新会计准则遭遇谨慎“公允” 房地产市场, 建筑物, 使用权, 会计, 成本

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2007年一季报及2006年年报披露已经进入倒计时。之前被寄予广泛关注的公允价值模式在投资性房地产上受到了“意外”冷遇。初觉意外，细细品来却咂摸出几多滋味。
今年实施的新会计准则规定，企业持有的投资性房地产在满足一定条件后可以采用公允价值模式进行后续计量。投资性房地产包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权及已出租的建筑物。由于此前对于此类资产我国会计准则一直采用的是成本模式计量，因此企业使用公允价值模式后，在房地产市场价格上涨的背景下，将显著增厚企业资产和账面收益。
不过，有关政府部门一直强调新会计准则对于公允价值的引进十分谨慎。一方面要提高会计信息的相关性，尽量与国际规则接轨，但另一方面，又并不强制满足条件的企业必须使用公允模式。
而国内投资性房地产市场发育并不很成熟的现实，以及使用公允价值模式的限制条件，客观上也使得众多公司并不能轻易决定是否采用公允模式。新准则规定，采用公允价值模式计量投资性房地产，必须同时满足两个条件：首先，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；其次，企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
于是乎，上市公司也都十分谨慎，当然，其拿捏的绝不仅仅是是否存在活跃的房地产交易市场及是否可以取得相关价格。
有研究人士指出，对于急于融资的国内房地产公司来说，公允价值模式带来的投资性房地产价值的增长，恐怕要让位于对净资产收益率降低的斟酌。
这几年，国内房地产公司不断遭遇宏观调控之手，不少公司都出现了资金短缺的症状。一旦采用公允价值模式后续计量投资性房地产，会直接导致上市公司资产价值增加，而收益的增幅很难保证能跟上相应的比例，也就是说，一旦采用公允模式，净资产收益率很可能反受其累，在资金饥渴的房地产公司面前，其如果想增发或发行可转债，必然要受到影响。
另外，股改至今，不少公司都推出了股权激励计划，而资产收益率往往成为衡量业绩是否达标的重要指标之一。想必，此类公司在考虑是否采用公允价值模式时必定要多多盘算。
有关人士还指出，一旦采用公允价值模式，由于房地产市场的价格经常变动，而公允价值的取得有严格条件，对于想进行利润管理的公司来说无疑难度加大。
不过也有果断使用公允价值模式的公司，比如S*ST百花。公司主营餐饮自身业绩不佳，2006年净利润才100多万，每股净资产才1毛多，家底甚薄，公司也直言，公允价值模式可使公司利润增加。
值得一提的是，公允模式是条“单行道”，一旦某项投资性房地产采用了公允价值模式，就不能再转回成本模式。此条规定十分必要。因为一旦采用了公允价值说明该资产所在地有活跃市场，同时可以取得相关价格，因此再改回成本模式显然难以更确切地反映企业的真实价值。这也就意味着，在房地产市场一片涨势的情况下，采用公允价值会增厚公司资产，公允价值的提高会增厚利润，但是如果市场下跌，公允价值模式无疑也会给公司带来账面损失的风险。