美元，星河湾8亿到10亿美元，中惠6亿美元，花样年华5亿美元，昌盛中国10亿港元，而此前一度中断上市计划的恒大地产，原本拟融资103.6亿-165.76亿港元。
国泰君安香港市场的一位分析师向记者分析表示，以目前市况看，香港市场暂无吸纳这8家公司的大胃口。
IPO无门改投PE
国泰君安香港分析师同时向记者列出一组数据：今年以来，香港蓝筹地产股累计下跌27%，跑输大盘恒生指数18%的跌幅。蓝筹地产股的股价对每股资产净值的折让也在扩大，恒基地产折让达29%，其过往历史平均水平为15%；新鸿基地产折让为15%，其过往历史平均水平仅为3%。
在他看来，不佳的市场表现进一步恶化了股票市场投资人对地产企业的投资信心。“所以最近香港投资界在聊天时，对内地地产公司的讨论非常多，大家都在看这些企业怎样各显神通。”
这位分析师指出，相比中小型地产企业而言，大型地产发展商有较佳的融资能力，比如已在香港上市的世茂地产重组方案最近获得通过，变相增加了A股市场作融资渠道。
记者在采访中注意到，让地产企业神伤的IPO，却让很多PE雀跃。花旗地产投资亚太主管David Schaefer即表示，IPO火热气氛的消散，无疑为PE投资并与开发商建立长期合作提供了一个良好的契机。
在他看来，更多的地产发展商都将会选择将项目部分权益出售给PE，以提早锁定利润及现金流，舒缓资金压力。
“一个最近的例子是，近期雅居乐地产出售旗下海南清水湾项目给摩根士丹利，摩根士丹利斥资近53亿元人民币，买入这个项目的三成股权，而雅居乐地产因此获得约42亿元人民币的利润。”
国泰君安香港分析师强调，这项交易的最大意义是反映部分在内地坐拥大量土地储备及发展项目的地产商，面对内地信贷收紧的财务紧张情况下，可引入外商合伙解决问题。
据他了解，全球最大的PE之一黑石(Blackstone Group)、花旗地产、ING地产等目前均对进军包括中国内地的亚洲房地产市场感兴趣。
一位参加了不久前在新加坡举行的“全球地产峰会”的PE人士向记者透露，不少外资基金均有意投资中国内地房地产市场，希望借机入股房地产企业或者直接吸纳一些优质项目。他透露，黑石计划投资中国和日本的房地产公司，其日本事务部负责人在会上表示，很乐意与当地急需融资的房地产企业结成伙伴关系，帮助他们完成资本结构重组，并希望注入一些股权。
而ING地产亚洲区负责人更直言不讳地表示，目前在中国政府的宏观调控和限制房地产开发企业信贷规模的形势下，一些资金短缺的地产公司被迫出售廉价土地和未完工的项目，这正是ING地产中国基金的机遇。
他同时透露，ING将推出一只规模7.5亿美元的中国基金，主要投向房屋建设，新基金的内部收益率目标将在20%以上。
PE背后的圈套
面对不少PE狂热的表态，摩根大通的这位分析师向记者提醒说，不要光看PE表面上与地产商达成的协议。
“现在PE的确是在投钱，但到期如果地产商还不出钱就算是借贷，借贷利率最少在30%。”
他向记者举例称，曾经在今年3月IPO但却因市况欠佳而告吹的恒大地产，不久前宣布成功获得新世界发展董事总经理郑家纯、中东科威特投资局、美林、德意志等几家个人以及投行共计6亿美元的私募股权基金。但香港市场一直盛传郑家纯私人入股恒大地产涉及的1.5亿美元资金年利率高达40厘，这意味着，恒大地产每年单偿还利息就需要支付4.68亿港元。
这位分析师的提醒得到不少记者采访对象的认同。
交银国际投行部主管温天纳认为，虽然PE融资能快速解决资金问题，但这种方式对于发展不好的企业压力很大，一旦业绩未能达到协议要求，或者上市未果，就要面临高额付息、还清本钱等压力。
而在长江商学院金融学教授周春生看来，PE融资虽然是时下房地产融资较为容易的办法，但PE融资成本很高(远远高于银行利息)，并非好吃的鲜果子。
在他们看来，在近期A股、H股市场都表现疲软，房地产企业未来一段时间仍无法上市或再融资的背景下，企业如果持续面对PE的追讨，还不出真金白银，将随时成为被兼并的对象。