| 当7折房贷利率落地的时候，买房者形容为“地震”，若是7折后再打9折——“简直是梦幻”，马聪说，接到朋友电话时，他难以置信。马聪和太太五月底时看中了上海浦东一套278万的二手房，买房前夫妻二人的初步预算是贷款150万，其中包括60万的公积金贷款和90万的商业贷款。
签完合同，当马聪着手准备让中介帮忙办理贷款的时候，有朋友告诉他目前有贷款公司在做更低利率的贷款产品，年利率3.78%，让他先不要急着办贷款手续先去咨询看看。
3.78%，低于公积金3.87%的利率
通过咨询，贷款公司帮马聪量身制定了一套令人瞠目结舌的贷款计划：150万全商业贷款，就像朋友所说的那样最低可以达到3.78%的年利率——“比公积金3.87%的利率还低！”这着实令人心动，在把个人和房子的相关资料复印件交给贷款公司三天后，业务员打来电话称，按照马聪的信用记录和资质，他可以办3.78%的贷款；而且因为马聪新买房子的房龄只有3年，还款时间还可以达到20年以上。
马聪平时和信用卡“绝缘”，之前也没有过任何贷款记录，所以信用记录自然堪称完美。如今这样算下来，150万的商业贷款比原先“60万公积金贷款+90万商业贷款”的预算还要省。
按3.78%的利率计算每月还款8916.76元；按组合贷款的方式计算，即使商业贷款得到7折的利率折扣，即4.158%的利率，每月也需要还款9123元；虽然每月只有207元的差距，但是积跬步而成千里，计算总本息的话，3.78%的利率方案是2140022元，组合贷款是2189979元，纯商业贷款是2212000元，最高的差额可达71978元。
而使用这个利率还有一个“甜头”，贷款业务员告诉马聪“可以把公积金贷款留待今后二套或三套房购买的时候使用。”如今二套房贷款紧缩传闻甚嚣尘上，“今后商业贷款在购买二套房时可能享有的优惠会越来越少”，马聪决定先不动用公积金贷款。三个星期后，在7月初马聪的申请审批通过并开始办理房产过户。
中行、浦发银行放贷3.78%利率产品
据记者在上海的房贷市场了解到，目前上海多家贷款公司都有此项贷款产品。各家公司贷款办理人员介绍，这项产品开始销售已经有两三个月了，“四月底五月初就有了，办的人很多。”上海某知名贷款公司的一位侯先生在介绍此类贷款产品时表示，此类产品不仅针对有买房需求的客户，如果是已购买住房而在贷款银行没有享受到低利率优惠，并且还款已经满一年的，他们也可以提供转按揭的服务，帮助客户降低还款利率。不过此类客户在再次办理银行贷款的过程中，就需要二次对房屋进行评估，所以需要再次缴纳评估费和公证费。除此以外，不收任何手续费。
目前，我国商业贷款的人民币利率，6个月以内的是4.86%，六个月至一年的是5.31%，中长期贷款一至三年(含)的是5.40%，三年至五年(含五年)是5.76%，五年以上是5.94%。住房贷款通常的贷款利率指的是五年以上的贷款利率5.94%，为大家所熟知的7折的利率优惠即是指在五年的利率基础上7折5.94%×70%=4.158%的利率。
由于3.78%算下来正好是4.158%的90%，又有人把它称作是最优利率上打9折的产品(5.94%×70%×90%=3.78%)，也有人称它是6.3折优惠利率(5.94%×63%=3.78%)；比公积金贷款的优惠利率3.87%还要低。据贷款公司透露，目前通过贷款公司做3.78%利率房贷产品的银行有两家，分别是中国银行(4.43,-0.08,-1.77%)和上海浦发银行(23.73,-0.49,-2.02%)。除此以外，还有一种4.032%利率房贷产品也已经“上市”了一段时间，放贷银行则是深圳发展银行。
三年期限，续签有风险
在记者具体了解了相关产品条款后发现：3.87%并不是所谓的6.3折或者折上折；这样的名称对理解产品的内涵存在误区。我们平时所指的7折利率优惠即是指在五年的利率基础上7折5.94%×70%=4.158%的利率；而目前3.78%的产品的折扣是针对三年期的贷款利率的7折，在操作上和传统意义上的商业住房等额本息贷款有一定的差异。据贷款公司介绍，这种3.78%利率贷款产品主要针对优质客户开展，一般是商业贷款金额在100万以上的贷款需求的客户(50万以上100万以下的客户也占少数)。3.78%年利率是在三年期的基准年利率5.4%的基础上下浮30% 即5.4%×(1-30%)=3.78%；相比较而言，3.78%年利率比公积金利率低是确定的，因为当前公积金利率为3.87%。
而且不管未来几年内利率如何变化，三年内利率总是远低于五年以上的利率，以三年内的利率为基准下浮30%肯定是比通常的五年以上基准利率7折要划算。
但是，值得注意，虽然客户的还款时间和普通贷款一样通常可以是15年、20年或30年，但是3.78%年利率贷款合同签署是三年期限。据贷款公司业务员介绍，“第一次是签署三年，三年后再次续签短期或者中长期合同。”但也有人指出，三年后续签贷款合同具体不仅要看到时候的贷款个人资质及房屋情况，还要看银行这么低的优惠是不是还能继续实行。
附注的条款还包括：3.78%年利率客户签署贷款合同日起，一年内不可以提前还款。一年后至三年内可以提前还，但不能全部还完，三年后可以选择全部还完，或者续签贷款合同。
例如马聪贷款150万，如果采用3.78%还款年利率计算，未来月供是8916.76元；马聪可以选择三年内提前还款三年后全部还清，否则三年后剩下的134万多元就需要继续申请贷款。
而在贷款成数上，这种产品依然严格和其他银行房贷产品保持一致，例如第一套普通住宅可以贷8成，非普通可以贷7成，第二套以上可以贷6成；贷款人也可以选择和其他贷款产品混合使用，只是在成数控制和使用公积金或其他贷款产品后，需要保证3.78%利率部分的贷款金额在百万以上即可。
时间上，一般在提供相关个人资料和房屋资料的复印件后，三天左右贷款公司的业务员在联系了银行信贷员后即会给予回应，告知你是否具有办理资格；顺利的话正式申请后两三周内银行便会通过对房屋和贷款金额的审批；然后就可以进行房屋的上下家交易过户；办理相关手续后等待银行放款。目前，有这种产品的银行只有浦发和中行两家。
4.032%年利率房贷产品可附带双周供还款
另一种备受关注的，是4.032%的年利率产品。3.78%的优惠年利率是以人民币贷款利率中长期中一年到三年(含)期的利率为基准，而4.032%的利率产品则是以三年至五年(含五年)的贷款年利率5.76%为基准。该产品为三年至五年期的基准利率5.76%下浮30%(即5.76%×70%=4.032%)。比较而言，比4.158%有一定优势。
和3.78%的利率产品类似，4.032%年利率最长第一次可以签署五年，附注的还款要求包括客户签署贷款合同日起，一年内不可以提前还款。一年后至五年内可以提前还，但不能全部还完，五年后全部还完或者在原来的基础上续签合同。
4.032%年利率低于市场通用的年利率4.158%，高于上面所说的3.78%，但唯一不同的是可以附带双周供的还款方式。即在4.032%年利率的基础上加快还款频率，每两周还一次，缩短整体还款年限，减少利息支付。例如，马聪的150万贷款如果选择双周供的还款方式以4.032%的年利率还款，那么他每2周的还款金额是4556元，还款总额是2100471元；如果选择普通的等额本息方法以4.032%的利率还款，则月供9115元，20年的总还款金额是2187604元；这样比较下来，选择双周供可以节省8.7万千多元。
据透露，提供4.032%年利率贷款产品的银行主要是深圳发展银行。和浦发和中行3.78%的产品一样，它对贷款人的资质和房屋的要求也要求严格，但比3.78%的利率客户要求相对宽松，顺利的话办理贷款的时间也在一个月以内。
银行回应：并不知情
记者联系到中行、浦发银行、深发展银行徐汇和浦东的房贷部门的工作人员，他们都明确指出，“我们最低的房贷优惠利率只有5.96%再7折，没有更低折扣”，并表示对3.78%、4.032%的利率并不知晓。
上海办此类房贷产品的贷款公司并不是个别，所推产品集中于这两种。“并不是我们一家在做，很多贷款公司都可以办；我们都已经做了快两个月了。对申请贷款的客户这边不收取任何费用；银行那边和各家贷款公司有合作，会给我们一定的佣金”，东方路一家贷款公司顾问向记者介绍道，“客户直接去银行有时候还办不到这么优惠的利率。贷款公司对银行的房贷流程、对各家银行的放贷标准以及各银行房贷产品的特色都更加熟悉，办起来更有效率。”
另外一家在上海很多商务办公楼都设有代理点的知名贷款公司业务经理透露，“这其实就是银行在打擦边球，对5.94%的利率不能打更低的折，就对5.4%、5.76%的利率打7折；还款年限不影响还可以是20年30年，但合同只签三五年。”
转帖自：http://www.sina.com.cn 2009年07月13日 05:27 理财周报 | 
发表于 2009-7-13 13:51
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