易宪容：掀开国内房价炒作之高的皇帝新装 市场需求, 土地供应, 房地产市场, 价格, 房价

仙踪林

国内房价炒得如此之高，尽管不少“两会”代表说一谈到房价就头痛，不愿意谈房价，但是不谈也成了这次“两会”代表关注的焦点，这与去年“两会”迥然不同。

　　国内房价快速飙升，是如房产商天天在叫嚣的那样因为市场需求吗？是因为政府出台政策导致土地供应短缺而造成住房供应更加紧张让房价飙升吗？其实根本不是这样一回事。只要清楚地理一下国内房地产市场价格形成机制及博弈过程，那么这件皇帝的新装完全揭穿了。


　　正如我多次文章所指出的那样，由于住房与其他商品的特性不同，它的价格一方面市场供求有一定作用，但这种作用必须建立在整个房地产市场完全市场化运作及法律制度健全的基础，否则市场供求对房价的影响微乎其微；另一方面，国内房地产市场的要素非市场化，其价格是由政府与开发商来主导，消费者只能够被动接受。因此，说国内房地产的价格是由市场供求来决定完全是一件皇帝的新装。


　　近年来，国内不少地方房地产炒作严重或投机盛行，除了房地产开发千方百计地误导之外，还有国内商业银行的推波助澜。看看上海，商业银行新增贷款一半以上都流向房地产，这就是上海房地产价格快速飙升的重要原因。据有关资料，上海浦东房地产买卖，有50%是通过商业银行资金在炒作房地产。在这样的情况下，上海的房地产岂有不飙升之理？


　　但是，这些不重要，最为重要的是政府职能部门在房地产业发展、远景规划及土地资源的利用上不能够引导民众对房地产理性消费，反之政府职能部门基本上被房地产开发商捕获了。房地产开发商天天在叫喊说中国土地是稀缺的，城市土地十分紧张，但是他们造房子时，则是把房子越造越大。本来是为了保障低收入民众有能力购买的经济适用房，他们则造成了150多平方米，甚至于200多平方米不经济也不适用的大房。可以说，在目前中国国情仍为发展中国家情况下，造出这样的房子，除了开发商大谋其利之外，弊端严重，如加重了购买者负担、造成了中国土地资源的更加紧张、造成个人财富极大浪费(试问中国家庭结构三口之家需要这样大的房子吗)及国家财富浪费、商业银行面临大的风险等。


　　同时，为了保证国内房地产市场能够持续稳定发展，就得严格遏制房地产价格疯狂上涨，就得用税收严厉打击房地产市场过度投机。目前上海正在对房地产交易征收交易税，但根本上触不到痛处。一人花钱80万购买一套房子，他在半年后100万卖出，净赚20万，征收交易税收1万元对这种投机会有多少意义？如果说，对一笔交易的净收入20万课以100%的税，使这种交易不仅无利可图，而且还要亏损，那么这种房地产炒作就会停止。


　　还有土地政策上，不仅在于如何对土地管得严，因为土地管得再严，总得让土地发挥作用，否则就是管之过度，导致整个房地产市场萎缩。我们土地政策最重要的是要对土地科学的管理。即首先对城市土地进行合理规划，把城市土地严格区分不同类别，这样就可以在土地拍卖时根据城市人口结构来提供不同类型的土地。这种不同类型的土地就生产不同价格、不同类型、不同居住面积的住房有严格规定。开发商获得这些土地开发时不得改变这些规划，如果开发违反这规则要受到严厉经济与法律处罚。


　　在香港，在土地拍卖时，每一块土地都标上了类型。开发商就按照拍卖时类型建筑房子。比如，目前香港的住房，60平方米以下的住房占72%，90平方米以上的房子占10%。一个大学教授的住房也只有150平方米左右(人家的月薪可在十几万上)。按照国内目前的收入水平、家庭人口结构、土地稀缺性，就应该规划以70平方米以下住房为主体。强制性要求开发按照所规定的类型及建筑来造房。如果这样，那么中国城市的土地资源至少要节约一半以上。


　　还有，目前个人住房消费需求旺盛的假象会减少(目前个人购买的主力是25-35岁的年轻人，他们许多之所以加入购买大军就在于不是自己财富，甚至也不是家庭的财富，而是通过各种方式借来的财富，这样使得房地产市场繁荣成了一种虚假繁荣)。个人需求一降低下来，房价也会随之下降。


　　总之，国内房地产价格飙升，主要是房地产开发商利用政府政策弊端操纵房地产市场的结果。因此，要让国内房地产价格下落，就得从土地的拍卖与规划政策、住房建筑的规划、银行的信贷政策及政府税收政策多方面入手

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