投资策略：近期房地产调控带来的几个问题 房地产调控, 民生问题, 国务院, 国土资源部, 社会稳定

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焦点问题：
　　
4月15日，政府宣布对房地产实施以紧缩需求为主的调控政策，包括第二套住房首付和贷款利率的收紧；国土资源部公布《2010年度全国住宅用地供应计划》，今年住房用地拟供应量达到18万公顷，同比增幅超过135%。
　　
4月17日，国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》被称为“国发(2010)10号”文件，共十条，进一步强调落实房地产紧缩需求和增加供应的政策，并强调住房问题“既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题”。
　　
市场非常关心与此房地产调控带来的一系列问题，我们在此进行集中解答。
　　
问题与回答：
　　
Q1：政府调控地产的思路是否有微妙变化？
　　
有。我们认为这次“控需求、增供应”的房地产调控框架，反应出政府调控思路有一些细微的变化：
　　
1）淡化“房地产支柱产业”的提法：国发（2010）10号文件（下称“国发10号文”）第一条就是“统一思想，提高认识”，强调“住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题”，反应的是政府已经认识到单纯将房地产作为“支柱产业”的提法过于强调了其“经济属性”，而忽视这种提法对社会资源的不良导向，造成房价过快上涨带来民生问题和金融系统的风险。
　　
2）对需求的担心较少，对投机性需求表现出前所未有的严厉态度：我们认为目前房地产紧缩需求特别是对投机性需求的打击，对比来看甚至严厉过经济势头非常良好的2007年（图表1），其反应了两个方面的政府态度变化：一方面，政府对目前经济增长持续性的担心有所减弱，我们相信这是政府对房地产“出重手”的重要原因；另一方面，政府在逐步降低对房地产需求在经济中扮演的地位的依赖，实际上2009年以来在金融危机之下中国经济表现出的“韧性”一定程度上提高了政府对经济增长持续性的信心，特别是包括汽车在内的耐用消费品销售的强劲，可能使得政府对房地产依赖程度下降，在外围经济体复苏总体好于预期的情况下，出口的走势也会提供一定的缓冲。“房地产支柱产业”提法的淡化以及对房地产投机性需求前所未有的严厉态度，可能使得房地产股票金融属性有所降低，而股价则更多受盈利的影响。
　　
3）鼓励增加供应来遏制房价上涨过快：政府调控房地产的做法在历史上倾向于“饿地”式调控（如2007年），而这次国土资源部加大住宅用地的做法，反映出政府调控房地产思路在这方面的显著变化。2009年全国房地产销售和竣工之差达到历史最高，2010年年初部分地区房价显著上涨，表明从总体上看供给偏紧也是造成房价过快上涨的重要原因。通过增加供应来平抑房价过快上涨，一方面有利于稳定房价预期，另一方面也使得中长期房地产投资的增长更有保障。
　　
4）“建立问责制”的影响将是深远的。2009年金融危机以来中国地方政府“搞建设”来保证增长的动力让全世界的投资者见识了中国地方政府在经济中举足轻重的独特作用，显示出在当前的政府框架下地方政府行为特征具有中国特色。国发10号文十条中非常重要的一条就是对地方政府在房价方面“建立考核问责机制”。虽然这样的政策具体实施还需要进一步的观察，但根据以往地方政府“问责制”下系列措施实施的情况来看，这种“房价问责制”的作用不容轻视。
   
Q2：如何看待房地产调控对市场的影响？
　　
短期偏负面。房地产紧缩政策虽然方向上符合预期，但程度比预期的要严厉，表现为范围上覆盖全国（而不只是针对房价上涨过快的地区），力度上不仅提高了第二套住房的首付比例，贷款利率也大幅提高。市场也有传闻房地产消费税在部分地区开始试点的消息1。虽然我们认为房地产紧缩需求的政策出台，降低了房地产消费税近期出台的可能性，但从政府此次对投机性需求的严厉态度来看，不能完全排除针对投机性购房和高端住宅采取进一步措施的可能性。如果说住房信贷紧缩打击的是潜在的投机性需求，房地产消费税则使得原来累积的投机性购买也会形成新的供应，从而对市场的影响会较大。因此，市场短期仍需要继续消化房地产调控带来的负面影响，房地产及相关板块短期仍将受压。但是应该注意到，政府调控政策出台是在中国经济连续两个季度保持10%以上增速的背景之下，目前的房地产调控政策只是在纠正房地产需求释放过快造成的局部过热问题。
　　
中长期偏正面。一方面增加土地供应有利于房地产投资在中长期更加持续的增长；另一方面，短期针对房地产局部过热（图表2）的调控将遏制房价持续上涨的预期，减小出现全局泡沫的可能性，降低金融系统的风险，使得经济增长更加平稳。从更长期的时间来看，将房地产在经济中地位降低，特别是对投资性需求的遏制，将引导社会剩余资金更多流向其他产业，增加整个社会的资金使用效率，对房价的遏制也可能增加居民在其它方面消费的能力。
　　
Q3：房地产调控如何影响成交量和房地产投资，是否会带来上市公司业绩预期的调整？
　　
房地产调控将使得呈现过热趋势的地产成交量短期呈现短期回落趋势，但由于现有政策对自住性购房影响不大，中期内自住性需求的释放将为地产成交量提供缓冲。实际上，中金地产组跟踪的短期成交量数据显示，房价在过去几周的快速上涨已经使得部分城市的成交量呈现环比回落的趋势。这次政府出台的地产需求紧缩政策将进一步强化这种趋势。目前地产成交过旺，三月份全国单月销售八千多万平米，创历史新高，反应的是在相对宽松的货币政策条件下对地产需求的旺盛，对投资性需求的遏制将使得地产需求走向正常，未来几个月内地产成交有望呈现回落趋势。但在历史上，地产成交量大幅下挫只在金融危机的情况下发生过（图表3），考虑到去年全年成交量已经很大，且地产政策调控政策对投机性需求的遏制，全年成交量可能相比去年略有萎缩。
　　
地产投资并不会受太大影响，使得上市公司业绩受到的影响对相对比较小。房地产调控政策有望使得房地产销售势头有所减弱，但土地供应在全国范围的大幅增加使得房地产投资有望保持比较平稳的增长。实际上，历史上房地产投资也旨在经济危机的年份才出现过大幅下滑。而上市公司的业绩受房地产投资影响更多一些，因此上市公司业绩受地产调控影响不会太大。
　　
另外，自上而下地看，外围经济复苏好于预期，也可能会一定程度上缓冲房地产投资受调控的冲击。在最近外围复苏强于预期的背景下，中金宏观组调高了对出口的预期（2010年出口增速从原来的10%左右，调高至15%左右）。外需的复苏强于预期也将一定程度上减弱对房地产调控对上市公司业绩可能带来的负面影响。具体量化分析，请参见图表4非金融上市公司业绩自上而下对投资和出口的敏感性分析。未来需要持续关注地产成交和投资走势来确定上市公司业绩受到房地产调控的影响是否会超出预期。
　　
Q4：房地产调控对市场资金层面有什么影响？
　　
我们相信政府对房地产投机的打压，将使得原有的活跃在房地产的投机资金流向其他领域，从而在中期间接地缓解股票市场资金压力。中国投资渠道相对缺乏，同时政府将“房地产”确定为支柱性产业，使得社会上很多资金将房地产作为投资标的之一。近期在货币供应大幅增加的背景下，通胀面临上升的压力，更是加剧了“买房保值”的需求。这些因素虽然很难量化，但从我们最近在广东省等地的实地调研中对房地产需求动机的了解来看，“闲散资金投资”和“防通胀”等理由是经常被提及的购房动机。我们认为，政府对地产投机需求的打压，将释放出部分活跃在房地产市场的投机资金，对缓解股市的资金层面的压力会略有帮助，虽然这一点很难量化。实际上，在2007年上半年就发生过国家打压股市，资金流往楼市使得房价加速上涨的例子（图5），同样如果我们预期房地产政策不会改变中国基本面中长期基本面的走势，那么就存在投机资金流出房地产市场、流入股市的可能性。
　　
目前大盘股受政策打压较重而受政策支持或者受政策影响相对较小的中小盘股持续活跃是市场的重要特征之一，我们认为，目前市场仍需要消化政策不确定性，大盘股走势在短期能仍将受压，地产投机资金进入股市有可能在中期内加剧大小盘分化的格局。

babysweet

很好，完全免费，谢谢楼主