机构投资者专注“调整”地产基金将面临洗牌 投资者, 私募基金, 建设部, 房地产项目, 房地产市场

蜡小新

为了能够有一个更加宽松的投资选择范围，以摩根士丹利为代表的机构投资者正在悄悄调低预期回报率的水平。而这种调整正是在7月中旬，建设部、商务部等六部委联合制定《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》之后做出的。
同期，和大型的机构投资者相比，一场对于小型私募基金的“洗牌”也正在进行中。新政策的实施再次缩小了他们的投资空间，让他们在国内的投资愈加艰难起来。
市场将面临洗牌
“5月份以后，机构投资者已经开始观望，而且加快了对于优质物业的收购过程。而原来私募型，投资周期短的基金，进入房地产项目的就更少了。”上海世邦魏理仕物业顾问有限公司住宅项目营销部高级董事陈炜对《第一财经日报》分析说。
“‘限外’虽然改变了外资投资中国楼市的策略与节奏，但是人民币升值预期的不断加强，使得大摩等海外热钱仍然蠢蠢欲动；另外，由于供地紧缺等因素，上海内环线以内的高品质酒店式公寓或将在2008年前后出现供应紧缺。由此，投行“斩首”收购优质物业，也是出于长远考虑，其租金回报率目前基本维持在8％上下。”高力国际物业顾问有限公司研究与咨询部分析师对记者分析说。
境外机构和个人通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权，未能以自有资金一次性支付全部转让款的，外汇局不予办理转股收汇外资外汇登记。市场人士就此认为，大摩等公司早已谋定而后动。
以大摩为例，早在4月12日，“家境”殷实的大摩房地产部就正式成立大摩资产服务咨询(中国)有限公司上海分公司，巧妙地规避了政策波动带来的一些风险，为长期“做多中国”做好了准备。而同期，他们对于投资回报率的暗中调低，也为自己提供了更大的备选余地。
陈炜认为这恰是一些小机构投资者很难逾越的一个政策障碍。
“私募投资者的选择范围更加狭小了。与大型的机构投资者不同，他们对于项目的要求更加严格细化。”陈炜认为。
记者通过知情人士了解到：目前一些私募基金甚至对现有的租金回报率有一个明确的界限，例如住宅的投资回报率要达到8%。这在业内看来是一个非常高的回报比率。而且从目前的动向来看，他们在挑选物业的时候比之前更为谨慎，更加倾向于购买操作简单、且回报率高的小物业，甚至仅为部分物业。
“小型私募投资者也很难达到政策的要求，具体体现在，他们很难满足政策对于境内分支机构各方面的要求。”陈炜介绍说。
有知情人士向记者透露：在今年上半年，基金还十分活跃的时候，大约有不到50家的各方面基金在上海寻找项目。
“但是从目前的情况来看，这种情况将会改变。一些之前已经不甚活跃的小基金将更加消沉。”知情人士分析称。
投资节奏将放缓
外汇流转环节的控制是此次细则的重要手段。瑞士信贷（香港）有限公司策略交易部高管私下坦言，“限外”政策使得海外基金购买中国内地物业的手续变得繁杂起来，投资回报率也受到一些影响，因而进入中国的时间在节奏上有些改变。
“从个人投资者来看，国外的买家本身就比国内买家更为谨慎，这些投资在100万美元以上的国际买家本身就受到外汇政策的约束，新政策出来，他们的预期回报率也在调低，而且更为谨慎。当然，遇到优质的项目，他们依然会购买。”陈炜分析说。
“新政策要求不仅不可以通过‘境外交易’，而且在境内一定要拥有实体公司才可以进行交易。这就关掉了外资炒房的‘灰色通道’。”陈炜称。
据记者了解，此前境外个人通过外汇直接购房的情况比较普遍，而境外机构购房多采用结汇成人民币后购房的方式。
“对于以套汇为目的、快进快出的热钱和部分投资银行而言，‘限外’会使他们出手更谨慎。一些养老、退休、保险基金的退出机制将会成为问题。”已在全球开发了800多个房地产项目的美国汉斯有限合伙公司（Hines Interests Limited Partnership，下称“汉斯”）全球副总裁朱良个人认为，行政调控将给外商带来更多的不确定性。

“我们的客户90％以上是外资，在中国寻找办公楼的项目，我们处理的房地产交易受到不小的影响。”洛克菲勒集团.高纬环球代理服务董事王铮坦言，“外资寻找办公楼的周期从6个月增长为12个月,他们越来越面临更大的困难。我们看好上海市场，花了半年时间才决定亚洲总部搬到这里。正当业务蓬勃发展之时，宏观调控来了。这对我们的产权交易产生了影响，公司不得不更关注租赁市场，因为买卖的业务量还不足以支撑这个市场。”高纬物业上海分公司投资服务部主要为写字楼、商铺及工业用地的产权交易提供代理业务，并为投资潜力大的房地产开发项目提供海外融资服务。
致力于高档住宅开发的东方海外房屋集团（下称“东方海外”）市场营销部总经理张永顺透露，单一的产品线容易受制于宏调，因而东方海外适当考虑“调控外围”的商业地产，以分散产品类别。另外，东方海外将以上海为中心、苏浙为两翼，调整区域布局。