世邦：上半年北京房地产市场回顾展望 北京房地产, 环球企业家, 写字楼市场, 人民币, 国际

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据环球企业家报道，国际房地产代理行世邦魏理仕昨天发布《2010年上半年北京优质物业市场回顾及展望》，看好除高档住宅外的优质物业市场的下半年走势。以下为报告摘要：

优质写字楼市场

优质写字楼市场，新增供应增加，但是需求回升更快，上半年，北京优质写字楼市场吸纳量达332,732平方米，比上年同期增加了65.3%，市场吸纳量已回到金融危机前水平。租金上扬，到二季度末，北京优质写字楼租金报价为每月每平方米205.4元人民币，较2009年底上升5.7％。预计下半年，北京优质写字楼市场将延续上半年走势，需求上升，租金上涨。

在北京的CBD、金融街、中关村三个主要商务区中，CBD市场回暖最明显。上半年市场吸纳量超过13万平方米，是去年同期的两倍，优质写字楼平均租金报价较六个月前上涨了3.6%。金融街优质写字楼市场租金六个月升幅度达14.3%，为各主要商务区租金涨幅度之首。考虑到未来一段时间供应仍显不足，业主对市场预期上升，提升租金也就成为必然。中关村的市场状况与金融街类似，市场整体处于供不应求的状况中。二季度中关村地区优质写字楼平均租金较上年年末上涨3.5%。

2010年上半年，外资公司对优质写字楼市场需求回暖，特别是高科技、能源、制造等行业需求明显增加，并完成了多个大面积租赁交易。而国内公司和机构也有大面积写字楼租赁交易完成，活跃的内资公司和机构正逐渐受到写字楼业主的关注。

高档住宅市场

2010年初，在市场需求不断增长的推动下，北京高档住宅租赁市场开始回暖，租金也开始止跌回升。进入二季度以来，市场开始全面复苏。跨国公司积极发展中国内地的业务，来自外籍员工对高档住宅的租赁需求开始增长。同时一些国内企业的高级管理人员对高档住宅租赁需求也在持续上升。2010年第二季度，北京高档公寓和服务式公寓的租金较上季度分别上涨了1.5%和0.9%，档别墅的平均租金则较上季度上涨了1.4%。

由于上半年以来中央和地方的调控政策陆续出台，被誉为史上最严厉的北京市调控细则在二季度公布，2010年上半年，北京住宅市场新增供应约481.3万平方米，与上年同期相比增长了11.5%，而住宅期房成交量仅为362.3万平方米，与上年同期相比下降了49.7%。

新开盘项目售价普遍偏高，相当数量的在售项目也纷纷提高售价。2010年第二季度，高档公寓销售报价继续快速上涨，较上季度大幅上涨了10.1%，达到人民币48,002元每平方米，与去年同期相比涨幅超过四成。高档公寓销售市场在消费者和开发商的僵持中形成了价升量跌的局面。2010年第二季度高档别墅销售报价较上季度上涨了4.2%，达到人民币42,439元每平方米，与去年同期相比涨幅也接近三成。

在调控不断加强的预期下，开发商可能会重新面临市场成交冷清、资金紧缺、全年业绩目标等压力，预计2008年下半年高档住宅市场出现的打折促销等优惠措施将会重现市场。但是经过年初价格的快速上涨，目前高档公寓平均售价与2009年同期相比增长了将近42%，在首付比例和信贷成本双双提高的情况下，有限的打折幅度恐怕很难吸引潜在购房者走出观望。

优质零售物业市场

伴随着整体经济的回暖和零售物业市场需求的明显回升，北京优质商业物业市场迎来了开业高峰。许多项目在经历了过去两年漫长的筹备和招商期以后，纷纷开业， 2010年上半年，共有七个优质商业物业开业。

大量的优质零售物业进入市场，加剧了市场的竞争。这迫使许多招商面临困境的业主不得不以较低的开业率进入市场，而那些在北京市场经验丰富的业主，地理位置便利的物业则可以以接近满租的状态开业，包括翠微广场、北京国展天虹和朝阳.大悦城。区域性零售商业发展加速。随着北京市城市的快速扩张和郊区住宅社区的兴起，越来越多的开发商和零售商选择在交通便利和人口密集的郊区建设新的购物场所，以满足不断增长的需求。

上半年，国际和国内零售商加速其在北京的扩张步伐。快速时尚品牌继续在北京扩张，奢侈品牌的扩张则更为谨慎。超市和个人护理连锁品牌继续其在北京的快速增长步伐。H&M、 ZARA均在北京站增开店铺。受全球金融危机的冲击和过去两年北京许多奢侈品购物场所的惨淡经营影响，除珠宝品牌外，大部分奢侈品零售商的扩张较为平静。

市场需求的整体回稳和零售商的积极扩张带动了优质零售物业市场整体租金水平明显上升，2010年第二季度优质商业物业的首层和二层平均租金较2009年第四季度分别上涨了7.21%和12.4%。