房企上市的一道选择题 中国企业, 新加坡, 资本市场, 选择题, 香港

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条条大路通罗马。对于拟上市的房企来说，内地A股市场、香港和新加坡等海外市场都是可以选择的目的地。
香港和新加坡是中国企业海外上市的主要通道。据了解，2006年海外8大市场中，新上市中国企业总数为86家，融资总额高达439.98亿美元。对比2005年81家中国企业筹资204.90亿美元的规模，在上市数量和筹资方面，都有提升。而2006年海外上市地点具有一定的倾向性，香港主板市场和新加坡主板市场成为吸纳中国企业海外上市最多的两个市场，分别有39家和24家，合计63家，占全年中国企业海外上市总数的73.3%。
而内地资本市场在股改手术之后，面貌焕然一新。二级市场也脱胎换骨，高企的市盈率吊足了拟上市公司的胃口。另一方面，自2006年5月8日，《上市公司证券发行管理办法》宣告内地资本市场再融资解禁以来，证监会发行审查委员会有条不紊地控制着IPO发行的节奏。这令选择在A股上市的诱惑和可行性变得越来越大。
面对众多的目的地，如何抉择？去香港，还是去新加坡，或是就近内地上市，对于拟上市房地产企业来说，是一道需要权衡取舍的选择题。
融资收益决定论
一个企业的上市策略主要取决于其股东意志和上市地的相关要求，此外，在海外上市过程中，投行、律师事务所等专业中介机构的作用也不容小觑。
从实际操作角度看，拟上市房企的目光需要停留在近期上市目的地资本市场的表现、上市成功的概率，以及专业顾问公司的运作实力身上。
中国人民大学金融与证券研究所李永森教授指出，拟上市房企首要考虑的是上市目的地的融资收益最大化。
由于不同的资本市场其体制和市场宏观面千差万别，市场流动性和市盈率也是各有千秋。因此，房企对上市地的选择主要从上市融资收益最大化的角度去考虑。当然，各个市场的监管机构根据各自的监管规定，需要提出不同的上市条件，比方说审计要求、辅导期要求、上市聆讯等。对于企业来说，结合不同时期的市场状况，选择高市盈率的市场直接上市，是最佳的选择。
就目前已在海外上市的房企来看，已在香港上市的H股房企市盈率在10倍左右，新加坡上市房企的市盈率则约为8倍左右。而相比之后，内地A股现在的市盈率往往在20~30倍。
门槛低者受青睐
除了融资效率的考虑，拟上市房企还需考虑的是上市目的地资本市场的上市门槛及市场状况。上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅指出，房企要结合自身股权结构、财务状况和企业发展战略等综合因素考虑上市地点。
李永森指出，对拟上市房企来讲，到哪个市场上市，客观上讲还是看哪个市场门槛更低。
据了解，房企在香港上市一般采用盈利测试，要求过去3年累计盈利5000万港元(最近一年须达2000万港元，再之前两年合计须达3000万港元)，此外上市时市值至少达2亿港元。
而新加坡的最低上市门槛仅为，有3年的营业记录，且过去3年税前利润累计超过750万新元(约合3600万人民币)。这比内地市场的门槛低了不少。房企要在A股上市，从改制、辅导1年，到通过证监会的发行审核委员会的审查，再到最后的发行上市，往往需要2至3年的时间。而鉴于目前核准制下发行上市的实际情况，近40%的企业上市申请不能获得通过。
应该说，内地公司到香港、新加坡等海外市场上市，上市程序相对简单，准备时间较短，符合条件的拟上市公司一般都能在1年内实现挂牌交易。
另外，内地A股的再融资成本相对较高，再融资困难；而海外资本市场再融资则相对灵活，可随时进行增发、发债。目前，在香港和新加坡市场，一批房企通过增发或配股获得的融资额，已经大大超过了IPO获得的融资额。最后值得指出的是，新加坡上市房企获得银行贷款相对较容易，往往不需要抵押。