华银REITs以小搏大开发商忧心被贱卖 房地产市场, 房地产投资, 有限公司, 香港, 万达

投资人士

3月14日晚上8点，上海瑞思房地产投资有限公司总裁王世渝登上了由上海飞往大连的航班。和以往不同的是，一直为内地的REITs（房地产投资信托基金）奔走宣传的王世渝此行却并非为了 REITs。“目前内地的REITs热得有些不理智。”临上飞机前，王世渝对《第一财经日报》这样表示。
由越秀REITs香港上市开始，到万达REITs本月开始路演，再到华银控股旗下两个资产包基本成型，REITs热潮渐渐席卷了内地房地产市场。
多个REITs呼之欲出
“今年，高力国际将同时操作十几个REITs的上市。”高力国际相关人士向记者表示。
高力国际因成功操作越秀REITs上市在内地声名鹊起，而在越秀REITs的资产包中，不仅包含了财富广场、城建大厦、维多利广场和白马服装城四座著名的商业物业，更开出7％的高年息回报率。自上市以来，越秀REITs颇受投资者青睐。
越秀的成功启发了众多开发商，除香港的领汇和泓富外，更多的内地开发商加入了REITs的筹备大军，其中已初见眉目的是万达。
日前，本报曾报道，万达首只REITs将打包旗下9个购物中心，募集资金在10亿美元以上，其招股文件已获通过。万达有望成为登陆香港的第二只内地REITs。
王世渝表示，目前内地具备REITs条件的仅有几家大型国有企业以及专业开发商。而大部分REITs市场则被具备雄厚资金实力的国际基金、投行占有。投资机构可以通过收购不同开发商的商业物业，整体打包上市。
内地企业华银控股似乎开始扮演类似于基金和投行的角色，据悉，华银控股旗下两只REITs有望于今年上半年上市，资产规模超过90亿元。
在这90亿元中，包含了一个价值60亿元的广州单体项目。外界猜测，该项目即是陷入收购传闻的正佳广场。而在另一个30亿元规模的REITs中，则打包了3个项目，2个在北京，1个在上海。虽然基本确定了时间节点，但对于两只REITs的具体进程，华银控股方面仍表示不便透露。
值得关注的是华银在打包资产时采取的方式：以小额投入锁定项目。首先，华银控股与有意向上市并且符合条件的项目开发商签订合作性质的协议，协议签订后意味着项目被锁定，不能再有其他安排，只能跟着资产管理人上市。而在不同阶段，投行、资产管理人和开发商之间还需要签订不同的协议。华银前期的投入主要是帮开发商偿还一些贷款，并不用付清全款。到上市成功后，开发商将获得回款。
据了解，针对总规模90亿元的资产包，华银的投入不超过2个亿。
但王世渝则表示出对这种做法的质疑，王世渝认为“锁定”只是华银的一种说法，实际上这2个亿相当于风险保证金，是在激烈市场竞争中的无奈之举。
“对于资产包来说，2个亿绝对是杯水车薪。华银充当的仍是财务顾问的角色，赚的也只是中间费用。”
根据华银方面的介绍，华银的主要收入来自两块，一块是每年的年费，收费标准在整个资产盘的2‰~3‰之间；另一块是租金收入提成，按照一定的基数，大致在2％~3％之间，如果有增发扩股的情况则另外计算。这从侧面或印证了王世渝的说法。
华银控股内部人士亦表示，华银属于专业顾问，负责协调房地产投资信托成立及发售全过程。
资产贱卖上市？
“对于大部分内地企业来说，REITs上市是对旗下资产的贱卖！”王世渝表示。
王世渝指出，在上市过程中，真正获取利益的是基金和投行，而非开发商。和企业上市不同的是，REITs打包的是资产，一旦上市成功，资产已经变现。
同时，在内地开发商对REITs热捧的心态下，国外基金、投行往往开出苛刻的收购条件，资产价值被严重低估。
华银控股相关人士同意王世渝的说法，表示在收购环节中，海外基金开出的价格往往低于直接上市。能开出比较高的收购价格，则是华银的竞争优势所在。
但王世渝并没有否认REITs对于资金链的好处。他表示，宏观调控后房地产企业普遍感到资金链紧张，是其迫切希望REITs上市的原因之一。
在投资大鳄索罗斯对中国地产的预言中，好光景最多还有3年。整个产业像光景不佳的银行,急于REITs的开发商像提现挤兑的储户，他们想把存折的数字变成现金，手头有粮，心中不慌。
而华银作为财务顾问，之所以可以打包不同开发商的物业，原因是什么？
王世渝表示，内地大部分开发商以住宅开发为主，即便有商业物业，业权已经分散，并不具备打包上市的条件。万达之所以可能成功，是因为早年将定制式商业地产与住宅开发分离的做法奠定了基础。
作为开发商，越秀的成功则在于其商业物业规模较大，同时越秀亦是香港上市公司。
王世渝进一步表示，由于REITs仅适合经营性物业，因此即便是万科这样资质的企业也难以与其对接。同时，REITs对于租金收益的稳定性和回报都要求较高，最佳的打包资产仍是写字楼。
据了解，华银控股目前正在筹备一只规模达17亿元的工业园区REITs。对此，王世渝亦表示认可：“尽管工业园区的租金回报率不高，但收益通常都非常稳定，业权也相对集中。”