房地产：地产股将逐步迎来春天 建议积极配置

dotamasta

11月30日，中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
　　
此次降准符合我们之前“宏观货币信贷实际宽松将成定局，信贷额度提升、降准等一致预期将逐渐形成”的判断,货币信贷宽松实质性兑现。
　　
因前期资金过于紧缩和资金密集型特点，货币信贷宽松将有效促进销量的上升，地产股将明显受益。
　　
吻合我们一直以来的政策面反转的基本路径：宏观货币信贷实际宽松----地方政府行业土政策局部松动----中央政府行业调控政策局部修正。
　　
根据我们宏观团队判断，后续下调准备金率降成为常态；而地产方面,工业地产、商业地产因与新兴产业、扩大内需相关、不涉及住宅房价调控有望定向宽松；首套住宅按揭贷款严于政策规定的利率和首付有望因属于政府支持范畴，新增贷款额度增加、安全和收益性高而下浮。
　　
短中期地产股价首先最敏感的变化将是政策面预期的变化，基本面探底变化居于次要位置。09年以来政策面不断下行，而行业量价虽双升却不改地产股持续下行，原因在于政策面的持续下行最后还是带来行业基本面从高位到低迷。
　　
降准代表政策上行确立。基本面逐渐探底是四季度宏观政策预调微调、12年中期前后中央行业调控政策局部放松的前提条件。降准代表宏观政策面底部确立，进入上行通道；加上地方政府政策局部松动的趋势在资金压力下将逐渐明确，整体政策面将进入上行通道。
　　
整体的货币信贷的宽松，对行业及相关产业影响：（1）缓解开发商的资金压力，按揭款、开发贷紧张的现象会缓和；（2）销售回笼资金的加快，也可使得地产行业的上下游相关产业链的资金链得到缓解。（3）
　　
能一定程度降低新开工等可能的大幅下跌，缓解未来供应紧张。
　　
虽基本面仍将继续下滑，但由于政策面实质性进入上升通道，我们预判未来板块将处于底部抬升态势，建议增持并积极配置。预判行业基本面将继续下滑，但基本面尤其是房价的下滑，有助于政策压力的积极释放。而目前宏观和地方政策面将进入好转通道，虽然12年上半年量价仍将低迷，但政策面的好转终将带来12年下半年及13年行业面的好转，股价将逐步底部抬升。
　　
维持行业增持评级，并重点推荐。选股思路：（1）低估值优质龙头：
　　
保利地产、万科、招商地产、金地集团、荣盛发展、首开股份、中南建设、鲁商置业、金科股份；（2）优质地产+X公司标的：华侨城、华业地产、北京城建、中国宝安、新湖中宝等；（3）受益于工商业地产贷款宽松的标的：世茂股份、金融街、电子城、浦东金桥等。