房地产信托刚柔相济 开发商热衷海外上市 房地产开发, 开发项目, 房地产企业, 行政主管, 房地产项目

阿玛尼

“61％的房地产信托项目到期未能按时清算。”9月初，银监会向各地方银监局下发的212号文即《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（下简称《通知》），对今年5月末以前信托项目的兑付进行了调查统计，其中房地产信托项目的“负债率”最高。

为防范房地产信托存在的金融风险，《通知》为新发行的房地产信托垒起了三道门槛：房地产企业必须同时满足所开发项目的自有资金投入须超过开发项目总投资的35％、项目四证齐全及新开发的房地产项目，其企业须具有行政主管部门核发的房地产开发二级资质，才能通过房地产信托融资。
行业特点潜藏风险
“房地产业资金流动性差是房地产信托兑现率低的一个重要原因。”西南证券研究发展中心研究员孟辉在接受中国经济时报记者采访时指出，除去一些各行业共同存在的问题，如信用风险即融资的房地产企业到期无力归还信托融资资金等，房地产资金过度集中在单个项目，变现难、流动性差，不利于控制风险。
而且，房地产项目的开发周期往往较长，存在很多不可知的变数。宏观如国家的系列调控政策，微观则有项目无法如期完工、无法如期拿到预售许可证等因素，都可能导致房地产项目无法及时回笼资金，从而按期兑付信托。
“当然，这些风险在房地产项目进行信托计划的设计时，就应该做好充分的预估，并制定规避风险的预案，如通过优化资金配比结构、担保方回购等方式控制风险。”孟辉认为，不仅如此，在信托项目进行的过程中，也应该随时监控预案的执行。
信托利润削薄
“房地产信托业务看来是很难做下去了。”北京一位不愿具名的信托公司高层向中国经济时报记者表示，目前在其公司做信托的房地产项目，够得上《通知》门槛的并不多，这就意味着一些已经到手的业务，不得不被迫搁浅。
他向记者透露，在全部集合信托业务中，房地产信托已经占有很重的比例。而且，由于房地产信托项目平均预期收益率远远高于其他行业的信托产品，其佣金收入亦在集合信托业务利润构成中占据重要地位，因此，此番《通知》设限，无疑对信托公司是一个不小的冲击。
记者查阅相关统计信息资料获悉，今年1至8月，仅公开发行的集合类信托计划，就有70亿元投向房地产市场，而这当中贷款类信托计划占到了六成以上。
与其他理财产品相比，房地产信托预期年收益率高于5％的高收益，吸引了众多投资者的注意。不少房地产信托十分畅销，一经发行，很快售罄。
“好不容易有机会涉足房地产信托业务，现在还未全面开展就得退出。”他表示，以往在与银行的竞争中，信托公司一直处于劣势。通常房地产商从前期土地开发到后期按揭都是找银行贷款融资，而信托公司能拿到的项目都是银行不要的，风险也很大。

近年来，由于商业银行银根紧缩以及调息等系列融资环境的变化，让不少房地产企业转投信托，为信托业带来发展契机。但《通知》对房地产信托规定的高于商业银行的自有资金比例以及相关资质要求，让具备门槛优势的信托业再次跌入“劣势”。
信托政策应“刚柔相济”
“总体来说，《通知》对房地产信托定出的这些限定偏于刚性。”孟辉指出，信托行业和其他任何行业一样也是良莠不齐，虽然存在不少信用差、操作不规范的信托公司，但也有不少优质信托公司具备较高的风险控制能力和信用度。
这种“一刀切”的规定，的确能够从某种程度规避一些“劣质”公司的不规范行为所带来的金融风险，但对于那些有能力经营房地产信托业务的信托公司则有失公允。
据记者了解，在《通知》发布后不久，银监会又向各地方银监局下发了《信托投资公司监管评级体系（草案）》，其中关于信托公司评级体系的各类指标达数十项，涉及公司治理、管理能力、信托业务的开展能力、信托业务的合规性、固有业务及附加指标等。每项指标均配有详细描述，以便信托公司对号入座进行打分，分数有正分和负分?最后按总分为信托公司分类。
对此，孟辉表示，分类监管体现了市场柔性与政策刚性的结合，对于促进信托行业优胜劣汰、良性发展有积极作用；不过，具体如何分类、操作，以及执行、监管是否到位，当拭目以待。此外，建立严格、规范的信息披露机制，对于防范房地产信托带来的金融风险尤为重要。
“房地产信托戒严，可能促使信托业务分化。”孟辉认为，针对房地产信托业务，未来可能出现三类信托公司。
其一，某些不良公司可能会钻政策的空子，采取一些虚假手法蒙混过关，如通过发放股权信托的方式对房地产项目进行增资，使其自有资金达到规定的35％。
其二，专营房地产信托业务的优质公司。一些具备控制、解决房地产信托风险能力的公司，可以通过政策沟通、官方审核等方式，获得类似特许经营的资质。
最后，还有一些信托公司可能会自知无法有效规避房地产信托中潜藏的金融风险，而选择退出房地产信托业务。
孟辉同时还指出，此番《通知》主要是针对信托业的金融风险设限，意在肃清信托业，而非剑指房地产业。房地产业在国民经济中支柱作用的确立，决定了政府仍将倡导房地产融资渠道的多元化，对于房地产信托还是秉持扶持的态度。
海外上市受追捧
“目前有好几家房地产企业正在和我们商讨美国上市的计划。”北美证券集团北京代表处执行董事刘铮接受本报记者采访时表示，融资渠道不畅，让不少国内房地产企业有志于海外上市。
他分析，对于房地产企业，国内目前的融资途径除去银行、信托，基本没有比较现实的融资渠道。海外基金虽然看好房地产投资，但由于缺乏退出机制以及相关法规，只能望而却步。国内上市对企业的条件限制较多、门槛过高，也无法成为主流融资方式。
“因此，不少房地产企业把目光投向海外上市。”刘铮向记者透露，目前北美证券已经协助一家国内房地产企业通过了美国证券交易委员会的批准，预计到明年初就能够挂牌上市。此外，还有两家房地产企业的海外上市计划正在稳步进行。
尽管如此，在与国内房地产企业进行上市沟通的过程中，刘铮还是遇到了观念差异所带来的阻碍。他告诉记者，不少房地产企业妄自菲薄，认为如果连国内上市的资格都不具备，更不用谈海外上市。
“事实上，美国对上市公司的要求与尺度不同于国内。”刘铮指出，国内上市偏重于要求企业现有的规模与实力，因此，只有少数规模型房地产企业具备上市条件。而美国证券交易委员会对于企业现有实力并没有过多的要求，如纳斯达克告示版（注：纳斯达克分为三级：告示版、小额版、全国版）对企业没有资产额要求，没有开盘价的限制，也没有限制最低发行股份数量及维持天数，只是要求公司拥有30个以上原始股东；而且，尤为注重企业的发展潜力、未来的盈利能力，在进行上市审批的过程中，要求企业出具未来三年至五年的商业发展计划。
“目前我们正在运作美国上市的房地产企业，包括已获批准的房地产企业，都是中小房地产企业。”刘铮认为，对于美国证券交易委员会而言，重要的不是现在，而是未来。
“我们在其他国家的一个客户在美国的纳斯达克小额版上市，只用了近1年的时间就跃升至全国版。”刘铮向记者指出，国内房地产企业对于上市有一个“贪大”的误区，一些企业不愿上告示版和小额版，奢望直接进入全国版，以利圈钱。
他表示，这种观念一定要改变，否则会影响到企业的持续发展。企业的发展是一个循序渐进的过程，“暴富”式的发展并不健康。
记者在采访的过程中了解到，不仅处于融资瓶颈的中小房地产企业热衷谋求海外上市，就连一些规模型房地产企业也跃跃欲试，甚至还有已经在国内上市的房地产企业也希望“飘洋过海”，寻求海外融资。
金地集团北京分公司品牌推广部经理瘦谷向记者透露，虽然金地集团早在2000年就已经在国内成功上市，但海外资本的巨大吸引力，也使得金地集团“钟情”海外上市。
“海外上市门槛确实没有一些企业想象得那么高。”孟辉表示，关键是房地产企业如何保持持续、平稳的收益。
他指出，虽然海外证券市场对于企业现有的条件并不过分看重，但对企业上市后的投资回报有很高的要求，国内房地产企业资金流动性差、周期长等因素，很难做到利润的稳定、均衡。除非企业拥有多个地产项目，即使一个或几个项目没有竣工，还有其他已经回款的项目来平衡收益。
此外，孟辉认为，企业纷纷寻求海外上市，意味着大量优质利润将流向海外市场，对于国内经济的发展十分不利。因此，拓展国内多元化的融资渠道仍然任重道远。