从"默许"到"公开表态"，中央救市信号正式发出。此次国务院工作会议对降低交易税费，支持居民购房的正式表态，代表了中央对地方救市行为从"默许"转为公开支持，意味着中央对房地产的态度已经发生了根本性的转变，未来的政策方向将立足于保障性住房建设和支持居民购房。这是自2003年起，政府对房地产的态度由限制首次转变为鼓励。我们认为，中央态度发生如此转变的根源在于对目前宏观经济增长的担忧，基于目前整体外围经济状不断恶化出口压力不断变大以及转型尚缺有效途径的情况下，只能寄希望短期以投资和房地产消费刺激等一系列政策刺激经济以保增长。
预期未来各地方和部委将贯彻中央主基调，救市方向以提高居民购买力为主。由于中央主基调的确立，可以预期未来救市政策将陆续推出，但是时间点难以确认。我们判断，救市的核心要围绕提高居民的购买力水平，可能出台的政策包括（1）放松二套房贷、降低首付比例以及贷款利息；（2）放松开发贷款，尤其是对优质企业；（3）降低交易税费，允许适当财政补贴；
短期投资机会仍然来自于政策预期和资金博弈带来的反弹。此前市场对中央是否救市尚存疑虑，该政策的出台使得市场对政策预期更加趋于一致。我们判断，由于短期内房地产市场很难爆发出出现重大不利因素，而政府的左侧行为将为市场提供一定的支撑，股价下行的压力整体较小。而基于不断强化的政策预期、基金普遍较低仓位配置以及前期积累的部分刚性需求可能在4季度释放的判断，我们认为短期行业投资机会依旧来自于反弹，幅度取决于政策是否会超预期出现以及大盘整体的表现情况。但是需要提醒投资者注意的是：（1）政策出台的时点难以把握，中央是否会集中出台包括降低首付比例等政策存在一定的不确定性；（2）经济下行收入预期下降会进一步降低居民的购买能力，行业的反转仍然需要房价下跌来完成；（3）如果包括降低首付比例等政策在年内没有起到明显效果，对开发商及消费者的信心将再次形成打击，不排除房价和股价继续下跌。
维持行业中期中性评级。我们认为，政府政策在于平滑行业的运行周期，降低短期内房价大幅下跌的风险，但是无法真正改变行业运行的趋势。我们维持行业中期中性的评级。 相关研究报告下载： [attach]7624[/attach]
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发表于 2008-10-20 10:53
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