房企融资多点开花突重围？ 融资, 准备金率, 房地产行业, 房地产企业, 房地产业

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建业地产日前宣布，以招股价2.75港元至3.8港元公开招股，集资最多19亿港元。按照计划，公司于6月6日在香港挂牌。柳暗花明又一村，房企似乎有一线转机。由于持续上调准备金率，银行的资金持续紧张，从而提高了实际的借贷利率。受政策的影响，房地产行业的前景不明，所以所受影响更大些，房企面临无奈必须突围的窘境。接受采访的专家认为，总体上看，受金融紧缩的影响，房地产企业的资金压力难以缓解，这将促进行业的整合，真正地实现“良币驱逐劣币”，对房地产业长期健康发展有利。
据悉，中国银监会日前发布《中国银监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》(以下简称《通知》)。目前，可供房地产商选择的融资渠道有如下途径：银行贷款、发行企业债券、上市融资、股权融资、房地产信托、利用外资、产业基金、其他融资渠道（融资租赁方式）。从中国房地产资金来源情况来看，仍然以银行信贷为主。其中，预付款、银行贷款、自筹资金占到了房地产业融资方式的70%。
首都经济贸易大学工商管理学院吴少平教授说：“去年1季度到2季度开始，CPI的高涨，中国通货膨胀问题不容乐观，在这种背景下加强资本流动性控制，施行从紧的货币政策是有效控制通胀的手段。房地产行业作为中国经济的支柱产业，在这样的大背景下应该寻找多元化的融资渠道。主要需要注意以下几点，可总结为20个字：风险意识、危机防范、财务预警、制度建设、法律规范。”
吴少平教授说：“四川地震更多的影响给予房地产行业，这次地震中突现面临巨大灾难的保险机制问题，在加大财政投入的同时更多考虑地震地区房地产行业打通融资渠道，更多考虑金融方面。”
房地产专家光大证券研究所赵强对记者说：“与半年前相比，房地产企业面临的最大困境是无论是银行融资和股市融资都发生了很大的困难。受楼市成交量下降的影响，无论是A股还是H股股票市场对房地产行业的看法也发生了转变，股价和估值水平大幅回落。对于地产公司而言，面临的是两难选择：要么以低于内在价值的股价逆市发行，要么只能无限期的等待。”
提升素质上市融资
“目前，证监会对地产企业IPO、再融资、买壳上市等均按照正常程序受理、审核，和其他行业相比没有任何特殊之处。且今年以来，已有两家企业IPO过会，目前IPO在审企业5家；再融资方面，今年已经有4家实现再融资132亿，还有3家已经过会，正等待发行窗口，目前受理在审的还有15家。”中国证监会发行部三处负责人是在“2008年宏观经济形势与房地产发展态势报告会”作上述表示的。中国企业海外发展中心主任、著名经济学家孙飞认为，在资本市场上市可以说是很多企业的梦想。当然，对于有实力优秀的企业上市融资仍然不失为一种很好的选择。而海外市场方面，福建的宝龙地产业已通过上市聆讯，进入上市最后程序；如果进展顺利，宝龙地产最快将在二季度完成招股。吴少平教授说：“香港市场作为亚太地区的金融中心， 具有良好的融资能力，而且基本环境更与内地相同，香港联交所鼓励内地企业在香港上市，成本占筹资总额的10%左右，而美国虽然资金容量大，流通性好，但成本相对较高，成本大概占到筹资总额的13%-18%，而且经过调查美国的投资者更看好互联网、通讯等高科技行业。 欧洲市场对中国企业来说上市成本介于香港地区与美国之间，打通欧元区， 对中国企业的信誉度提升、品牌价值提升都非常有帮助。但在海外上市需要注意的不仅是成本问题，还有企业在管理上的提高，有没有科技创新能力、有没有公司决策能力（投融资决策能力）、能否达到海外市场要求。”
增发“借壳”风景独好？
增发“借壳”出现火爆场面。5月29日，中南控股集团有限公司房地产业务借壳大连金牛(000961行情,股吧)，将中南房地产所持有的10项共计50.95亿元的房地产业务注入上市公司。截至6月2日，据不完全统计，今年以来，已有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式“借壳”上市。仅5月份以来就有十多家房地产企业拟将资产注入上市公司。
如果有好的项目急需资金，增发股票无疑是圈钱的最佳方案。如果为圈钱而圈钱，则是公司的一大败笔，圈了钱确没有用途，既不能给股东带来收益，又不能给公司带来利润，对公司的正常经营也没有帮助，其结果是：增发以后净资产增加，新的资金盈利能力不如旧的。
公司债尚不成熟
5月21日、22日两天，地产龙头万科、保利地产(600048行情,股吧)、新湖中宝(600208行情,股吧)等地产公司发布公告称，中国证监会已经有条件通过公司发行债券的申请，分别发行不超过59亿元、43亿元、14亿元公司债券的再融资方案。吴少平教授说：“公司债方面的优点：发行公司债相比发行股票成本略低，发行公司债保障控制权，不改变股东结构 可以有效利用财务杠杆；公司债方面的缺点：财务风险高，到期日的问题，法律法规对发行数量有限制，相对其它融资渠道条件相对苛刻。”
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REITs创新路漫漫
惧怕受美国次贷危机“蝴蝶效应”波及，内地房地产信托基金创新步伐是否更加谨慎呢？REITs的英文全称为Real Estate Investment Trusts，也就是房地产（不动产）投资信托基金，REITs实际上是一种证券化的房地产投资基金。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松曾表示，目前建立本土化REITs条件基本成熟，但在税收、监管和人才三个方面存在瓶颈。
作为受政府宏观调控影响最大的行业，中国房地产业亟需银行贷款之外的其他融资渠道。在银行贷款及房地产信托都受到严重管制的条件下，开发商们需要寻找新的融资渠道，REITs至少是一种新的选择、新的趋势。 据不完全统计，2008年1月底在香港上市的REITs共有7只，收益率由5%~7%不等，美国REITs的平均股息收益率为7.3%，高出10年期美国国债350基点；澳大利亚REITs的平均股息收益率更高达7.6%；新加坡REITs平均收益率则在5%-6%之间。通过投资REITs，投资者可以实现其分享房地产业高速成长的巨大收益。
中国企业海外发展中心主任、著名经济学家孙飞表示，目前，我国房地产信托计划基本上是投资于特定项目的单一信托计划，房地产商的开发角色和投资角色没有完全分离，信托计划应有的组合投资，分散风险的作用也并未发挥。这种情况下，要改变“一元模式”，发展“二元模式”，开展REITs就成为最适合我国房地产业的业务发展模式。
他建议，根据我国的现实情况，REITs的设立需要满足以下两个要求：首先是促进稳定的中长期投资取代短期炒作，保证房地产市场的长期稳定发展。其次是REITs应当成为银行信用的有利补充，而不是转嫁风险的工具。信托公司是目前我国惟一具有直接投资实业资格的金融机构，并且具有在国内寻找合适的房地产项目的优势。国内信托公司与海外投资基金合作，利用其在海外融资、REITs上市推介的优势，进行优势互补，是我国REITs发展的现实选择。