专家诊断重庆商业地产 中国, 重庆市, 商业地产

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2005年，重庆商业地产陷入了前所未有的尴尬——据中国商业地产联盟《2004年中国商业地产报告》，2004年，重庆商业地产空置率达到44%，位居全国之首。而同期国内商业地产空置率仅仅为20%到25%。

　　44%的空置率，就像发烧时出现的头痛脑热一样，清晰的暴露出重庆商业地产已经“患病”的现实。尽管事后，重庆市商委称，经过仔细计算，我市商业地产空置率仅为9．23%。不管数据谁对谁错，重庆商业地产存在许多问题，却是任何人不可否认的！

是继续拖延“病情”，直到病入膏肓时才后悔莫及？还是及时医治，以期得到好转、甚至痊愈？这，取决于商业地产开发商们的主观意志。当然，“生病”了还是需要一名专家来“对症下药”。

7月24日，解放碑时代豪苑旁一家幽静的茶楼里，曾研发、策划、操作过100万平米以上商业地产项目、现任职于重庆好旺行置业顾问有限公司的首席规划师谢念苏，就重庆商业地产的“病情”来了一次把脉。

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闻： 主题商业注入新血
　　纵观重庆五大商圈，百货公司仍是吸引人气的商业中坚力量--解放碑已有6家大型百货商店，铜锣湾百货也即将入驻万豪酒店对面的巨富广场，而沙坪坝、江北、南坪、杨家坪四大商圈情况也大致如此。

　而此时，地处沙坪坝区步行街核心位置的金沙国际，却将商业项目定位为家电主题商场，并引进了重庆商社电器旗舰店；而小天鹅集团也在解放碑沧白路,长江、嘉陵江两江交汇的滨江地带修建以休闲、餐饮为主题的洪崖洞；北部新区更雨后春笋般冒出多个大型主题商业地产项目，如：以运动为主题的重庆奥园畅谷商业街、以餐饮为主题的金科·盛宴12坊、以“体验式消费”为主题的财富中心等。

　“主题商业、社区商业、邻里中心商业将是未来重庆商业地产发展的主要方向。”据谢念苏介绍，主题商业的红火，给重庆商业地产注入了新鲜血液；而人数在 2、3万人的单个社区里，以科学、休闲、娱乐、生活商业为主的社区商业；以及由多个社区联合组成的集合大型卖场、社区服务店为主的邻里中心商业，也都具有极大的发展空间。

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问：开发病在三大误区
　　“从宏观来看，重庆商业地产主要症结在于同质化严重。但从地产开发商方面来讲，许多地产商都存在三个方面误区。”据谢念苏分析，开发商存在的主要误区有：第一，没有了解使用者的需要，凭主观考虑盲目生产产品，这也就是造成商业地产空置率高的原因所在；第二，只考虑到商业地产高额利润，没有考虑到商业升值需要的时间周期。例如，大都会经过了8 年时间才开始赢利；第三，过高估计增值空间，对风险估计太乐观。

　谢念苏介绍，商业地产就像一把镰刀，消费者买来放着，不会产生任何价值，只有在镰刀收割了麦子后，镰刀的价值才能体现。而商业地产开发商就像生产镰刀的工匠，必须要考虑到消费者实际需求，按需生产，不然，就算这把镰刀是用金子做的，也只能当摆设，没有任何使用价值。

　 谢念苏认为，开发商需要明白一个问题，那就是商业地产的增值空间，不是由开发商决定的，而是由投资者决定的。

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切：五针疫苗预防病毒
　面对重庆商业地产的问题，地产开发商不仅要防止“病症”的扩散，对当前已有病例进行控制，另一方面，则更需要对还未患病的“新生儿”进行疫苗种植，避免同样的问题再次发生。

　 从事多年商业地产研发、策划、操作的资深规划师谢念苏支着，为重庆商业地产开发商配置了5个环节的疫苗。

　 第一，弄清商业地产价值链，邀请专业咨询公司做好市场调查。据谢念苏分析，做商业地产前，开发商应先做全面的市场调查，弄清楚拟建项目的容量、消费群、交通情况、消费回头率、区域竞争对手、抗风险能力、增值的空间周期7大价值链。

　第二，产品研发阶段，做好前期规划，按需生产。据谢念苏分析，开发商在规划时，就应考虑日后招商的目标客户群，按照需求做规划设计。例如，像沃尔玛此类大型超市，就需要大卖场的规划空间，方便传送货物的物流区域，以及便利的交通环境等。

　第三，生产产品时，严格按照规划做。做产品是地产商的强项，只需要注意与规划相符合即可。
　 第四，开发商主动承担培育商业口岸的义务。谢念苏认为，很多开发商在此环节最容易出现问题，在商品出来后，就急于套现，将商铺卖给业主就甩手不管，结果常常导致整个商业项目经营不善倒闭。

　因此，开发商应该主动承担培育商业口岸的义务，而李嘉诚在这方面就具有其独到之处。谢念苏分析，李嘉诚在做商业地产时，往往都会将其旗下的百佳连锁超市和屈臣氏超市带入，以其超市品牌，带动项目人气，解放碑大都会就是其中一个例子；而华润则成为了著名服饰品牌ESPRIT的中国代理商，以其巨大的商业吸引力带动华润时代广场的人气。

　目前，国内开发商自己做零售的还不多，所以，重庆开发商在培育口岸时，就应花力气招揽具有吸引力的零售项目入驻。

　第五，做好后期人气“维护”。招商成功后，开发商所要做的，就是维护工作。如，以打折等特色活动方式吸引人气，做好物业、交通等配套。

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望：
症结在于缺乏差异
　 “重庆商业地产发展仍有巨大的空间；但目前仍停留在初级阶段，差异化太少、同志化商业太多，缺少特点！”针对重庆商业地产的情况，谢念苏总结了两点。

　据悉，一般发达城市商业面积与人口数量比例为1：1或1：1.5。目前，重庆都市区人口数量约660万人左右，而正常经营的商业面积不足400万平方米。据规划，到2010年都市区人口将达到730万，对商业物业面积的需求也会超过700万平方米。照此推算，重庆未来商业面积还需增加300万平方米。

　“从宏观来讲，重庆商业地产还具有很大的发展空间。但重庆目前的商业地产还不成熟，仍处在初级阶段，差异化太少、同志化商业太多，缺少特点是重庆商业地产的主要症结。” 谢念苏认为，重庆商业地产仍然处在以传统的百货公司带动区域商业氛围的状况。

　“在广州、上海等城市商圈中，百货公司的数量已经很少，例如广州，每个商圈里最多2家百货公司，取而代之的是各种特色商业。” 谢念苏表示：“未来商业地产竞争中，寻求差异化是制胜关键。”