首开股份：销售稳定增长 保障房融资破冰 北京通州, 保障房, 公司, 销售, 房山良乡

hardwork24

通过各项目销售情况的跟踪，我们预计公司全年合并报表销售金额约120亿（预计同比增长约50%），含不并表项目（首城国际、天津湾、国奥城）合计约148亿元，同比增长约10%。整体销售金额虽未能完成公司年初计划，但较市场之前的预期略高。销售较年初计划低的原因之一是商品房市场整体低迷，另一个原因是保障房交接进度未达预期。原计划3个项目交接，实际仅完成1个。

　　我们预计公司明年仍有相对充足的供货能力，按照目前的市场状况，12年销售金额仍有望保持小幅增长。2012年公司新增可售项目可能有北京通州首开?国风美仑、北京房山良乡项目、北京通州的于家务乡项目以及贵阳项目，其他新增来自老项目的续推，其中一些项目是在今年下半年首次开盘，所以这些楼盘2012年的可推量预期会有个正常的大幅增长。

　　高负债可能会约束公司扩张步伐，但保障房融资的破冰，将对公司短期流动性提供巨大支持。截至三季报，公司净负债率高达146%，未来长短期债务规模扩张空间不大，杠杆的约束可能需要公司未来在拿地上更加控制。负债虽高，但随着公司针对保障房的50亿非公开定向债务融资获得发行资格，公司短期资金压力将大幅减轻。

　　从收入锁定率来看，公司已经可以锁定11年和12年收入，业绩确定性很好。我们预计公司2011-2013年EPS分别为1.1元、1.49元、2.08元，对应2011年PE仅8.3倍，NAV16元，折价约42%，估值仍偏低，维持公司买入评级。

　　风险提示：北京销售市场持续低迷；二期现金激励出台时间还有很大不确定性。